Administrație-Blocuri

21/05/2026

✋ Reconvocarea Adunării Generale

👉Pentru reconvocarea AG termenul minim este de 3️⃣ zile potrivit ⚖️art. 47 alin. (4) din ⚖️Legea 196/2018 iar termenul maxim este de 1️⃣5️⃣ zile potrivit art. 48 alin. (2) din aceeasi lege.

⚖️Articolul 47
(1️⃣) După constituirea asociaţiei de proprietari va avea loc cel puţin o dată pe an, în primul trimestru, o întrunire a adunării generale a asociaţiei de proprietari. Responsabilitatea cu privire la convocarea anuală a cel puţin unei adunări generale a asociaţiei de proprietari aparţine preşedintelui asociaţiei de proprietari şi membrilor comitetului executiv.
(2️⃣) Adunarea generală este alcătuită din toţi proprietarii membri ai asociaţiei de proprietari.
(3️⃣) Adunarea generală ordinară se convoacă de către:
✅a)preşedintele asociaţiei de proprietari sau comitetul executiv;
✅b)cel puţin 20% din numărul proprietarilor membri ai asociaţiei de proprietari.
(4️⃣)Proprietarii sunt anunţaţi, prin afişare la avizier şi pe bază de tabel nominal convocator sau, în cazul proprietarilor care nu au fost anunţaţi, pe baza tabelului nominal convocator, prin poştă cu scrisoare recomandată, cu conţinut declarat şi confirmare de primire, asupra oricărei adunări generale a asociaţiei de proprietari, cu cel puţin 10 zile înainte de data stabilită, inclusiv cu privire la ordinea de zi a adunării generale, cu excepţia adunărilor generale extraordinare sau a adunărilor generale reconvocate care se pot convoca, în condiţiile prevăzute la alin. (3), cu cel puţin 3 zile înainte de data stabilită.
(5️⃣) Propunerea de ordine de zi a adunării generale, semnată de preşedinte, membrii comitetului executiv şi de cenzor/comisia de cenzori, se aprobă şi se completează prin hotărâre a adunării generale.

⚖️Articolul 48
(1️⃣) Adunarea generală poate adopta hotărâri, dacă majoritatea proprietarilor membri ai asociaţiei de proprietari sunt prezenţi personal sau prin reprezentanţi care au o împuternicire scrisă şi semnată de către proprietarii în numele cărora votează.
(2️⃣)Dacă la prima convocare nu este întrunit cvorumul necesar de jumătate plus unu din membrii asociaţiei de proprietari, întrunirea adunării generale se suspendă şi se reconvoacă în termen de maximum 15 zile de la data primei convocări în condiţiile prevăzute la art. 47.
(3️⃣) La adunarea generală reconvocată, dacă există dovada că toţi membrii asociaţiei de proprietari au fost convocaţi pe bază de tabel convocator sau prin poştă cu scrisoare recomandată, cu conţinut declarat şi confirmare de primire, şi prin afişare la avizier, hotărârile pot fi adoptate, indiferent de numărul membrilor prezenţi, prin votul majorităţii acestora.
(4️⃣) Hotărârile adunării generale a asociaţiei de proprietari sunt obligatorii de la data afişării acestora la loc vizibil, conform prevederilor prezentei legi, inclusiv pentru proprietarii din condominiu care nu au fost prezenţi la adunarea generală, precum şi pentru proprietarii care nu sunt membri ai asociaţiei de proprietari.
(5️⃣)Hotărârile luate, în conformitate cu prevederile alin. (1)-(4), obligă toţi proprietarii să participe, în proporţiile stabilite de adunarea generală, la plata lucrărilor, precum şi la cheltuielile de funcţionare, administrare, întreţinere şi de înlocuire a părţilor comune sau a elementelor transformate sau create.

