CCIL Creative Class & Intelligentsia Lab

17/06/2026

El Vector de la Tierra en Surf City II y Bitcoin City: ¿Especulación de Salida o Utilidad Real en el Aeropuerto del Pacífico?

Por: Luis Ernesto Dominguez Magaña Luis Ernesto Domínguez, Real Estate Investment Manager para el Laboratorio del Sistema Inmobiliario SV . E-Mail: [email protected] , Cel: 503 77553568 . 17 de Junio de 2026.

A partir de observaciones y sensing de mercado realizados la semana pasada en la franja costera de Oriente, contrastamos las proyecciones teóricas que analizábamos en 2022 con los datos duros de absorción, tarifas y desarrollo físico a junio de 2026, a cuatro años de la promulgación de la Ley Bitcoin y bajo el impacto de la infraestructura logística estatal.

El análisis parcial de algunos componentes del sistema inmobiliario en esta región expone tres vectores críticos para la toma de decisiones de inversión institucional:

1. La Paradoja de la Infraestructura y la Renta Ricardiana

El mercado costero muestra una brecha evidente entre el desarrollo con tracción real y la especulación en bruto. Por un lado, observamos comunidades cerradas de segundas viviendas que, gracias al financiamiento de largo plazo por parte de la banca formal, establecen techos de mercado consolidados en torno a los $150 la vara cuadrada (v2). El perfil de este comprador no busca construir de inmediato; adquiere el lote para integrarse y disfrutar de las amenidades y el club de playa privado de la comunidad desde el primer día.

Por el contrario, los propietarios de macro-lotes en bruto lejos de El Cuco frente al mar (extensiones de más de una manzana y sin factibilidades de servicios) exigen montos superiores a los $100/v2. La matemática financiera desmitifica este precio: al deducir la pérdida de eficiencia de la tierra por urbanización, calles y cesión de espacios, sumado al CapEx de desarrollo, el costo técnico de la vara útil se eleva a los $290 v2.

Aquí opera con fuerza la Renta Ricardiana: el precio de la tierra está determinado por su escasez y su capacidad de generar retornos, no por el deseo del dueño. Para que un lote útil de salida calce con la realidad del mercado, un costo de $290 v2 en la costa es insostenible si consideramos que un benchmark premium de primera vivienda en el Área Metropolitana de San Salvador, como Madreselva, orbita los $350-$400 v2. Por otro lado, si el valor de salida en una comunidad cerrada consolidada frente al mar es de $150 v2, la tierra en bruto en segunda fila (en montaña con vista, sin salida al mar) debería valuarse técnicamente entre $10 y $12 v2. Al pedir a los desarrolladores entre $25 y $35 v2 por esa segunda fila, los propietarios están exigiendo un múltiplo de hasta 3x sobre su valor financiero viable, bloqueando la absorción del mercado final.

2. Micro-operación: El Debate entre el Maximalismo Especulativo y el "Utility Value"

En el plano de la micro-economía turística, se hace evidente la contradicción de visiones que ya sondeábamos en el origen de la ola cripto. Por un lado, la narrativa de figuras como Max Keiser —quien desde la Oficina Bitcoin impulsa la atracción masiva de tecnólogos y autoriza tokenizaciones inmobiliarias— tiende a validar una alta expectativa de apreciación y especulacion de los activos. Por el otro, economistas como Jeff Booth (a quien el mismo Keiser trajo a El Salvador, y a quien tuvimos la oportunidad de conocer en su visita al país) sostienen la tesis de que, bajo un Bitcoin Standard, los bienes raíces tarde o temprano caen a su valor de utilidad real (utility value basado en flujos de caja y uso del espacio).

En la práctica, el huésped internacional de alto perfil (High-End Surfer) convalida tarifas premium exclusivamente por la proximidad radical y la consistencia de la ola. El problema surge en la oferta secundaria fuera de la primera línea: hostales empíricos sin frente al mar que intentan sostener tarifas infladas de $70 a $85 la noche basados únicamente en la novedad de la carretera pavimentada, captando una demanda puramente estacional de fin de semana.

Bajo simulaciones financieras con un OpEx estándar del 45%-55% y una ocupación segura del 28% (solo fines de semana), los números de estos operadores colapsan. Se ha vuelto una práctica común el intentar subarrendar la operación del hostal a un tercero para asegurar un flujo pasivo sin trabajar; sin embargo, para que el operador logre rentabilidad, las expectativas de canon mensual de los propietarios requieren un descuento técnico de hasta el 60% sobre lo que piden inicialmente. El mercado frena el arbitraje informal.

3. El Rediseño del Master Plan y el Ordenamiento de la Franja Costera

La mutación del diseño conceptual de proyectos de gran escala como Bitcoin City, migrando de su proyección mediterránea e industrial en las faldas del volcán hacia un esquema costero contiguo al mar, responde a una estricta lógica de Desarrollo Orientado al Transporte (DOT), catalizado por el nuevo Aeropuerto del Pacífico y la conectividad aeroportuaria y vial de flujo rápido.

A menos de 20 minutos de esta infraestructura, la dinámica cambia. A diferencia de los puntos de surf tradicionales caracterizados por lechos de piedra, aquí emergen frentes al mar con amplias playas de arena que atraen un perfil inmobiliario de lujo orientado a estancias prolongadas (long stays). No obstante, la falta de una zonificación estatal clara y estricta genera el riesgo latente de una mezcla desordenada de usos que degrade el ecosistema exclusivo de la zona.

Ante este reto, iniciativas internacionales como la liderada por la coalición Save The Waves —que declaro formalmente a Oriente Salvaje como Reserva Mundial de Surf— se vuelven el estándar técnico a seguir. Al blindar la ola y su entorno bajo criterios de conservación y desarrollo sostenible, se sientan las bases de una zonificación de alta gama. Esta es la clave para que Surf City II capitalice su potencial y no repita los errores de crecimiento urbano desordenado que afectaron la saturación de los nodos en La Libertad.

Conclusión del Laboratorio: El inversionista institucional debe suspender el juicio frente a la narrativa mediática superficial. El valor real no reside hoy en la primera fila sobrevalorada de forma empírica, sino en la capacidad de identificar los puntos de enganche de la infraestructura logística y aeroportuaria, aplicando metodologías rígidas de valuación antes del despliegue formal de las Zonas Económicas Especiales (ZEE). El análisis de flujos reales siempre vencerá a la espuma especulativa.

12/06/2026

▬▬ EL ESPEJISMO INMOBILIARIO: POR QUÉ LA DEUDA PRIVADA DICTA LAS REGLAS DEL JUEGO ▬▬

Por: Luis Ernesto Domínguez Magaña Luis Ernesto Dominguez Magaña
Independent Real Estate Investment Manager para el Laboratorio del Sistema Inmobiliario SV
📧 [email protected] | 📱 +503 7755-3568
📅 12 de junio de 2026

Cuando un inversionista decide colocar capital en bienes raíces, rara vez se detiene a pensar que no está comprando simplemente ladrillos, cemento o una ubicación privilegiada; está tomando una decisión de asignación dentro de un espectro macroeconómico mucho más amplio. En la estructuración de directrices de inversion, la elección no es simplemente entre comprar un inmueble o dejar el dinero en efectivo. La verdadera encrucijada ocurre entre el Mercado Público y el Mercado Privado, y dentro de este último, el estudio de la Deuda Privada no es un mero capricho académico.

Quienes compran inmuebles buscan exposición al riesgo inmobiliario bajo la promesa de rentas estables y plusvalía. Sin embargo, esos mismos inversionistas podrían exponerse al mismo riesgo, de forma directa o indirecta, adquiriendo créditos o participando en el sector de deuda privada corporativa y de construcción. Antes de evaluar tasas de retorno individuales, un estructurador debe responder a preguntas fundamentales de arquitectura financiera: ¿Qué liquidez real ofrecen estos productos? ¿Cada cuánto distribuyen flujos? ¿Cómo afecta la iliquidez estructural de un inmueble físico cuando se le compara con la predictibilidad contractual de un portafolio de deuda privada?

Para entender el origen de este análisis y consultar las bases de datos completas compiladas durante la pandemia, invito a los lectores a revisar la tesis original en mi publicación de noviembre de 2020: Análisis Estructural del Mercado de Activos — Publicación Original. ( https://www.facebook.com/share/p/17TBoZuRs )

■ DE LOS $70 TRILLONES DE EE.UU. AL GRANO PER CÁPITA EN EL SALVADOR

Para mapear las oportunidades del mercado privado, debemos mirar primero al mercado de capitales más desarrollado y profundo del planeta: Estados Unidos. Basado en el modelo estructural de Miles y Tolleson (1997) y actualizado con estadísticas del Federal Reserve Board (FRB), el sector de mercados de capitales estadounidense representa un "pastel" macroeconómico de aproximadamente $70 trillones de dólares ($202,898 per cápita).

