08/07/2020
Erori legislative & Erori de interpretare. Cum distribuim energia electrica si salariile pentru curățenie
HG 400/2003 Articolul 37 Cheltuielile pe persoana reprezinta cheltuielile privind serviciile de care beneficiaza persoanele - proprietari/locatari, care locuiesc/desfăşoară activităţi în mod curent în cadrul condominiului, în proprietăţi individuale.
Articolul 39 (1) Consumul de energie electrica aferent părţilor comune/proprietăţii comune din cladire, exclusiv garaje, boxe şi alte spatii aflate în proprietate individuala, care se masoara prin contor montat separat de cele aferente proprietăţilor individuale, se repartizeaza proportional cu numărul persoanelor care locuiesc/desfăşoară activităţi în mod curent în cladire.
Articolul 43 Cheltuielile pentru curatenie si evacuarea gunoiului menajer se repartizeaza proportional cu numarul de persoane care locuiesc in mod curent in condominiu
Repartizarea cheltuielilor pe cota-parte de proprietate
Articolul 44 Cheltuielile pe cota-parte de proprietate sunt cheltuieli efectuate pentru întreţinerea, repararea, exploatarea şi, după caz, consolidarea părţilor din condominiu aflate în proprietate comuna indiviza, specificate ca atare în acordul de asociere.
Articolul 46 Cheltuielile pentru lucrari de întreţinere, servicii, de reparatii şi, după caz, de consolidare la părţile de constructii şi instalaţii aflate în proprietatea comuna indiviza - astfel cm este descrisa în cartea tehnica a construcţiei şi în acordul de asociere ca:
- subsolul;
- conductele de distribuţie şi coloanele instalaţiilor de apa, canalizare, termoficare,energie electrica;
- casa scarii; podul; spalatoria; uscatoria; terasa; ascensorul; centrala termica proprie; crematoriul; tubulatura de evacuare a gunoiului menajer; structura de rezistenta; fatade; acoperis şi altele asemenea - se repartizeaza proportional cu cota-parte de proprietate indiviza a fiecarui proprietar, astfel cm este înscrisă în acordul de asociere sau care a fost recalculata conform prevederilor art. 45 alin. (3).
[….]
Articolul 49(1) Cheltuielile aferente indemnizatiilor acordate membrilor asociaţiei de proprietari şi/sau persoanelor alese în functii de conducere a asociaţiei de proprietari se repartizeaza proportional cu cota-parte de proprietate indiviza din proprietatea comuna care revine fiecarui proprietar, astfel cm este înscrisă în acordul de asociere sau care a fost recalculata conform prevederilor art. 45.(2) Cu excepţia personalului pentru curăţenie şi evacuare a gunoiului menajer, cheltuielile ce privesc personalul angajat al asociaţiei de proprietari, inclusiv cheltuielile privind contractele de prestări de servicii administrative către asociaţia de proprietari, precum şi cheltuielile aferente materialelor consumabile folosite şi celor administrative se repartizeaza proportional cu cota-parte de proprietate indiviza din proprietatea comuna care revine fiecarui proprietar, astfel cm aceasta este înscrisă în acordul de asociere sau care a fost recalculata conform prevederilor art. 45.
Punct de vedere 1: În ceea ce privește modul de repartizare a celor două tipuri de cheltuieli in perioada 1990-2007, având în vedere prevederile din normele sus-menționate, lucrurile sunt destul de clare. Energie electrică și salariul cu curățenia trebuiau repartizate pe număr de persoane. Chiar dacă nu sunt de acord, și instituirea acestui mod de repartizare denotă că cei care au lucrat la întocmirea acestor prevederi nu aveau cunoștințele necesare privind acest domeniu accept normele așa cm au fost elaborate.
HG 1588/2007
Art. 34 Cheltuielile care sunt determinate de numarul persoanelor care locuiesc in condominiu si nu pot fi individualizate pe fiecare proprietar pe baza unor dispozitive de masura se repartizeaza proportional cu numarul de persoane care locuiesc sau desfasoara activitati in cladire in luna pentru care se calculeaza lista de plata si reprezinta cheltuielile asociatiei pentru: apa rece, calda si canalizare; combustibil pentru prepararea apei calde de consum; energia electrica utilizata pentru functionarea instalatiilor comune; colectarea deseurilor menajere, vidanjare.