26/04/2026

⁉️CUM VERIFICI SITUAȚIA FINANCIARĂ A ASOCIAȚIEI DE PROPRIETARI ÎN CARE LOCUIEȘTI

🏢De câte ori, atunci când te uiți pe lista de întreținere afișată la avizier, privești și în josul paginii la sumele totale? Sau pe ultima coloana de total a tuturor apartamentelor? Majoritatea dintre noi doar aruncăm o privire rapidă la numărul de apartament, identificăm apartamentul nostru și apoi căutăm rapid totalul lunii respective și asta e tot. Doar dacă ni se pare că este o sumă prea mare, atunci poate mai citim și sumele din care este compusă întreținerea noastră și cam asta este tot.

📌Sunt din ce în ce mai mulți proprietari care consideră că dacă își plătesc întreținerea au rezolvat toate problemele. Si în mod ideal așa ar trebui să fie. ➡️Însă există numeroase cazuri în care lucrurile nu se petrec în mod ideal. Și atunci este important să identifici din timp problemele pentru a putea fi mai ușor de rezolvat.

❎3️⃣ lucruri care pot fi ușor verificate și care îți prezintă cât de „sănătoasă” este starea financiară a asociației de proprietari în care locuiești:

✅1️⃣ Verifică totalurile de plata ale locatarilor de pe scara ta sau din intreaga asociație. Cum faci asta? Pe fiecare listă de întreținere, in partea de jos există un rând de sume cumulate. Ele prezintă datoriile adunate ale locatarilor acelei scări. In afară de totalul lunii respective, urmează o serie de coloane cu restanțele totale ale proprietarilor: (NOTA: *denumirile exacte pot diferi de la o asociație la alta, de la o listă de întreținere la alta, însă conținutul lor ar trebui, conform legii sa fie acelasi).

-✔️o coloană „Restanță întreținere” pe care se regăsește totalul cotelor de întreținere neachitate de proprietari până la luna afișată. Cu cât totalul este mai mare, cu atât asociația are mai multi bani de recuperat de la proprietari.

-✔️o coloană „Restanța penalizare” pe care se regăsește totalul penalităților percepute de asociație de la proprietari pentru cotele restante, penalități care nu au fost încasate. Sunt mulți administratori care permit ca datornicii să achite doar cotele restante fără penalități, in speranța ca la un moment dat îi va convinge pe datornici să achite si penalitățile. Din experiență vă spun că această practică este foarte păguboasă, datoriile de pe coloana aceasta fiind cel mai greu de recuperat.

-✔️o coloana de „Restanță fonduri”, indiferent dacă este doar fondul de rulment, de reparații sau alte fonduri. Scriam într-un alt articol despre importanța plătirii fondurilor asociației de proprietari. Soldul respectiv arată cât mai are de încasat asociația până la completarea lui.

⚠️Toate aceste datorii sunt neincasate de asociație. Si, având în vedere că asociația de proprietari nu este o societate comerciala care înregistrează profit, dacă are sume mari de recuperat de la proprietari, înseamnă că are și datorii la fel de mari către furnizori.

♻️Exista și o excepție, cea în care asociația încasează lunar chirii de la magazinele de la parter, pentru reclamele de pe fațadă, pentru antenele de telecomunicații de pe bloc, etc., însă folosirea acestor sume pentru achitarea facturilor curente de furnizori nu este legală. 💰Aceste venituri trebuie să alimenteze fonduri speciale de investiții sau reparații ale proprietații comune si nu pot fi plătite proprietarilor⚖️ (conf. Art. 13 din legea 230/2007) nici sub forma de ajutor nici prin reduceri din facturile de utilități. Aceste venituri trebuie oricum prezentate și afișate separat, cel puțin semestrial, la avizierul asociației.

Așadar, cu cât datoriile pe care le are de recuperat de la proprietari sunt mai mari, cu atât mai mare este si riscul de a avea datorii către furnizori.