Al deconstruir este pastel, descubrimos la magnitud de la deuda privada:

▪ Deuda Privada Total (EE.UU.): Representa el 16% de todo el mercado de capitales (~$32,464 per cápita).

▪ Deuda Privada No Inmobiliaria: Equivale al 51% de esa deuda (~$16,556 per cápita), compuesta por créditos corporativos puros, capital de trabajo y líneas institucionales.

▪ Deuda Inmobiliaria Privada (Mesa de Hipotecas): El 49% restante se divide de forma masiva en el balance de la economía:

Hipotecas Residenciales Privadas: El 6% del mercado total (~$12,173 per cápita).

Hipotecas Comerciales Privadas: El 2% del mercado total (~$4,057 per cápita).

¿Por qué normalizar estos datos a un indicador "Per Cápita"?

Lanzar números medidos en trillones no genera ningún valor analítico para un tomador de decisiones en Centroamérica. La traducción metodológica requiere aislar la masa poblacional (345 millones de habitantes en EE.UU. frente a 6.4 millones en El Salvador para las estimaciones de 2026). Al calcular el indicador per cápita, logramos una unidad de medida homogénea que permite comparar directamente la penetración real del capital y el estado de madurez de ambos ecosistemas financieros.

■ LA RADIOGRAFÍA DE LA BRECHA: PENETRACIÓN RESIDENCIAL Y COMERCIAL

Cuando contrastamos el indicador per cápita de un mercado desarrollado con la realidad del sistema financiero salvadoreño, la brecha de penetración del mercado de capitales se vuelve evidente:

1 — MERCADO HIPOTECARIO RESIDENCIAL

• Estados Unidos: Aproximadamente $12,173 per cápita.

• El Salvador: Aproximadamente $594.49 per cápita (consolidando la banca privada supervisada, el Banco Hipotecario, el FSV y las redes de microfinanzas no supervisadas).

• La Brecha: La penetración residencial en un mercado desarrollado como el de EUA es aproximadamente 20.4 veces mayor que la de El Salvador.

El Equivalente en Capital y la Realidad del Mercado: Si el mercado salvadoreño alcanzara la sofisticación per cápita de EE. UU., la cartera residencial teórica saltaría a aproximadamente $77,907.2 millones de dólares (un flujo adicional de $74,102.5 millones). Esto significaría que los bancos privados, públicos y las redes de microfinanzas locales tendrían que haber otorgado masivamente una mayor cantidad de créditos de vivienda y sostenerlos de forma permanente dentro de sus balances.

El Cable a Tierra: En términos de inventario puro, evaluar esta cifra bajo un precio promedio de $200,000 equivaldría a financiar 370,512 viviendas adicionales. Sin embargo, pretender que la absorción demográfica local asimile tal volumen de obra nueva en el corto plazo sería una fantasía. El Salvador posee una altísima densidad poblacional (~300 habitantes por km2) en comparación con la baja densidad de EE. UU. (~35 habitantes por km2), lo que impone límites geográficos reales.

Además, la demanda de vivienda nueva en el país crece a un ritmo de unas 40,000 unidades anuales, con un déficit cuantitativo (casas que faltan por construir) de apenas 35,000 a 50,000 unidades. El verdadero reto es el déficit cualitativo, estimado por gremiales como CASALCO en cerca de 400,000 a 500,000 hogares (y hasta 1 millón bajo métricas más amplias) que ya tienen un techo, pero en condiciones precarias. Cerrar la brecha de capital no implica construir 370,000 viviendas de la nada, sino bancarizar ese déficit cualitativo: otorgar créditos de remodelación y mejora habitacional con garantía hipotecaria, los cuales se registrarían contablemente como carteras de deuda residencial formal.

Para que esta expansión de deuda privada ocurra de forma sostenible sin inflar una burbuja inmobiliaria destructiva, se requiere un horizonte de décadas y la confluencia de variables estructurales rígidas:

▫ Demografía y Empleo: Alta tasa de formación de nuevos hogares, crecimiento del empleo formal en corporaciones y servicios profesionales, e incremento de los empleos de "cuello azul" (obreros, operarios y técnicos de manufactura y construcción con ingresos estables).

▫ Asequibilidad: Una reducción drástica en las tasas de interés locales y un aumento del ingreso real disponible.

▫ Evolución del Ciclo Familiar: Crecimiento en el segmento de "nidos vacíos" (padres cuyos hijos ya partieron y buscan redistribuir su patrimonio o achicar su vivienda).

Esta demanda orgánica se complementaría con los catalizadores estratégicos que la administración actual busca impulsar: el plan encomendado a Max Keiser para atraer a 10,000 profesionales de alta capacidad técnica ("cerebros" globales) a residir en el país, el desarrollo de Bitcoin City, y el flujo constante de la diáspora (salvadoreños en el exterior) que adquiere propiedades por inversión, uso vacacional o como planes de retiro.

Ambientalmente, esta inyección de crédito transformaría la densidad urbana. Para evitar la destrucción de las cuencas y ecosistemas locales, El Salvador no puede apostar por la expansión horizontal. Tendría que mirar al espejo de Singapur: un territorio pequeño que logró un mercado de capitales hiperdesarrollado recurriendo a una estricta planificación de construcción vertical, optimización del uso de suelo y preservación de áreas verdes mediante infraestructuras eco-eficientes.

2 — MERCADO HIPOTECARIO COMERCIAL Y DE CONSTRUCCIÓN

• Estados Unidos: Aproximadamente $4,057 per cápita.
• El Salvador: Aproximadamente $113.21 per cápita (incluyendo créditos de construcción bancaria, cooperativas y locales comerciales en balances personales).
• La Brecha: La penetración del financiamiento comercial institucional en EE. UU. es aproximadamente 35.8 veces mayor que la de El Salvador.

El Equivalente en Capital e Infraestructura Real: Si el sistema local cerrara esta brecha de penetración, la cartera comercial total requeriría un incremento neto de aproximadamente $25,240.3 millones de dólares en colocaciones para desarrolladores o individuos y empresas compradoras de activos reales.

El Cable a Tierra: El sistema financiero local ha registrado en el pasado un tiquete promedio por línea de crédito activa a constructores de $311,487. Este indicador no representa el costo de un edificio, sino el tamaño promedio de los micro-desembolsos o sub-líneas corporativas concurrentes que los bancos abren para financiar fases específicas de un proyecto. Multiplicar mecánicamente este número sugeriría la locura de activar 81,000 líneas de crédito.

Para entender qué significan realmente $25,240 millones en el mundo físico, estamos hablando de deuda destinada a financiar el desarrollo y la compra de locales de oficinas, espacios de retail/minoreo, naves industriales para manufactura, bodegas de distribución y el desarrollo de la planta hotelera del país. Traducido a escala de desarrollo internacional, esta brecha equivale a financiar:

▫ 250 Macro-Centros Logísticos y Comerciales: Espacios de escala institucional (de $50M cada uno) diseñados bajo conceptos de Neourbanismo y 15-Minute Cities, donde los centros de distribución conecten de inmediato con el comercio y la vivienda.

▫ 300 Torres Corporativas Clase A: Infraestructura de oficinas de alta envergadura (de $30M cada una) necesarias para albergar a cientos de miles de nuevos puestos de trabajo en servicios globales y finanzas de base tecnológica (acorde a la visión de convertir al país en un centro financiero cripto).

▫ 75,000 Habitaciones de Hotel: En lugar de cuantificar proyectos difusos, esta brecha financiaría el equivalente a 75,000 llaves/habitaciones de estándar internacional (distribuidas en complejos de escala industrial y hoteles boutique) para absorber el explosivo crecimiento del turismo.

Llegar al nivel de un mercado desarrollado en esta categoría requeriría una mutación absoluta de las métricas operativas del país. El capital comercial solo fluye si primero aumentan: el aggregate household wealth (la riqueza acumulada de los hogares), el volumen de tráfico de carga, los empleos de manufactura y transporte, el volumen de carga aérea (airfreight), la logística terrestre (trucking) y el transporte ferroviario a través de megaproyectos como el Tren del Pacífico. Asimismo, exigiría multiplicar el tráfico de pasajeros en el aeropuerto y disparar la factura diaria del turista (atrayendo visitantes de mayor perfil de gasto).

