20/08/2026
TẠI SAO XÂY DỰNG HAY BỊ PHÁT SINH MẶC DÙ ĐÃ KHOÁN TRỌN GÓI…
Nhiều chủ nhà thắc mắc:
“Nhà thầu báo xây trọn gói 7 triệu/m², sao móng cũng tính thêm, mái cũng tính thêm? Vậy 7 triệu/m² là tính cái gì?”
Thực ra đây là chỗ rất dễ hiểu nhầm khi báo giá xây nhà.
👉 7 triệu/m² là đơn giá áp dụng trên DIỆN TÍCH XÂY DỰNG QUY ĐỔI, chứ không phải chỉ lấy diện tích sàn sử dụng để nhân.
Ví dụ nhà 5×20m = 100m², xây 1 trệt + 1 lầu.
Diện tích sàn là:
• Trệt: 100m²
• Lầu: 100m²
Tổng: 200m²
Nhưng căn nhà đâu chỉ có 200m² sàn.
Bên dưới còn MÓNG.
Bên trên còn MÁI.
Móng và mái vẫn cần bê tông, thép, cốp pha, nhân công, máy móc… nên không thể xem như bằng 0.
Tuy nhiên, cũng không hợp lý nếu móng hoặc mái đều tính 100% như một tầng hoàn chỉnh.
Vì vậy mới có cách quy đổi theo hệ số.
Ví dụ tham khảo:
👉 Móng cọc: 50%
👉 Tầng trệt: 100%
👉 Lầu: 100%
👉 Mái bê tông: 50%
Với nhà 100m²:
Móng: 100 × 50% = 50m²
Trệt: 100m²
Lầu: 100m²
Mái: 100 × 50% = 50m²
Tổng diện tích xây dựng quy đổi:
🔥 300m²
Nếu đơn giá trọn gói là 7 triệu/m²:
300 × 7 triệu = 2,1 tỷ.
⸻
⚠️ VẬY CÓ PHẢI NHÀ THẦU ĐANG “TÍNH MÓNG, MÁI RIÊNG” KHÔNG?
Hiểu chính xác hơn là:
Móng và mái đang được QUY ĐỔI thành diện tích xây dựng để áp đơn giá chung.
Chứ không phải:
200m² × 7 triệu
rồi nhà thầu tùy ý cộng thêm tiền móng, tiền mái.
Hai cách hiểu này hoàn toàn khác nhau.
⸻
🚨 NHƯNG CHỦ NHÀ CẦN LƯU Ý
Không phải nhà thầu nào cũng sử dụng cùng một hệ số.
Móng đơn, móng băng, móng cọc sẽ khác nhau.
Mái tôn, mái bê tông, mái ngói cũng khác nhau.
Vì vậy đừng chỉ hỏi:
“Anh xây bao nhiêu tiền/m²?”
Mà phải hỏi thêm:
👉 “Anh tính tổng cộng bao nhiêu m² xây dựng?”
👉 “Móng tính bao nhiêu %?”
👉 “Mái tính bao nhiêu %?”
👉 “Sân, sân thượng, tum tính thế nào?”
👉 “Sau khi quy đổi, tổng giá trị hợp đồng là bao nhiêu?”
⸻
✅ ĐƠN GIÁ/M² VẪN RẤT HỮU ÍCH
Nó giúp chủ nhà khái toán nhanh ngân sách khi chưa có dự toán chi tiết.
Nhưng khi chuẩn bị ký hợp đồng, Nhà Toàn Cầu vẫn khuyến nghị:
🔥 BẢN VẼ → BÓC KHỐI LƯỢNG → DỰ TOÁN → TỔNG CHI PHÍ
Sau đó mới chia ngược ra đơn giá/m² để kiểm tra.
⸻
✅ KẾT LUẬN
Nghe nhà thầu báo 7 triệu/m², đừng vội nghĩ:
“Nhà tôi 200m² thì hết 1,4 tỷ.”
Hãy hỏi ngay:
🔥 “200M² ĐÓ LÀ DIỆN TÍCH SÀN HAY DIỆN TÍCH XÂY DỰNG SAU QUY ĐỔI?”
Vì đôi khi đơn giá giống nhau nhưng cách tính diện tích khác nhau, tổng giá trị hợp đồng có thể chênh hàng trăm triệu đồng.
Đừng chỉ so ĐƠN GIÁ.
Hãy so cả CÁCH TÍNH DIỆN TÍCH và TỔNG GIÁ TRỊ CUỐI