2️⃣ Solicită să fie prezentată (sau și mai bine afișată la avizier) situația Activ-Pasiv a asociației. Spre deosebire de societățile comerciale care trebuie să întocmească balanțe și bilanțuri, asociațiile de proprietari au obligația să depună semestrial la primărie situația economică a asociației. În această situație (de obicei are maxim 1 pagină), sunt sintetizate toate activele și pasivele asociației, mai clar toate veniturile si datoriile. Solicitați ca după depunerea ei la primărie să fie afișată și la avizier pentru a fi luată la cunoștință de proprietari! Pe partea de activ se regăsesc veniturile asociației iar pe partea de pasiv se regăsesc datoriile. Trebuie să verificați în special câmpul cu datorii către furnizori. Dacă suma este mare, eventual trebuie să solicitați o defalcare a acestora, pentru a ști care sunt datoriile către fiecare furnizor în parte pentru a nu avea surprize din partea acestora de sistare a serviciului pe care vi-l oferă.

3️⃣ Solicitați ultima declarație fiscală. Acest punct este ceva mai greu de verificat de orice locatar. 📄 Declarațiile depuse la ANAF sunt destul de complexe și mai greu de urmărit și înțeles însă o asemenea solicitare ar trebui să îi dea de gândit președintelui sau administratorului asociației în care locuiesti. Având angajați, asociația trebuie să depună pentru aceștia declarația 112. Așa cm spuneam, probabil va fi foarte greu să înțelegeți toate datele din această declarație, însă refuzul administratorului de a o pune la dispoziție ar trebui sa vă dea serios de gândit.

⏭️Prin aceste câteva elemente punctuale puteți verifica, fără prea multa bătaie de cap, situația financiară a asociației de proprietari. Daca după verificarea primului element, datele sunt bune, nu are neapărat sens să parcurgeți și ceilalți pași. Însă, în cazul în care, acești primi pași dezvăluie o situație îngrijorătoare, atunci aveți mai sus câteva instrumente utile pentru a cere verificări suplimentare de către o persoană sau firmă specializată.

16/02/2026

📖CARTEA DE IMOBIL SI REGULAMENTUL GDPR

📌Mai este de actualitate cartea de imobil?

📖Cartea de imobil pare, poate, pentru mulți o relicvă a altor vremuri, în care statul totalitar încerca să controleze cât mai bine viața oamenilor, chiar și pe cea personală. Probabil că unii dintre cei născuți sub zodia democrației nici nu își mai imaginează că această 📖carte de imobil ar mai fi de actualitate și nici nu înțeleg la ce ar mai putea folosi…

👉Ei bine, 📖cartea de imobil rămâne obligatorie și face parte dintre documentele privind evidența persoanelor.

⚖️Conform Hotărârii nr ⚖️295/2021 pentru aprobarea Normelor metodologice de aplicare unitară a dispozițiilor Ordonanței de Urgență a Guvernului nr 97/2005 privind evidența, domiciliul, reședința, precum și pentru stabilirea formei și conținutului actelor de identitate, ale dovezii de reședință și ale cărții de imobil, cartea de imobil trebuie întocmită în termen de 30 de zile de la darea în folosință a imobilului cu destinație de locuință.

🇷🇴Poliției Române ii revine obligația de a tipări și distribui gratuit cărțile de imobil.
Inspectoratul 🚔General al Poliției Române are obligația de a face un plan anual de tipărire a cărților de imobil.
De asemenea, trebuie să existe un polițist din structurile de ordine publică instruit special și care să se ocupe de acest subiect.

🧑‍🎓Pe de altă parte, asociațiilor de proprietari le revine, potrivit aceleiași reglementări, obligația de a desemna o persoană responsabilă cu întocmirea și completarea permanentă a cărții de imobil.

➡️Fiecare persoană are obligația de a se înscrie în cartea de imobil, în termen de 1️⃣5️⃣ zile de la sosire. Pentru înscrierea în cartea de imobil, persoana respectivă va prezenta actul de identitate și titlul de proprietate asupra apartamentului – contract de vânzare-cumpărare, certificat de moștenitor etc.

‼️Atenție administratori, NU solicitați fotocopii…

✅ Acest lucru este interzis în mod explicit de către Hotărârea 295/2021, care pune, astfel, în aplicare Regulamentul GDPR.
✅Actul de identitate și titlul de proprietate pot fi doar verificate vizual, pentru conformitate.

La ce ne trebuie nouă, proprietarilor, cartea de imobil?