En este ámbito, el turismo ecológico y de aventura destaca como el menos dañino y el más viable: es un sector donde el activo que genera el flujo de caja es la naturaleza misma, obligando al desarrollador y al financista a proteger el medioambiente para mantener el valor de su inversión.

La conclusión ineludible de este análisis es que, debido a las estrictas limitaciones territoriales, hídricas y ambientales de una nación de apenas 21,000 kilómetros cuadrados, El Salvador tiene un techo físico insalvable que probablemente nunca le permitirá igualar el volumen absoluto de deuda privada per cápita de un gigante geográfico como Estados Unidos. La escasez de suelo y la fragilidad de nuestros recursos imponen un límite real a la infraestructura que podemos absorber sin destruir el ecosistema.

Por lo tanto, el objetivo no debe ser la réplica ciega del volumen norteamericano, sino la sofisticación y selectividad. El reto consiste en estructurar vehículos de deuda privada que capturen el máximo valor y resiliencia en los nichos verticales, logísticos y turísticos sostenibles, entendiendo que en un mercado pequeño y con límites físicos evidentes, la transparencia de los datos y el cálculo preciso del riesgo soberano son las únicas herramientas para no terminar financiando una burbuja de ladrillos vacíos.

■ ¿MADUREZ DE MERCADO O CAMPO DE OPORTUNIDAD?

Estas asimetrías tan profundas nos indican de forma contundente el estado primitivo y descapitalizado de nuestro mercado de capitales local. En un mercado desarrollado, la estandarización contractual, la titularización y la profundidad de la banca permiten que casi cualquier activo real se convierta en un vehículo líquido de deuda.

¿Significa esta brecha una oportunidad gigantesca esperando ser llenada?

Sí, pero bajo condiciones estrictas. No se trata de inundar el mercado con créditos bajo las reglas actuales, sino de entender quién y cómo opera el grifo del dinero.

■ LA ILUSIÓN INMOBILIARIA Y EL VERDADERO CONTROLADOR DEL PRECIO

Existe una narrativa romántica en los productos comerciales disponibles hoy en El Salvador que pinta al mercado inmobiliario como una fuente inagotable de oportunidades de inversión de alto rendimiento. Esto es, en gran medida, una ilusión. El mercado inmobiliario físico no se mueve por fuerzas puras de oferta y demanda de usuarios finales; se mueve por la disponibilidad y el costo del apalancamiento bancario.

Los bancos son los verdaderos árbitros del valor: son ellos quienes controlan los precios de salida de los inmuebles y determinan discrecionalmente hacia dónde fluye o se restringe el capital. Para entender esta dinámica subyacente, vale la pena recordar una de las lecciones más lúcidas de Warren Buffett y Charlie Munger en la junta de accionistas de Berkshire Hathaway. Invito a revisar el fragmento del video original en el siguiente enlace: Warren Buffett y Charlie Munger sobre Bienes Raíces comerciales. (Ver: https://www.facebook.com/reel/235390192542393 )

Munger y Buffett explicaban un vicio estructural de los desarrolladores: la compra de inmuebles utilizando créditos sin recurso (non-recourse loans), donde la única garantía es el proyecto mismo. Cuando las métricas se distorsionan, el desarrollador fija el "precio" del inmueble basándose exclusivamente en cuánto dinero está dispuesto el banco a prestarle, perdiendo de vista el valor intrínseco o la sostenibilidad de las rentas. Cuando el ciclo se revierte y los créditos se tornan amargos (souring loans), los bancos se convierten, a su pesar, en los dueños forzosos de los ladrillos. El precio real, por ende, lo dicta el comité de riesgos del banco, no el mercado.

■ DE LA HIPÓTESIS INTERNACIONAL A LA TESIS DE MERCADO: EL "ANCLA ARTIFICIAL" Y LA CAPTURA DE RENTAS

Para transformar esta visión en una regla de juego institucional dentro de nuestros mandatos de inversión, ha sido necesario someter el análisis al escrutinio técnico global. Entre 2025 y marzo de 2026, mantuve un riguroso intercambio con expertos internacionales y destacados valuadores masivos de Estados Unidos, miembros del Appraisal Institute (MAI). El objetivo de este contraste transfronterizo no era académico: era validar el núcleo de mi hipótesis macroeconómica antes de consolidarla como una tesis de mercado definitiva para la región.

El corazón de la hipótesis plantea que el sector inmobiliario de El Salvador opera bajo un "Ancla Artificial" en sus tasas de capitalización (Cap Rates), la cual ignora de manera sistemática las fluctuaciones del riesgo soberano (EMBI). Sin embargo, este fenómeno no se debe a una ineficiencia orgánica o a la simple "fuerza del mercado"; se trata de una distorsión estructural inducida por los verdaderos dueños de las reglas del juego.

1 — EL MERCADO CONTROLADO: LA BANCA como ÁRBITRO Y CARTEL

Contrario a la narrativa convencional, el mercado financiero salvadoreño no es un ecosistema abierto y competitivo. En un país dolarizado y desprovisto de un Banco Central con capacidad de emitir moneda o dictar política monetaria (subir o bajar tasas de interés de referencia), el control ha sido asumido por un grupo compacto de conglomerados financieros que operan de facto como un cartel. Este cartel bancario fija de manera discrecional el costo del dinero y el acceso al crédito.

Para protegerse de la entrada de nuevos capitales internacionales que dinamitarían sus márgenes, la banca utiliza las estrictas leyes contra el lavado de dinero y activos como una barrera regulatoria de protección de plaza. No se trata únicamente de un loable esfuerzo de cumplimiento normativo, sino de un mecanismo institucionalizado para fiscalizar y restringir quién puede inyectar liquidez al sistema, manteniendo el monopolio del financiamiento.

2 — LA FALLA EN LA ASIGNACIÓN DE CAPITAL Y EL CONTROL DE LOS VALÚOS

Mientras el debate político local se ahoga en propuestas populistas e inocuas —como imponer gravámenes a las plataformas de short-term rentals (Airbnb) bajo la falsa premisa de que la gentrificación digital es la culpable del déficit habitacional—, la realidad técnica es que la banca controla los valúos y, por ende, decide el destino final del capital.

Los bancos dirigen el flujo crediticio masivamente hacia los estratos más altos del Real Estate, inflando artificialmente los precios de salida de los inmuebles comerciales y residenciales suntuarios. Esto expulsa por completo a la demanda fundamental (la clase media y baja) de la ecuación de asequibilidad. Los precios no suben por una libre interacción de la oferta y la demanda, sino porque la banca valida contablemente esos valores para dinamizar su colocación.

3 — LA PARADOJA DEL "VALOR RAZONABLE DE LAS GARANTÍAS" Y LA REGULACIÓN LOCAL

Aquí es donde el análisis normativo local (como la NRP-27) revela su trampa ética. El "Principio de Prudencia" obliga a los tasadores a validar mecánicamente el precio corriente de la plaza. Al omitir el spread soberano (EMBI) para proteger sus márgenes de colocación, la banca crea una ilusión de estabilidad corporativa.

El motivo subyacente es crítico: los bancos necesitan mantener un Valor Razonable de las Garantías (Fair Value of Collateral) artificialmente alto en sus balances. Si se integrara el riesgo país real en los modelos de descuento, el valor intrínseco de esas garantías se desplomaría, revelando que el colateral que sostiene las carteras de crédito vigentes está severamente sobrevalorado. Reconocer un "Valor Sustentable" (Sustainable Value) técnicamente sano desinflaría una burbuja de confianza que el cartel bancario no se puede permitir el lujo de pinchar; por lo tanto, ellos deciden soberanamente si los precios suben o bajan en el papel.

4 — LA EXPLOTACIÓN DEL AHORRO, LAS PENSIONES Y LAS REMESAS

Esta inmunidad a las tasas de mercado internacionales permite un esquema de arbitraje asimétrico destructivo para la economía real. Si el riesgo país estuviera debidamente imputado en el sistema:

Las tasas de interés que los bancos pagan a los ahorrantes locales tendrían que ser significativamente más altas.

El gobierno y la banca no podrían continuar "exprimiendo" los fondos de pensiones de los trabajadores, extrayendo liquidez a tasas artificialmente deprimidas.

Actualmente, el cartel explota al ahorrante doméstico ofreciéndole rendimientos mínimos, mientras subsidia su rentabilidad mediante el agresivo negocio de las tarjetas de crédito de consumo masivo, que les genera márgenes desproporcionados. Al mismo tiempo, el sistema financiero actúa como una bomba de succión que absorbe y canaliza el gigantesco flujo ciego de las remesas familiares, usándolo como colateral líquido para fonear sus operaciones sin trasladar ese beneficio al costo del crédito productivo o de vivienda social.