SECTIUNEA 4: Repartizarea cheltuielilor pe cota-parte indiviza de proprietate
Art. 43 Cheltuielile pe cota-parte indiviza de proprietate, in functie de suprafata utila a apartamentelor si a spatiilor cu alta destinatie decat aceea de locuinta, reprezinta cheltuielile efectuate pentru administrarea, intretinerea, repararea, exploatarea si, d**a caz, consolidarea partilor de constructii si instalatii din condominiu aflate in proprietate comuna.
Art. 44 (1) Cheltuielile pe cota-parte indiviza de proprietate reprezinta cheltuielile asociatiei cu privire la proprietatea comuna, cu privire la:
- fondul sau fondurile pentru lucrari de intretinere, service, reparatii si, d**a caz, de consolidare, reabilitare, eficienta energetica, modernizare la partile de constructii si instalatii aflate in si pe proprietatea comuna, astfel cm este descrisa in cartea tehnica a constructiei si in acordul de asociere;
- subsolul; conductele de distributie si coloanele instalatiilor de apa, canalizare, incalzire, energie electrica;
- casa scarii; podul; spalatoria; uscatoria; terasa; ascensorul; interfonul – partea de instalatie de pe proprietatea comuna; centrala termica proprie; crematoriul; tubulatura de evacuare a deseurilor menajere;
- structura de rezistenta; fatadele; acoperisul si altele asemenea, conform prevederilor din acordul de asociere;
- personalul angajat sau contractat al asociatiei:
- salarii sau remuneratii pentru administrator, contabil, casier, instalator, electrician, portar, cheltuieli pentru curatenie etc.; indemnizatii acordate membrilor asociatiei de proprietari ori persoanelor alese: presedintele, membrii comitetului executiv si ai comisiei de cenzori; prime; credite bancare; contracte sau polite de asigurari;
- alte servicii administrative catre proprietatea comuna.
Punct de vedere 2 : Odată cu adoptarea Legii 230/2007, respectiv HG 1588/2007 apar câteva modificări și totodată dispar definitiv unele precizări. Astfel, dispare precizarea expresă cu privire la repartizarea energiei electrice pe număr de persoane precum și repartizarea cheltuielilor cu curățenia. Era și normal deoarece prin defalcarea capitolului salarii in două, de foarte multe ori s-au efectuat abuzuri din partea administratorilor și proprietarii au fost obligați la cheltuieli nejustificate. Totodată Norma tehnică a unui ingrijitor clădiri se raportează la mp suprafață de curățenie nicidecum la numărul de persoane. Un mp de suprafața de curățat suportă acceași tehnică de curățare indiferent că a trecut o persoană sau 10. Se mătură odată, se spală tot odată se dezinfectează la fel. Într-adevar a fost mult mai ușor pentru administrator să cuantifice numărul de persoane, astfel încât să fie justificate costurile extrem de ridicate decât să cuantifice metri pătrați proprietate comună supusă procesului de curățenie și astfel să se facă o plată echitabilă în raport cu aceasta. În ceea ce privește curentul electric, acesta luminează în timp și spațiu, sub nici o formă nu este influențat de numărul de persoane. Singurul factor care influentează creșterea sau scăderea consumului este perioada de vară/iarnă. Totodată exploatarea și întreținerea spațiului comun, cm este casa scării nu ar fi posibilă dacă nu ar fi funcțională instalația de iluminat. Ca o concluzie, lumina functionează și pentru apartamentul care stă gol, curățenia se face și pentru apartamentul gol, altfel când s-ar întoarce proprietarul nu ar putea să aiba acces la imobil.
Legea 196 (1) Cheltuielile repartizate proporțional cu numărul de persoane reprezintă cheltuielile asociației pentru asigurarea serviciilor de utilități publice de care beneficiază persoanele care locuiesc sau desfășoară activități în mod curent în condominiu și care nu pot fi individualizate pe fiecare unitate de proprietate individuală în parte pe baza unor dispozitive de măsurare/înregistrare, fie datorită naturii și caracteristicilor anumitor servicii, fie din lipsa dispozitivelor de măsurare/înregistrare.