➡️Cât privește utilitatea cărții de imobil, să luăm un exemplu practic. Să presupunem că într-un apartament nelocuit momentan dintr-un bloc – așa cm sunt din ce în ce mai multe, în ultima vreme, are loc o avarie la instalația de apă sau de scurgere.

⁉️Dacă nu sunt cunoscute identitatea și datele de contact ale proprietarului, toți vecinii de dedesubtul acestui apartament vor asista neputincioși la scurgerea apei din locuința goală, fără a putea lua nici o măsură.

🆘Există un singur lucru pe care îl pot face pentru a evita stricăciunile în propriile apartamente și chiar un eventual incendiu determinat de apa care ar putea ajunge la nivelul prizelor de curent electric. ✅Pot opri alimentarea cu apă.
❓Până când? Până în momentul în care vor reuși să să ia legătura cu proprietarul apartamentului nelocuit sau cu un reprezentant al acestuia, care să permită accesul pe proprietate.

✅Atâta doar că, neștiind cine e proprietarul, dacă acesta este plecat din localitate sau chiar în străinătate, pot trece zile sau chiar săptămâni până la rezolvarea problemei.

01/03/2025

12/02/2025

‼️‼️‼️AMENZI MARI

🔍De când se aplică GDPR, autoritatea de supraveghere în domeniu (ANSPDCP) a fost sesizată frecvent în legătură cu nereguli comise de către asociațiile de proprietari. Ori datele personale ale membrilor asociației au fost făcute publice, ori au lipsit măsurile preventive care să împiedice divulgarea, chiar și accidentală, a acestor date.

👉Amenzile date de ANSPDCP pot varia între 💸2.000 și 5.000 de lei, în funcție de gravitatea cazului.

✔️În utlima vreme, Asociațiile de proprietari comunică printr-un grup de WhatsApp. ‼️Mulți președinți de bloc au făcut greșeala de a posta acolo date personale ale proprietarilor.

✅Astfel, asociația trebuie să ‼️instruiască personalul care se ocupă de prelucrarea datelor și să implementeze măsuri organizatorice pentru a răspunde la cererile persoanelor vizate, în termenele legale. Asociațiile de proprietari trebuie să respecte anumite norme stabilite prin lege, altfel pot primi amenzi usturătoare din partea instituțiilor abilitate. Una dintre regulile de care trebuie să țină cont orice președinte al asociației este cea a GDPR-ului.

👉S-a întâmplat de multe ori ca numele proprietarului să fie scris la avizier. Cine a făcut reclamație, a primit despăgubiri. Pentru că, în cast caz, președintele asociației de proprietari a intrat sub incidența prevederilor Regulamentului pentru Protecția Datelor Personale (GDPR).
Ce îi este interzis președintelui de asociație

🫵Președintele de la bloc trebuie să știe că asociația pe care o conduce are calitatea de operator de date cu caracter personal și, ca urmare, trebuie să se supună unor obligații speciale, complexe și foarte stricte privind confidențialitatea informațiilor cu care intră în contact:

✅Afișarea la avizierul blocului liste de întreținere în care apar numele locatarilor.
✅Arătarea altcuiva decât organelor abilitate înregistrările camerelor de supraveghere instalate în lifturi sau la intrarea în bloc.
✅Lăsarea la vedere a registrelor asociației, riscând că acestea să fie văzute și de persoane neautorizate.

☝️Doar în cazul în care proprietarul e de acord să i se afișeze numele sau datele personale la avizier, președintele asociației de proprietari poate face acest lucruAmenzi mari

✔️De când se aplică GDPR, autoritatea de supraveghere în domeniu (ANSPDCP) a fost sesizată frecvent în legătură cu nereguli comise de către asociațiile de proprietari. Ori datele personale ale membrilor asociației au fost făcute publice, ori au lipsit măsurile preventive care să împiedice divulgarea, chiar și accidentală, a acestor date.

💸Amenzile date de ANSPDCP pot varia între 2.000 și 5.000 de lei, în funcție de gravitatea cazului.

‼️În utlima vreme, Asociațiile de proprietari ‼️comunică printr-un grup de WhatsApp. Mulți președinți de bloc au făcut greșeala de a posta acolo date personale ale proprietarilor.