5 — EL DESACOPLE DE LA DEMANDA ESTRUCTURAL Y EL DESCUENTO POR RESILIENCIA

Los valúos oficiales de la plaza han dejado de reflejar la demanda fundamental (los ingresos reales y la capacidad adquisitiva intrínseca de la población económicamente activa). En su lugar, reflejan la liquidez exógena del mercado de capitales informal de las remesas y la sobrevaloración de garantías de la banca.

La respuesta de los expertos norteamericanos (MAI) en marzo de 2026 coincidió en la urgencia de este diagnóstico: en plazas pequeñas, opacas y cartelizadas, cuando el precio de mercado se divorcia de la microeconomía real, el inversionista institucional no debe comprar "ladrillos" a valor nominal. Debe computar un descuento estructural por resiliencia. Nuestros algoritmos avanzados de inversión integran de forma autónoma estas primas soberanas preteridas para fijar un Terminal Cap Rate realista, auditando los balances y criterios de riesgo de la banca antes de ejecutar cualquier orden de compra.

6 — EL FACTOR DISRUPTIVO: TOKENIZACIÓN Y BANCA DE INVERSION DIGITAL

El modelo tradicional de este cartel financiero tiene fecha de caducidad debido a la irrupción de la infraestructura criptográfica. El análisis de la tokenización de activos inmobiliarios y la llegada de los primeros bancos de inversión de activos digitales están listos para quebrar el esquema de intermediación clásico.

Al fragmentar la propiedad de activos reales en la cadena de bloques (blockchain) y democratizar el acceso al financiamiento global directo, la tokenización arrebata a la banca local el monopolio exclusivo de los valúos y la originación de deuda. Las leyes locales de lavado de dinero, utilizadas históricamente como murallas proteccionistas, pierden efectividad frente a protocolos descentralizados de cumplimiento digital regulado (On-chain KYC/AML). La entrada de estos nuevos actores de inversión digital forzará la convergencia definitiva entre los flujos financieros locales y los estándares de riesgo global, obligando al sistema tradicional a sincerar el valor de sus activos o a enfrentar una desintermediación irreversible..

27/12/2025

algo sobre la oferta de vivienda social en 2024.....

07/12/2025

sobre densificacion....

En el corazón de la dinámica de la ciudad está la propiciacion de la densificacion.

Esto lo propone la Opamss técnicamente y lo aprueban los Alcaldes en el Coamss.

No se necesita tener conocimiento técnico para ver la realidad. Un tráfico infernal y una baja calidad de vida en la ciudad.

Pero los que sabemos cómo funciona el sistema, sabemos que si le echamos llave a la ciudad. Si hacemos un castillo medieval rodeado de agua, los precios de la tierra no pueden más que seguir subiendo.

Con el anuncio de la reelección, no habrán cambios. Es seguro que la densificacion seguirá.

La única señal de cambio serán grandes obras de infraestructura de transporte que reduzcan los costos y tiempos de viajes de la periferia hacia el centro.

Luis Ernesto Dominguez Magaña

07/12/2025

sobre densificacion...

COMENTARIOS SOBRE EL "DOBLEZ " EN EL NIVEL DE PRECIOS DE ALQUILER A COSTO DE SUSTITUCIÓN EN LA FUNCIÓN DE LA OFERTA DEL MERCADO DE ESPACIOS DE OFICINAS CLASE A DEL ÁREA METROPOLITANA DE SAN SALVADOR

Contiene:

-Precio de alquiler a costo de sustitución
-Costo Marginal de Largo Plazo CMLP,
-Cap Rates para espacios de oficina,
-Precios de venta por metro cuadrado por cada dólar de alquiler,
-Efecto de disminución de la demanda en los costos marginales de Largo Plazo CMLP,
-Efecto en los Costos Marginales de Largo Plazo CMLP por un aumento en los CAP Rates,
-Efecto en los costos marginales de largo plazo CMLP por un aumento en el inventario.
-Es rentable despues del COVID seguir desarrollando oficinas con una disminución en la demanda y un aumento en los CAP Rates?,
-Debo romper mi contrato de alquiler o mi promesa de compra venta?,
-Están subiendo o bajando los costos marginales de largo plazo CMLP?,
-Politica de densificación y falta de grandes inversiones en transporte junto con el Covid-19 podría llevar a que reviente una burbuja inmobiliaria?
-Inflación, alquileres y capacidad de consumo debido a las remesas;
-Costos de construcción y atrasos,
-Pérdida de centralidad del centro histórico y otras zonas

Por: Luis Ernesto Dominguez Magaña E-mail: luisernestodominguezmagañ[email protected]

Editado:27 de Julio,2020, 9:29 am. (se han creado algunas notas aclaratorias en Octubre de 2021)

PRECIO DE ALQUILER A COSTO DE SUSTITUCIÓN

El precio de alquiler a costo de sustitución o a equilibrio de largo plazo es igual al precio de alquiler que permite igualar el Costo Marginal de Largo Plazo CMLP de suplir espacio adicional al mercado.

En el mercado de espacios de oficinas Clase A del Área Metropolitana de San Salvador, el punto de doblez en el nivel de precios de alquiler a costo de sustitución o a equilibrio de largo plazo estaba ocurriendo aproximadamente en los $11 dolares por metro cuadrado mensual NETO (sin incluir cuota de mantenimiento) antes del COVID-19 (precios promedio de varios edificios de oficinas clase A a Diciembre de 2019 y a un costo marginal de largo plazo o un precio promedio de venta inicial de $2264 por metro cuadrado de plaza millenium en Abril de 2018) y con un nivel de inventario que calcule en aproximadamente 175 mil metros cuadrados de espacios de oficina Clase A (un número que no es exacto, pero sirve para dimensionar).

COSTO MARGINAL DE LARGO PLAZO CMLP

El precio de alquiler a costo de sustitución o a equilibrio de largo plazo es igual al precio de alquiler que permite igualar el Costo Marginal de Largo Plazo CMLP de suplir espacio adicional al mercado, en donde el Costo Marginal es el costo de desarrollar nuevos edificios, incluyendo los costos de adquisición del sitio (tierra), así como el costo de construcción y la utilidad necesaria para los desarrolladores. Dicho de otra manera, es el precio NETO de alquiler, o RENTA NETA que iguala (después de dividir por la tasa de capitalización o Cap Rate prevaleciente en el mercado) al Costo Marginal de agregar oferta de espacios de oficina al mercado Clase A del Área Metropolitana de San Salvador y que venía siendo de $11 dólares por metro cuadrado mensual NETO ($20 dolares por metro cuadrado mensual BRUTO) antes del COVID-19.

Entonces, $11 dólares por metro cuadrado de alquiler mensual NETO es aproximadamente el nivel de precios de alquiler a costo de sustitución o a equilibrio de largo plazo.


A Abril de 2018, y hasta antes del COVID-19, $2264 por metro cuadrado era aproximadamente el Costo Marginal de desarrollar un edificio típico de oficinas Clase A en el Área Metropolitana de San Salvador tomando en cuenta el costo de adquisición del sitio (tierra), así como los costos de desarrollo y construcción, y suficiente utilidad para que el emprendimiento valiera la pena para el desarrollador (el costo marginal de agregar oferta adicional de oficinas en el mercado, a Abril de 2018 según lo proyectaban los desarrolladores de MIllenium Plaza, Inversiones Simco).

CAP RATES PARA ESPACIOS DE OFICINA

Se puede observar que los CAP Rates (Ingreso Operativo NETO dividido por el Precio de Venta de la propiedad) antes del COVID-19 para espacios de oficina Clase A andaba rondando el 5.83% ($20 dolares por metro cuadrado mensual como promedio de alquileres de varios edificios de oficina Clase A a Diciembre de 2019 y precios de venta promedio de $2264 dolares por metro cuadrado de Millenium Plaza de Abril de 2018) (Si ajustamos el ingreso bruto por alquileres descontandole un hipotetico gasto operativo de 45% usando una regla de dedo que se explica en la nota aclaratoria del 6 de octubre de 2021) (CAP Rate como elaboración propia en base a datos de prospecto de inversión de Abril 2018 de Millenium Plaza y datos de alquileres de oficina clase A de Diciembre de 2019).

El Ingreso Operativo Neto es el ingreso después de restar los gastos operativos y antes de impuestos y costo financiero.