(2) Cheltuielile repartizate după numărul de persoane reprezintă cheltuielile asociației pentru: apă rece, caldă și canalizare; combustibil pentru prepararea apei calde de consum; energia electrică utilizată pentru funcționarea instalațiilor comune, inclusiv a ascensoarelor; colectarea deșeurilor menajere, vidanjare.Reviste (1)
196 .Veniturile și cheltuielile asociației de proprietari - Repartizarea cheltuielilor pe cota parte indiviză de proprietate -
Art. 85. -Cheltuielile pe cota-parte indiviză de proprietate reprezintă cheltuielile asociației cu privire la proprietatea comună, cu privire la:
- fondul sau fondurile pentru lucrări de întreținere, service, reparații și, după caz, de consolidare, reabilitare, eficiență energetică, modernizare la părțile de construcții și instalații aflate în/și pe proprietatea comună, astfel cm este descrisă în cartea tehnică a construcției și în acordul de asociere.
- subsolul; conductele de distribuție și coloanele instalațiilor de apă, canalizare, încălzire, energie electrică;
- echipamente de echilibrare hidraulică a instalațiilor;
- casa scării; podul; spălătoria; uscătoria; terasa; ascensorul; interfonul - partea de instalație de pe proprietatea comună; centrala termică proprie; crematoriul; tubulatura de evacuare a deșeurilor menajere; structura de rezistență; fațadele; acoperișul și altele asemenea, conform prevederilor din acordul de asociere; personalul angajat sau contractat al asociației: salarii sau remunerații pentru administrator, contabil, instalator, electrician, portar, îngrijitor, personalul care asigură curățenia etc.;
- indemnizații acordate membrilor asociației de proprietari ori persoanelor alese: președintele, membrii comitetului executiv și cenzorului/comisiei de cenzori; prime; credite bancare; contracte sau polițe de asigurări; cheltuieli cu produse și accesorii pentru curățenie, alte servicii administrative către proprietatea comună.
Punct de vedere: În sfârșit Legea 196/ 2018, cu toate plusurile și minusurile pe care le are vine și face unele precizări dar din păcate practica de copy/paste lasă aceleași neclarități. Astfel cu privire la cheltuielile pe număr de persoane introduce sintagma pe fiecare unitate de proprietate individual, ceea ce face un pic de lumina, și cu privire la energia electrică folosită pentru funcționarea instalațiilor commune indică cu certitudine prin sintagma inclusiv a ascensoarelor.
Dacă de data aceasta la cheltuielile pe cotă parte găsim specificat clar că salariul cu ingrijitorul se repartizează pe cotă parte, în ceea ce privește energia electrică rămâne în continuare o oarecare incertitudine deoarece aceasta este indicată în mod clar la repartizarea pe cotă parte, mulți consider că trebuie repartizată pe număr de persoane. Ca urmare, eu personal, consider că este în favoarea majorității proprietarilor ca, exceptând energia electrică utilizată pentru ascensor, cea care alimentează instalația electrică să fie repartizată pe proprietate comună, fiind un accesoriu al proprietății comune,
În afară de ceea ce este o opinie personal bazată pe câteva cunoștințe tehnice, trebuie să recunosc că există și o eroare de exprimare precum și utilizarea unor termeni total inadecvați. De exemplu indicarea de către legiuitor a sintagmei energie electrică în loc de intalație sau circuit electric (care prin însăși definiția lor sunt două noțiuni total diferite), utilizarea greșită a semnelor de punctuație și încadrarea în text, precum și lipsa unei viziuni de ansamblu reală permit ca textul de lege să fie interpretat eronat.
Una din regulile de bază pe care le-am învățat în studiul instituției de drept a fost că, citez: Legea se aplică nu se interpretează, precum și importanța semnificativă a unei virgule sau a unui cuvânt nou introdus care poate schimba total sensul initial.
Cu deosebit respect,