✅Astfel, asociația trebuie să instruiască personalul care se ocupă de prelucrarea datelor și să implementeze măsuri organizatorice pentru a răspunde la cererile persoanelor vizate, în termenele legale.

21/08/2024

💸 FONDUL DE REPARAȚII

✅Alături de fondul de rulment şi fondul de reparaţii a primit o reglementare proprie, fiind un fond extrem de important în ceea ce priveşte activitatea curentă în cadrul asociaţiilor de proprietari

ℹ️Care este reglementarea legală?

⚖️Art. 71 alin. 2 din Legea 196/2018 prevede: „(2) Proprietarii membri ai asociaţiei de proprietari au obligaţia să aprobe un fond de reparaţii anual, necesar pentru repararea şi îmbunătăţirea proprietăţii comune”.

ℹ️Este un fond obligatoriu?

✅Fondul de reparaţii este un fond obligatoriu a fi constituit la nivelul fiecărei asociaţii de proprietari. Obligativitatea rezultă din modul în care legiuitorul a înţeles să formuleze textul ⚖️art. 71 alin. 2, text în care se regăseşte formularea, “au obligaţia să aprobe”, fiind în faţa unui text imperativ. În aceste condiţii, nu suntem în faţa unei facultăţi ci a unei obligaţii.

❓De ce este important un astfel de fond?

🛠️Existenţa unui astfel de fond este extrem de importantă, în condiţiile în care din acest fond este achitată contravaloarea lucrărilor, intervenţiilor şi investiţiilor realizate la nivelul părţilor comune. Fără un astfel de fond, corect dimensionat de către comitet pentru a face faţă nevoilor concrete, asociaţia nu ar avea sume disponibile din care să achite aceste reparaţii şi prin urmare tot ceea ce ar reprezenta o astfel de 💸cheltuială s-ar regăsi în lista de plată.

🛠️„Fondul de reparaţii este utilizat numai pentru consolidarea condominiului, reabilitarea termică, creşterea calităţii ambiental-arhitecturale a construcţiilor, precum şi pentru repararea şi îmbunătăţirea proprietăţii comune” ⚖️(art.71 alin 2).

💸Din fondul de reparaţii se achită facturile emise pe numele asociaţiei de către prestatorii de servicii care au realizat intervenţiile la partea comună (manoperă sau manoperă şi materiale).‼️ Fondul de reparaţii se referă şi poate fi folosit doar pentru ceea ce reprezintă parte comună şi nu poate fi utilizat în vederea realizării de lucrări care se pot încadra în acele lucrări voluptorii (realizarea unei lucrări de care beneficiază doar un singur proprietar şi îi creşte confortul doar acestuia).‼️

📃Primesc o chitanţă separată pentru plata acestui fond?

✅Pentru încasarea fondului de reparaţii, administratorul eliberează chitanţă nominală separată prevede ⚖️art. 71 alin. 4 din Legea 196/2018. 👉Din acest text de lege se desprinde faptul că administratorul are obligaţia şi nu facultatea de a elibera o chitanţă separată pentru fondul de reparaţii.

👍Dacă legiuitorul a prevăzut o astfel de obligaţie, fiind în faţa unui text de lege imperativ, rezultă că asociaţia de proprietari prin preşedinte, comitet sau adunare generală nu pot decide altfel. Suma reprezentând fond de reparaţii nu poate face parte din cota de întreţinere şi astfel să fie eliberată doar o singură chitanţă pe care să fie menţionat „cotă întreţinere”. Nici eliberarea unei chitanţe pe care se menţionează cele două sume „cotă” şi „fond reparaţii” nu se încadrează în prevederea legală. Dacă legiuitorul a menţionat obligativitatea eliberării unei chitanţe separate, înseamnă că pentru suma achitată, proprietarul trebuie să primească o chitanţă distinctă.

❓💸Ce se plăteşte şi ce nu se poate achita din fondul de reparaţii?