Nota: posterior a esta publicacion del 27 de Julio de 2020 se hace la siguiente nota aclaratoria el 6 de Octubre de 2021: una buena regla de dedo es multiplicar la renta bruta del año por 55% para obtener el Ingreso Operativo Neto. Aproximadamente el 45% de la renta bruta ira a cubrir vacancia, seguros, mantenimiento, reparaciones, costos de administración, gastos de capital (no incluye CAM ni pagos de hipoteca). Entonces: ((El alquiler promedio de varios edificios clase A a Diciembre de 2019 de $20 por metro cuadrado mensual "precio alquiler" se multiplica x 12 meses) y se multiplica x 55%) y se divide entre/$2264 por metro cuadrado, el "precio de venta") y se multiplica por 100 para obtener=5.83% como Tasa de Capitalización o CAP Rate.

PRECIOS DE VENTA POR METRO CUADRADO POR CADA DOLAR DE ALQUILER

Si el CAP Rate anual de espacios de oficina Clase A antes del COVID era de 5.83% porque a Diciembre de 2019 el Precio de Alquiler NETO a costo de sustitución era de $11 dólares por metro cuadrado mensual NETOS ($132 por metro cuadrado anual NETOS), y el precio de venta promedio por metro cuadrado a Abril de 2018 era $2264 y no vario hasta Diciembre de 2019, entonces el precio de la propiedad por metro cuadrado por cada dólar de alquiler anual era de $17.15 por metro a Diciembre de 2019.

-$132 dólares de alquiler o renta anual NETA ($11 dolares de renta mensual NETA) valen $2264 por metro cuadrado a un CAP RATE de 5.83% anual.

-$1 dolar de renta anual NETA vale $17.15 por metro cuadrado a un CAP Rate de 5.83% anual.


-$2264 por mt2 /$132 de alquiler NETO anual por mt2 anual=$17.15 por metro

Nota aclaratoria al 7 de Octubre de 2021: si el CAP Rate anual o Tasa de Capitalizacion es de 5.83% y el Precio de Alquiler a costo de sustitución es $20 dólares por metro cuadrado mensual BRUTO ($11 dolares por metro cuadrado mensual NETO) ($240 bruto por metro cuadrado anual o $132 neto por metro cuadrado anual), entonces el precio de la propiedad (precio de venta) por metro cuadrado por cada dólar de alquiler anual NETO es $17.15 por metro.

EFECTO DE DISMINUCIÓN DE LA DEMANDA EN LOS COSTOS MARGINALES DE LARGO PLAZO CMLP

La funcion del Costo Marginal de largo plazo puede caer si cuesta menos construir el siguiente edificio que el ultimo edificio debido a una perdida de centralidad o un declive en la demanda por la ubicacion, ya sea porque existe tierra disponible o porque se construye mas infraestructura de transporte o de telecomunicaciones. Esto hace que el precio de alquiler se empiece a posicionar abajo del precio de alquiler a costo de sustitución o a equilibrio de largo plazo y que el precio de alquiler vaya disminuyendo a medida que aumenta el inventario. Si bajan los alquileres porque hay menos demanda, bajan los costos marginales de largo plazo, bajan las cantidades que el desarrollador puede pagar por tierra, materiales de construccion, mano de obra, y bajan las utilidades que un desarrollador puede obtener.

Cuando el costo marginal disminuye, el desarrollador comienza a hacerse la interrogante respecto a si un nuevo desarrollo permitirá utilidades. En este álbum escribi un articulo en donde hice el ejercicio de evaluar el efecto del decrecimiento en el PIB por la pandemia y la consecuente disminucion en el empleo de oficina y su efecto en la demanda de espacios Clase A.

Si por efecto del COVID-19 la demanda de espacios de oficinas Clase A disminuye en el año 2020 por la reducción en los empleos de oficina y el aumento de la vacancia, y por ello los nuevos precios de alquiler mensual NETOS bajan de $11 dólares por metro cuadrado mensual NETO a $10.53 por metro cuadrado de alquiler mensual neto (una disminucion de -4.25% en el precio de alquiler) ($132 por metro cuadrado anual neto baja a $126.36 por metro cuadrado anual neto) y se mantiene la Tasa de Capitalizacion o CAP Rate en 5.83%, el nuevo precio por metro cuadrado que reflejaria los Costos Marginales de Largo Plazo CMLP bajaria de $2264 por metro a $2167.58.

X por mt2/$126.32 por mt2 anual=$17.15 por metro

X por mt2=$17.15 por mt2 x $126.39 por mt2 anual

X por mt2=$2167.58

Ahí, y con este nuevo precio de venta, los desarrolladores empiezan a hacerse preguntas. Que tanto afecta mi utilidad si ya no puedo vender a $2264 por mt2 sino a $2167.58 por mt2? Siempre lograre una utilidad vendiendo a ese precio?Puedo conseguir tierra mas barata? Puedo pagar menos por la mano de obra y los materiales? Puedo reducir la utilidad?

EFECTO EN LOS COSTOS MARGINALES DE LARGO PLAZO CMLP POR UN AUMENTO EN LOS CAP RATES

En este articulo estamos analizando la funcion de la oferta en el mercado de Espacios Inmobliliarios, y nuestro enfasis es el precio neto de los alquileres y como estos suben o bajan en relacion al precio de alquiler a costo de sustitucion que permite seguir construyendo mas espacios, y como una disminucion en los costos marginales de largo plazo afecta los precios netos de los alquileres, lo cual nos deja la pregunta de si estos nuevos precios de alquiler permiten seguir construyendo mas espacios.

Un aumento en el CAP Rate, disminuye los precios de compra que los inversionistas pueden pagar en cada transaccion, y por ende, el aumento en el CAP Rate disminuye los Costos Marginales de Largo Plazo CMLP y los precios de los alquileres netos, alejandolos de los precios de alquiler a costos de sustitucion y haciendo mas dificil que sea rentable construir el siguiente espacio o edificio. El desarrollador que vende los activos, tiene que venderlos en menores precios, y por ende tiene que pagar menos por la tierra, menos por los materiales de construccion, menos por mano de obra, o reducir su utilidad. En epoca de crisis es necesario ponerle atencion a la calidad y cantidad de materiales de construccion, que son al final con lo tangible que se queda el inversionista.

Lo que se pudo observar después de la crisis financiera de 2009 es que en otros mercados como el de EUA, los CAP Rates aumentaron, y después volvieron a bajar. Eso refleja que la percepción de más riesgos aumento los CAP Rates en epoca de crisis. En 2007 eran 7%, y en 2009 llegaron casi a 8.5% para oficinas (un aumento del 21%) y en 2010 el CAP Rate para oficinas había subido un poquito nada mas: a 8.6% aproximadamente, y los de vivienda y hoteles empezaron a bajar. Por tanto es necesario tomar en cuenta al establecer precios netos de alquiler y compararlos con el Precio de alquiler neto a costo de sustitución (que permite seguir produciendo espacios), si los mercados de Capital locales en El Salvador traducen los riesgos que perciben en el sector, en mayores requerimientos de CAP Rates para espacios de Oficinas clase A. Ahi debe uno tomar en cuenta que es lo que hace subir los CAP Rates, lo cual hare en profundidad en otro articulo, pero mencionare rapidamente aqui algunos factores: el cap rate puede aumentar si aumenta la tasa de interes real de largo plazo (el rendimiento de los bonos gubernamentales libres de riesgo de impago o tasa de interes libre de riesgo, o la tasa de interes de los bonos a 10 años), y el Cap Rate puede aumentar si aumenta el spread inmobiliario, que se compone de las expectativas de crecimiento de los alquileres (aumentan el spread y el cap rate si hay menos demanda o sobreoferta de inventario, y disminuyen el spread y el cap rate si hay mas demanda y escasez de inventario), afecta el spread la disponibilidad de deuda y otro tipo de liquidez que varia con el ciclo y la politica monetaria, y afecta el spread el rendimiento de otros activos.

Analicemos como se vería el nuevo precio de venta y los costos marginales de largo plazo si suben los CAP Rates y disminuye la demanda. Un aumento en el CAP Rate se le imputará al precio de venta, disminuyendolo, ya que la demanda sigue siendo la misma, o menor, y no puede subirse el precio al alquiler.

Antes de COVID-19:

-$132 dólares de alquiler o renta anual neta valian $2264 por metro cuadrado a un CAP RATE de 5.83% anual.

Después de COVID-19 con una disminución en la demanda (bajando el precio de alquiler):

-$126.89 dólares de alquiler o renta anual neta (-4.25% por vacancia y disminucion en empleos) valen $2167 por metro cuadrado a un CAP RATE de 5.83% anual

Después del COVID-19 con una disminución en la demanda de espacios que disminuye en -4.25% el precio de los alquileres netos anuales de Diciembre de 2019 de $132 a $126.89 en 2020 y un aumento de 21% en el CAP RATE (basado en precios de venta de espacios Clase A a Abril de 2018, suponiendo que no cambiaron desde esa fecha hasta Diciembre de 2019), aumentando el CAP Rate de 5.83% a 7.05% (debido a aumento en la tasa de interes real, menos liquidez en forma de deuda o equity/participacion inmobiliaria disponible, o mejora en el rendimiento de otros activos), el nuevo precio de venta o costos marginales de largo plazo bajarian desde un promedio de $2264 por metro cuadrado antes del COVID a $1799.85 despues del COVID durante el año 2020. En ese escenario $1 dolar de renta anual neta bajaria de valor de $17.15 por metro antes del covid a $14.18 por metro a un Cap Rate de 7.05% despues del covid y durante 2020

-$126.89 dólares de alquiler o renta anual neta valen $###x por metro cuadrado a un CAP RATE de 7.05%

x=($126.89/7.05%) x 100

x=$1799.85


Entonces, después de COVID-19, con una baja en la demanda y un aumento en el CAP Rate:

$126.89 de renta anual neta valen $1799.85 por metro cuadrado a un cap rate de 7.05% :

$1 dolar de renta anual neta vale $14.18 por metro a un cap rate de 7.05%

EFECTO EN LOS COSTOS MARGINALES DE LARGO PLAZO CMLP POR UN AUMENTO EN EL INVENTARIO

Si los costos marginales de largo plazo van en disminucion porque existe una perdida de centralidad o o porque disminuye la demadna, ya sea porque hay mucha tierra disponible o porque hay mucha inversion en infraestructura de transporte y telecomunicaciones, y a eso le sumamos que se aumenta el inventario de espacios de oficinas porque los desarrolladores no pueden parar de construir lo que ya estaban construyendo antes del COVID, entonces los precios de alquileres reales o netos, bajan.

Si el inventario de oficinas Clase A no sigue aumentando este año 2020, solo por el efecto de la dismunicion en el empleo que hemos calculado, el precio de los alquileres deberia caer de $20 dolares por metro cuadrado mensual, a $19.15 dolares por metro cuadrado mensual.

Si ademas de disminuir el precio de los alquileres en 2020 por efecto de la disminucion en el empleo, tambien se le agrega a este factor, que se terminan de construir espacios de oficinas que estaban en construccion y salen al mercado 23 mil metros cuadrados de oficinas adicionales, el precio por metro cuadrado mensual deberia caer de $20 dolares por metro mensual a $18.55 dolares por metro cuadrado mensual (sin incluir mantenimiento).https://www.facebook.com/CCILCreativeClassIntelligentsiaLab/photos/a.1388913551496934/1401564510231838

ES RENTABLE DESPUES DEL COVID SEGUIR DESARROLLANDO OFICINAS CON UNA DISMINUCIÓN EN LA DEMANDA Y UN AUMENTO EN LOS CAP RATES?

En este articulo nuestro enfasis es en los precios de alquiler a costo de sustitucion y los nuevos precios de alquileres netos cuando bajan los costos marginales de largo plazo debido a menor demanda o mayores CAP Rates.

Si antes del COVID-19 (Abril de 2018 y suponiendo no incrementaron los precios de venta por metro cuadrado hasta Diciembre de 2019), el precio de venta por metro cuadrado de oficinas Clase A era $2264 a Abril de 2018 y el precio de alquiler neto era de $11 dolares por metro cuadrado mensual (a Diciembre de 2019) a un CAP Rate de 5.83% y si por el efecto del COVID en la economia, baja la demanda de espacios en 2020 provocando una baja en el precio de alquiler neto de -4.25% creando un nuevo precio de alquiler neto mensual de $10.53 y por el COVID-19 los mercados de capital deciden exigir un CAP RATE de un 21% adicional incrementando de 5.83% anual a 7.05%, entonces el nuevo precio de venta o costo marginal de largo plazo disminuiria de $2264 por metro a $1792.51 por metro cuadrado que seria el precio en que un desarrollador tendria que salir al mercado. $1 dolar de renta anual neta valdria $14.18 por metro cuadrado a un cap rate de 7.05%. Permitiría esto una utilidad para el desarrollador? Sería rentable desarrollar más tierra para vender espacios de oficina a esos precios? Lo mas probable es que NO. Esta diminucion es de aproximadamente un 20.82%, que calculo podria significar mas de una tercera parte de la utilidad que un desarrollador esperaria en un proyecto de desarrollo en 3 años. Si esperaba un 15% anual o 45% de TIR del proyecto en 3 años, esta disminuiria de 45% a 24.18% en 3 años o 8.06% anual.

-Antes del covid-19 $1 dolar de renta anual neta valia $17.15 por metro cuadrado a un cap rate de 5.83% anual

-Despues del covid-19 tomando en cuenta la disminucion en la demanda que afectaria en un -4.25% al precio de alquiler neto y una hipotetica exigencia de un 21% adicional al CAP Rate de 5.83% : $1 dolar de renta anual neta valdria $14.18 por metro cuadrado a un cap rate de 7.05%.

Nota del 8 de octubre de 2021: segun este escenario del efecto del Covid en la vacancia y los empleos y que hipoteticamente provocaria una disminucion en el precio de alquiler en -4.25% y por la perceptcion de mayores riesgos los mercado de capital exigirian aumentar el Cap Rate en 21%, el precio de venta estaria disminuyendo mas o menos de $2264 a $1792.51. Esta diminucion es de aproximadamente un 20.82%, que calculo podrian significar mas de una tercera parte de la utilidad que un desarrollador esperaria en un proyecto en 3 años. Si esperaba un 15% anual o 45% de TIR del proyecto en 3 años, esta disminuiria de 45% a 24.18% en 3 años o 8.06% anual. El impacto seria grandisimo mas que todo si el desarrollador compro su tierra un año o dos años antes de desarrollarla. Si el desarrollador no ha poseido la tierra como especulador de largo plazo (osea si no la compro hace 10 años o mas), sus utilidades se reducirian demasiado. Un 8.06% apenas alcanza a cubrir el costo del dinero y no cubre la inflacion. Otro desarrollador que pretendiera hacer un proyecto igual tendria que comprar tierra a precios mas bajos que los pre-covid o comprar el material y mano de obra a menores precios que los pre-covid o simplemente no desarrollar nada.


DEBO ROMPER MI CONTRATO DE ALQUILER O MI PROMESA DE COMPRA VENTA?

Si un inquilino firmo un contrato de alquiler para que le construyeran espacio de oficinas a $20 dólares por metro cuadrado mensual antes del COVID-19 (Antes de Marzo de 2020) y durante el año 2020 no le han entregado el espacio, ¿le conviene romper el contrato de alquiler y negociar con el desarrollador que le alquile el espacio que antes de COVID valia $20 dolares por metro cuadrado mensual a $19.15 por metro cuadrado mensual justificando la rebaja en el precio porque se redujeron los empleos de oficina y eso disminuye la demanda y por ende el precio de alquiler en -4.25%? Cuanto entregan de arras los futuros inquilinos a los propietarios o desarrolladores? Cual es el monto de la cláusula penal para el inquilino al no cumplir con el contrato? Si pierde esas arras y negocia una rebaja de $20 a $19.15 por metro cuadrado mensual todavía puede lograr un mejor acuerdo con el mismo propietario o en otro Edificio de Oficinas?