⚖️Legea nr. 196/2018 prevede faptul că asociaţia de proprietari poate efectua plăţi aferente facturilor emise de către prestatorii de servicii pentru lucrările sau intervenţiile realizate doar din soldul existent în fondul de reparaţii. Prevederea se regăseşte în ⚖️art. 71 din Legea 196/2018.

✅Din această formulare se desprinde faptul că reparaţiile, investiţiile, intervenţiile nu se pot suporta decât din fondul de reparaţii şi nu poate face obiectul unor plăţi aferente facturilor pentru utilităţi şi servicii de care beneficiază asociaţia, acesta fiind rolul fondului de rulment. 👉Cu alte cuvinte, existenţa fondului de reparaţii este importantă pentru a putea realiza plata intervenţiei/reparaţiei imediat. ⏩Altfel, în lipsa unui astfel de fond, după apariţia avariei, comitetul decide colectarea sumei în listă, se aşteaptă afişarea şi recuperarea sumei după care se realizează intervenţia şi mai apoi existând suma colectată se achită contravaloarea lucrării.

‼️Menţiunea din paragraful anterior este de reţinut de către proprietarii care nu înţeleg utilitatea şi nevoia chiar obligativitatea existenţei unui astfel de fond. Menţiunea este importantă şi pentru organele de conducere care dacă nu se preocupă în a colecta acest fond, asociaţia va face plăţi din alte fonduri legal constituite (fond rulment), ceea ce reprezintă o abatere, sancţionată conform celor de mai jos.

⚖️💸Sancţiunea pentru nerespectarea acestor menţiuni se regăseşte în art.102 alin 2 lit.e, iar sancţiunea este cuprinsă între 4000 - 9000 lei.

❓Unde se depun sumele reprezentând fond de reparaţii?

💸Fondul de reparaţii se depune în ➡️contul curent al asociaţiei de proprietari, menţionat la ⚖️art. 20 alin. 1, prevede art. 71 alin. 3 din Legea 196/2018. ⏩Prin urmare, cade în sarcina administratorului ca sumele încasate şi reprezentând fond de reparaţii să fie depuse în contul asociaţiei, să înregistreze în evidenţele fiecărui proprietar sumele încasate, să ţină evidenţa acestor fonduri la nivel de apartament şi la nivel de asociaţie.

‼️Sumele de bani reprezentând fond de reparaţii nu stau în casa (apartamentul) administratorului sau preşedintelui ci se depun în contul asociaţiei.

❓Cum se dimensionează acest fond?

✅Fondul de reparaţii se stabileşte, 🖊️an de an, în cadrul adunării generale, astfel încât să poată acoperi cheltuielile necesare cu reparaţiile şi investiţiile la nivelul părţilor comune. Partea comună este în sarcina asociaţiei de proprietari şi prin urmare asociaţia are obligaţia de a menţine în bună stare de funcţionare tot ceea ce reprezintă parte comună. ‼️Stabilirea cuantumului se face de către comitet şi se propune spre aprobare adunării generale, în funcţie de investiţiile necesare a fi realizate, reparaţiile planificate la care se adaugă şi o sumă reprezentând reparaţii urgente neplanificate.

👉„Comitetul executiv fundamentează şi prezintă adunării generale suma anuală necesară pentru constituirea sau completarea fondului de reparaţii, care se alimentează în avans, în tranşe lunare egale, prevăzute în lista de plată a cheltuielilor asociaţiei de proprietari” ⚖️(art.71 alin.2).

❓Cum se dimensionează fondul la asociaţiile nou constituite?

✅În cazurile asociaţiilor de proprietari nou-înfiinţate, prin aproximarea acestuia cu fondul de reparaţii stabilit la alte asociaţii de proprietari echivalente ca mărime. Sigur că am în vedere blocurile nou construite la care se poate decide iniţial constituirea unui fond de reparaţii care urmează a fi ajustat în funcţie de necesităţi şi de modul în care se prezintă partea comună după preluarea de la dezvoltator.

➡️În ceea ce priveşte asociaţiile desprinse din asociaţia „mamă”, în baza convenţiei de separare, fondul de reparaţii existent se transferă de la asociaţia „mamă” la noua entitate juridică constituită. Prin urmare, se va pune în discuţie doar posibilitatea de ajustare a fondului de reparaţii în funcţie de nevoile concrete.