Nota del 8 de octubre de 2021: por 500 metros cuadrados en alquiler a $20 por metro cuadrado mensual un inquilino pagaria $10,000 mensual, o $120,000 anual, o si la vacancia y la disminucion en el empleo justifica negociar el precio de alquiler mensual un -4.25% , osea bajar el precio de alquiler a $19.15 mensual , o $9575 mensual o $114,900 anual, estamos hablando de una reduccion de $425 mensual o $5100 anual. Los developers tienen la capacidad de actual como Cartel al fijar los precios y acordar no bajarlos o cada uno los diminuira lo mas que pueda para quitarle el negocio al otro developer? Actuan los developers quitandose inquilinos ofreciendo reducir una renta anual de $120 mil en $5100 anuales. Al parecer $5100 no es mucho dinero dado el monto total. Es necesario recordar que los costos de adecuacion de espacios son altos para un inquilino, y para el inquilino, estar cambiando diseños y planes porque ya no quiere un espacio y quiero otro, tiene que tener una justificacion economica, y el inquilino tendria que ser muy prudente y tener opciones reales en caso decida romper un contrato y botar un espacio. Cuanto perderia en diseños? Que tanto tiene que entregar un inquilino a un propietario para reservar y asegurar un espacio? Puede reservarlo con un mes de alquiler? Si el alquiler que pagaria un inquilino anualmente es de $120 mil dolares, puede tenerlo reservado mientras se lo construyen, con un deposito de $10,000? Si lo tiene reservado un año antes de la entrega, que monto tendria que tener un un deposito conveniente para inquilino y propietario? Como inquilino, si decido romper mi contrato con un propietario y le digo que ya no quiero 500 metros en un edificio nuevo, puedo encontrar facilmente otros 500 metros cuadrados en un edificio y zona de igual calidad por menor precio? Como propietario de un espacio de 500 metros, si ya no le entrego el espacio de 500 metros que le habia prometido a un inquilino que me quiere alquilar 500 metros, me conviene romper el contrato, pagarle arras y encontrar otro inquilino que quiera 500 metros cuadrados? Creo que no son comunes o no es mucha la cantidad de inquilinos andan en el mercado buscando espacios tan grandes. Es un lujo dejar ir un inquilino de 500 metros. Pareceria que en un mercado en recesion, los inquilinos grandes tienen mas poder de negociacion que el propietario.

Si como inversionista compre un espacio a $2264 por metro cuadrado, que me entregaran un año despues de firmar la promesa de venta, me conviene romper el contrato para poder negociar con el desarrollador y pagarle $1792.15 por metro cuadrado? (Justificando la disminucion en el precio de compra por una disminucion en los precios de los alquileres de -4.25% a causa de incremento en la vacancia y dismunicion en empleos, y por un aumento del 21% en el cap rate que antes era de 5.83% y sube a 7.05% ?. Qué cláusula penal tendria que pagar como comprador si rompo el contrato con el desarrollador? Cuánto perderia? Esa pérdida sería compensada por lo que podría ganar si negocio con el desarrollador que me baje el precio de venta o porque me voy a comprar un espacio igual a otro edificio pero a un precio de $1792.15?

Nota del 8 de octubre de 2021: el monto de las arras para una compra venta, dependen de por cuanto tiempo dura la opcion de compra, por ejemplo, si por 500 metros cuadrados de oficina pago $1,132,000 entonces las arras deben ser minimo el costo del dinero, que en el caso que fuese un 8% anual, y si la opcion dura 6 meses tendria que entregar y arriesgas arras de $45,280 y si fuese un contrato de entrega del espacio en un año serian un monto de arras de $90,560 que tendria que entregar el comprador al desarrollador. Si fuese comprador de espacio, podria perder $45 mil o $90 mil dolares por buscar que el desarrollador me rebaje el precio de venta? Si a $2264 dolares por metro pago $1,132,000 a $1792.15 por metro pago $896,075 osea una rebaja de $235,925 dolares. Parece una rebaja sustancial. Pero como comprador de espacios arriesgare perder $90 mil dolares si no encuentro una rebaja de $235 mil ya sea con el desarrollador con el que acorde un precio y ahora quiero que me de una rebaja o con otro desarrollador que me ofrezca la rebaja que busco? Si soy propietario y dejo ir un negocio de $1.1 millones, puedo encontrar rapidamente otro comprador por el mismo espacio al mismo precio? Si soy comprador, puedo perder $90 mil dolares para irme a otro edificio y que me rebajen $235 mil?. Pareciera ser que el comprador tiene bastante poder de negociacion en una epoca de recesion.

Otras preguntas que surgen al comprador son: necesito la misma cantidad que habia planeado antes del covid? Voy a crecer lo que había proyectado antes del covid?

ESTÁN SUBIENDO O BAJANDO LOS COSTOS MARGINALES DE LARGO PLAZO CMLP?

Como se puede ver en la imagen, los Costos Marginales de Largo Plazo CMLP y su relación con los precios de los alquileres y la fijación o definición del precio de alquiler a costo de sustitución (que permite más desarrollo de espacios), son importantes para evaluar si conviene aumentar el inventario (desarrollar más espacios), decidir cuando se comienza a desarrollar más espacio, y que pasara cuando salga al mercado lo que se ha quedado a medio desarrollar, y lo que se puede esperar en términos de precios de alquiler de lo que está saliendo al mercado en este momento.

Vemos algunas contradicciones, fuerzas contradictorias en los costos marginales de largo plazo, unas que indican que los costos marginales suben, y otras que indican que los costos bajan. Saber medir cómo se neutralizan y cuales prevalecerán y como afecta esto los precios, es un reto.Quiza ahi es donde la intención del CCIL de producir escenarios de mediano plazo, pueda ayudar a tomar decisiones estratégicas.

POLITICA DE DENSIFICACION Y FALTA DE GRANDES INVERSIONES EN TRANSPORTE JUNTO CON EL COVID-19 PODRÍA LLEVAR A QUE REVIENTE UNA BURBUJA INMOBILIARIA?

Incrementa la densificacion los costos marginales de largo plazo? Se disminuiran los costos marginales de largo plazo si la gente sale huyendo hacia la periferia?

Ahora con el COVID-19 estamos observando fuerzas o variables, que siempre han influido y existido, pero que ahora se verán cuestionadas, como la política de densificar y fomentar la construcción en altura.

Además de que la política de densificar no ha ido acompañada de grandes inversiones en infraestructura de transporte, ahora el COVID-19 viene a hacernos cuestionar si conviene vivir o trabajar en lugares densos o en donde la densidad seguira aumentando (Los lugares densos provocaran migracion hacia la periferia?).

Al poner un candado a la expansión de la tierra urbana hacia la periferia y fomentar la construcción en altura, y por ende densificar, eso genera que los costos de la tierra suban dentro de la ciudad, incrementando los Costos Marginales de Largo Plazo CMLP. Eso pone presión a los alquileres, presión para que aumenten. Por un lado esto era bueno para los especuladores, porque al final del camino iba a lograr que los costos de la tierra subieran a tal grado, que se volviera rentable desarrollar propiedades en lugares como el Centro Histórico.

Este factor que pone presión a que los precios de alquiler suban -densificar- y el hecho que no han existido grandes inversiones masivas en infraestructura de transporte y telecomunicaciones (Ej: internet en zonas rurales), no ha ayudado a reducir las necesidades de transporte (densificar no ha reducido las necesidades de transporte), y tampoco ha ayudado a reducir la presión a expandir el uso de tierra urbana (la mala calidad de vida adentro presiona por migrar hacia la periferia), y además las vías urbanas en vez de volverse expresas se vuelven cada dia más congestionadas, aunque los desarrollos en tecnología de información y comunicación han reducido en cierta medida la necesidad de transporte y de viajes de casa al trabajo. Contradicciones.

Pareciera ser que la política de densificar y fomentar las edificaciones en altura, sin acompañarse de grandes inversiones en transporte, lo que ha estado creando es una burbuja que podría explotar en detrimento de los valores de los activos inmobiliarios en las zonas que se ha intentado densificar y que se han densificado. Esto podria suceder cuando ya no se pueda contener más la expansión hacia afuera de la ciudad, lo cual viene a hacerse más posible con el Covid-19 que ha despertado la conciencia en la ciudadanía respecto a la desventaja de vivir en una ciudad durante encierros como los provocados por el COVID-19, los riesgos de contraer virus en municipios más densos, y que se está viendo que si se puede trabajar a distancia desde la casa en cualquier lugar del país.

INFLACIÓN, ALQUILERES Y CAPACIDAD DE CONSUMO DEBIDO A LAS REMESAS

La inflacion genera incremento en los costos marginales de largo plazo?

Generalmente, los precios de los alquileres suben a medida que sube la inflación, e incluso algunos contratos de alquiler están indexados a la inflación que publica el Banco Central de Reserva. Eso significa que en términos reales, los precios de los alquileres tienden a mantenerse muy similares si traemos a valor presente esos ingresos en el tiempo. (Los $20 dolares de hoy, compraran lo mismo que $23 dolares de mañana, entonces aunque el alquiler parece subir, en terminos reales, se mantiene igual).

Existe otro factor importante que hay que tomar en cuenta: por lo que he escuchado de boca de un economista que respeto mucho: se debe tener cuidado respecto a los datos sobre incremento en los precios que publica el Banco Central y la inflación real, ya que al parecer existe una deficiencia metodológica en la medición que hace el Banco Central que no refleja la inflación real.

Por otro lado, y desde mi punto de vista, y experiencia en el sector inmobiliario, cuando hay bajones en la economía, mientras los precios se mantienen iguales, no así las ventas, y aunque no se refleje una subida o bajada en precios, las ventas , el dinamismo, si disminuye. Eso es especialmente cierto en el mercado de espacios y de activos inmobiliarios, y se debe a lo opaco que es el mercado. (Osea los precios no bajan, pero hay menos dinamismo. No hay deflacion, pero la dinamica de ventas se reduce.No bajan los precios pero hay menos ventas. Los ingresos disminuyen aunque los precios no bajan)

Por otro lado siempre he creído que los precios de muchos productos, incluyendo los alquileres, han ido aumentando pero sostenidos en cierta medida por factores externos que no tienen que ver con la economía local, como las remesas, que hacen que los que vivimos en El Salvador, tenemos que pagar precios por bienes y servicios como si todos recibiéramos remesas (Los precios estan inflados). Lo mismo genera el lavado de dinero. Los precios de los alquileres están a este nivel, en algunos mercados inmobiliarios, en parte porque las remesas permiten pagarlos, y eso afecta a los que no reciben remesas. Si no hubieran remesas, probablemente los precios de los alquileres serian menores. Existe una una desconexión entre salarios y precios.

COSTOS DE CONSTRUCCIÓN Y ATRASOS

Con la crisis del COVID-19 los Costos Marginales de Largo Plazo CMLP podrían aumentar, al aumentarse los costos de construcción por atrasos en la construcción debido al factor COVID-19 que no ha permitido que los trabajadores salgan a trabajar, y no sabemos si los Bancos han detenido sus desembolsos y que eso pueda atrasar mas los proyectos.

Cada dia de atraso repercute en la comercialización y los ingresos previstos y en los rendimientos de los proyectos. Mientras esto aumenta los costos, y pone presión a los alquileres hacia arriba, la situación del empleo y la economía disminuyen la demanda y pone presión a los alquileres hacia abajo.

Alguien tiene que perder. Nadie quiere perder. No los desarrolladores, ni los Bancos, ni los inquilinos, ni los inversionistas. El COVID-19 está afectando los costos de construcción indirectamente, porque también se pagan intereses por el dinero ya invertido y se alarga el tiempo de recuperación y por ende se disminuye la tasa de retorno. Cómo ejemplo, no es lo mismo tener una utilidad de $90 dolares en 3 años ($30 por año), que de $90 en cuatro años ($22.50 por año) porque el Covid-19 género atrasos.

PÉRDIDA DE CENTRALIDAD DEL CENTRO HISTÓRICO Y OTRAS ZONAS

Los costos marginales de largo plazo también pueden disminuir por la pérdida de valor en la tierra de ciertas zonas. Aunque la vendan en alto precio, nadie la compra. No baja el precio de venta pero no hay ventas. La tierra es muy cara para los alquileres que se pueden obtener.

Si a raíz del Covid-19 y la crisis economica la burbuja explota y la gente sale a vivir y trabajar afuera, no solo el centro histórico seguiría igual, sino que otras zonas se podrían ir sumando a esa dinámica o en zonas aledañas los alquileres podrían bajar, como en la zona de El Salvador del Mundo. (Importante observar este riesgo en la zona de El Salvador del Mundo, el cual deberia estar reflejado en los alquileres y en los CAP Rates, y diferenciado de la zona San Benito y Santa Elena).

Ccmo ya mencionamos, existen ubicaciones que históricamente vinieron perdiendo su centralidad y por eso bajaron los alquileres en esos lugares. El downtown, centro histórico, o distrito central de negocios fue subiendo del actual centro histórico, hacia arriba, llegando a la Colonia Escalón y después expandiéndose hacia Santa Elena y Antiguo Cuscatlan y en el caso de oficinas Clase A, algunas emigraron muy probablemente debido a la emigración de habitantes hacia colonias residenciales de la Zona de Santa Elena y la Carretera al Puerto de La Libertad, lo que hace que los habitantes de la zona busquen un viaje de la casa al trabajo más corto. En el caso de los clientes, si vive en Sierra Santa Elena quiere que la oficina del abogado este en Santa Elena o San Benito, no en el Centro Histórico.

A pesar que los precios de la tierra se mantienen altos en el centro histórico y zonas como El Salvador del Mundo, por el valor comercial, y el acceso a transporte público que permite atender sectores medios, y populares, y la política de densificación que apunta a un regreso al centro histórico, es probable que las ubicaciones cercanas al centro histórico como la Escalón, vayan perdiendo su centralidad y bajen los alquileres en comparación con las zonas de San Benito y Santa Elena. Al final del camino, tomaremos decisiones, quizá por salud, de evadir tráfico y contaminacion, y buscaremos precios más bajos.

Las fuerzas centrífugas descentralizadoras como el tráfico, la contaminación, el crimen, los altos costos de la tierra y ahora con la crisis económica que provocará el COVID-19 que podría reducir la capacidad de consumo de vivienda en alquiler, y el miedo a los lugares altamente poblados y densos que provoca el COVID-19, podría provocar que estalle una burbuja que ha creado la política de densificación que solo ha favorecido que la tierra se haga más escasa y que se vuelva desarrollable, pero sin un mejor transporte público y más tráfico, y que estalle de una vez por todas en una baja en los costos de la tierra y una baja en los alquileres en estos lugares que han gozado de cierta centralidad. Esto podría generar que los costos marginales de largo plazo se reduzcan, acompañados por una baja en los precios de los alquileres que no sea suficiente para justificar nuevos desarrollos, y que los dueños de la tierra e inmuebles no quieran venderlos al precio que permita desarrollarlos.

El 27 de Mayo de 2016 publique en el Observatorio del Mercado Inmobiliario del Municipio de San Salvador, que analizando una cuadra del Corazon Historico de San Salvador me encontre con varias sorpresas. Una de ellas es que además de la descentralización es probable que sea la misma Alcaldía la que esté condenando a esa zona a no recibir inversión.

El hecho que la Alcaldía está encargada de fijar los precios de los espacios en los mercados, podría ser una de las causas estructurales por las cuales no llega inversión inmobiliaria al Corazón del Centro Histórico. Esto tiene que ver con los costos marginales y precio de alquiler a costó de sustitucion.

Segun los precios de un edificio que evalue, si lo quiero comprar y demoler, volverlo a construir, tendría que alquilarlo a $21 dólares por metro cuadrado mensual, mientras la Alcaldía mantiene los precios entre $1.65 y $3 dólares por metro cuadrado mensual cuando alquila espacios para vendedores al detalle -retailers- o vendedores ambulantes (aunque ellos alquilan por dia, asi traduje el precio para poder comparar).

Los precios de venta de la tierra en el Corazón del Centro Histórico son casi los mismos que piden los dueños de terrenos en la Zona de la Escalon- Salvador del Mundo ($400 dólares por vara). Sin embargo los alquileres son totalmente distintos (Promedio $20 dólares en la zona Salvador del Mundo-Paseo Escalón en espacios clase A y un máximo de $5 dolares por metro que talvez podria pagar un inquilino por espacio de oficina en el Corazón del Centro Historico). Si aplicamos la fórmula que aplicamos arriba, a este caso:

Asi como esta la situacion, si quisiera invertir en oficinas en el Corazón del Centro Historico:

$60 dolares por metro cuadrado de renta anual ($5 por metro cuadrado mensual) valen $###x por metro cuadrado a un CAP RATE de 10.6% anual.

($60/10.6) x 100=$566.03 por metro cuadrado es el precio de venta en que puedo vender los espacios, ya con costos y ganancias.

$1 dolar de renta anual vale $### por metro cuadrado a un CAP Rate de 10.6% anual.

$566.03 por mt2/$60 por mt2 anual=$9.43 por metro

$1 dolar de renta anual vale $9.43 por metro cuadrado a un CAP Rate de 10.6% anual (Para oficinas Clase A).

Esto no considera que los CAP Rates de oficina son más altos si son oficinas Clase C que si son oficinas Clase A.

El nivel de precios de alquiler a costo de sustitución en el centro histórico está muy arriba de los alquileres reales, que son afectados por los precios de alquiler subsidiados que fija la Alcaldía y también no sé pueden subir los precios de alquiler porque esto hace que el tráfico de personas que se genera no tiene capacidad adquisitiva para comprar en espacios que alquilen al precio de alquiler a costo de sustitución.

Además la disponibilidad de que la tierra en los suburbios o en la periferia hizo que los precios de alquiler no incrementaran, la política de densificación estaba llevando los precios de tierra a que fueran rentables para construir pero el COVID-19 y su efecto en la política de densificación y el teletrabajo podrian cambiar las reglas del juego.