❓Se poate returna acest fond proprietarului?

‼️Fondul de reparaţii încasat ⛔nu se restituie proprietarului nici la sfârşitul anului dacă nu a fost consumat şi nici la transmiterea dreptului de proprietate. „Excedentele anuale rezultate din execuţia bugetelor de venituri şi cheltuieli, rămase neutilizate la finele exerciţiului bugetar, se reportează în anul următor cu aceeaşi destinaţie” ⚖️(art. 71 alin. 1).

❓Se poate diminua acest fond?

✅În opinia mea, diminuarea cuantumului fondului de reparaţii constituit şi prin urmare restituirea proprietarului a unei părţi din suma constituită nu poate avea loc, atâta timp cât partea comună trebuie întreţinută în bună stare de funcţionare şi atâta timp cât legiuitorul a prevăzut raportarea sumei pentru anul urmator. Prin urmare, în anul următor suma (ce urmează a fi colectată) poate suferi o ajustare în minus, cu condiţia ca la nivelul părţilor comune să nu fie identificate intervenţii sau reparaţii necesare a fi realizate.

❓Cine decide constituirea fondului de reparaţii?

👍Adunarea generală reprezintă organul suprem de conducere iar legiuitorul a trecut în sarcina acesteia o astfel de hotărâre. ✅“Comitetul executiv fundamentează şi prezintă adunării generale suma anuală necesară pentru constituirea sau completarea fondului de reparaţii ...”, prevede ⚖️art. 71 alin. 2 din Legea 196/2018.

✅Dacă legiuitorul a stabilit în sarcina adunării generale hotărârea acestui fond, este limpede că nici comitetul, nici preşedintele şi nici administratorul nu pot decide cuantumul unui astfel de fond sau termenul în care un astfel de fond se va colecta prin intermediul listelor de întreţinere.

❓Cine gestionează fondul de reparatii?

⚖️Art. 66 alin 1 lit. l prevede ca şi sarcină a administratorului şi: ✅„gestionează, conform hotărârilor adunării generale sau comitetului executiv, fondul de rulment şi fondul de reparaţii constituite la dispoziţia asociaţiei de proprietari, precum şi alte fonduri constituite de către aceasta”.

‼️Prin urmare, hotărârea privind constituirea este în sarcina adunării generale însă gestiunea şi evident răspunderea privind gestionarea este în ‼️‼️sarcina administratorului. În situaţia în care administratorul face plăţi din fondul de reparaţii pentru plata facturilor de utilităţi fără a avea o ‼️‼️‼️decizie a comitetului în acest sens, este singur şi direct răspunzător şi poate fi sancţionat conform ⚖️art.102 alin. 2 lit. e, iar sancţiunea este cuprinsă între 💸4000 - 9000 lei.

❓Situaţia fondului de reparaţii se transmite de la administrator la administrator?

⚖️Art. 71 alin. 5 prevede că, „în termen de 5 zile de la încetarea contractului de administrare, administratorul este obligat să prezinte, în condiţiile prevăzute la ⚖️art. 69 alin. 1, preşedintelui asociaţiei de proprietari şi cenzorului/comisiei de cenzori contabilitatea fondului de reparaţii, a fondului de rulment şi să o transfere noului administrator.

✅Între fostul şi noul administrator urmează a se încheia un proces verbal şi pentru ceea ce reprezintă acest fond de reparaţii, fiind predată situaţia pe apartament şi pe asociaţie.

❓Poate fi penalizată suma datorată ca şi fond de reparaţii?

👍În opinia mea, astfel de sume pot fi penalizate dacă există o hotărâre a adunării generale prin care s-a decis constituirea fondului şi menţionarea perioadei în care se poate achita acest fond, dacă există o hotărâre a adunării generale privind stabilirea penalităţii şi pentru debitele înregistrate la acest fond.

👉Fudamentarea se regăseşte în prevederile⚖️ art. 77 alin. 1 care arată că “Asociaţia de proprietari poate stabili un sistem propriu de penalităţi pentru orice sumă cu titlu de restanţă, afişată pe lista de plată. Penalităţile nu vor fi mai mari de 0,2% pentru fiecare zi de întârziere şi se vor aplica numai după o perioadă de 30 de zile de la termenul scadent pentru plată, fără ca suma penalităţilor să poată depăşi suma la care s-au aplicat”. Legiuitorul a făcut trimitere la „orice suma cu titlu de restanţă” de unde rezultă că, dacă în lista de plată vom avea o sumă ce reprezintă fond de reparaţii, ea poate fi penalizată.

❓Ce se întâmplă dacă proprietarul nu achită acest fond?

‼️În situaţia în care proprietarul nu îşi achită suma aferentă fondului de reparaţii, asociaţia, după trecerea termenului legal (60 de zile de la scadenţă), poate acţiona în judecată proprietarul şi poate solicita, prin intermediul instanţei de judecată, obligarea acestuia la plata contravalorii sumei regăsită în lista de plată.

❓Poate fi sancţionată lipsa constituirii fondului de reparaţii?

✅Fiind un fond obligatioriu aşa după cm am menţionat mai sus, legiuitorul a prevăzut şi o sancţiune în cazul în care asociaţia prin preşedinte şi comitet rămân în pasivitate şi nu supun dezbaterii constituirea unui astfel de fond.
‼️Sancţiunea este reprezentată de amenda cuprinsă între 200 şi 1000 lei şi este regăsită în prevederile art.102 alin. 2 lit. b din Legea 196/2018

Sursa: Gelu Pușcaș

09/08/2024

💸ÎNTR-O ASOCIAȚIE DE PROPRIETARI NU SE POT STABILI AMENZI PENTRU LOCATARI

👉Confruntați cu colocatari lipsiți de bună creștere, spirit de convivialitate, adaptare la viața pe verticală și respect față de oamenii de lângă, 🏢asociații dintr-un bloc se gândesc adesea să alăture setului de reguli de condominiu și niște sancțiuni pentru cei care nu le respectă. Și ce altceva ca să-l doară pe colocatarul cu deficiențe? 💸O amendă, două, trei. Doar că nu putem să le trasăm celor din jur amenzi cm vrem noi. Două motive pentru asta:

1️⃣Primul:

💸Amenda e apanajul statului, o sancțiune pe care o poate impune numai prin organele sale. Există amenzi penale și amenzi contravenționale, acestea din urmă fiind cele mai întâlnite și cele mai multe după numărul de acte normative care le cuprind.

💸 Amenzile penale se dau în procesele penale și sunt cea mai "finuță" sancțiune penală pentru o infracțiune: în orice scenariu e mai bine să primești 36.000 de lei amendă, decât trei ani și șase luni cu executare.

💸Amenzile contravenționale le întâlnim și le primim la tot pasul, nu e nevoie de procese pentru ele: agentul constatator vine, vede și aplică (agentul e diferit, de la caz la caz, dar stabilit întotdeauna în lege, acolo unde se prevede și sancțiunea și cuantumul ei). Cele mai frecvente amenzi sunt cele rutiere, agentul constatator fiind polițistul.

✅💸Avem amenzi în legislația noastră inclusiv în Legea asociațiilor de proprietari (⚖️Legea nr. 196/2018), dar pe care nu vecinii contravenientului le aplică, președintele asociației sau administratorul de bloc, ci agenții constatatori prevăzuți de lege (uneori, e chiar primarul). Tot legată de faptele prin care sunt deranjați vecinii de bloc este și Legea nr. 61/1991, unde sunt prevăzute amenzile pentru tulburarea liniștii (și orele de liniște).

👍Altfel spus: omul de rând nu este abilitat să aplice amenzi, ci organele statului.

2️⃣Al doilea:

✅Admițând că fiecare dintre noi și-ar trasa niște reguli proprii, însoțite de sancțiuni pentru nerespectarea lor: cine aruncă panseluțe peste gardul meu primește o amendă de 20 de lei/panseluță; locatarii care parchează perpendicular pe locul de parcare să fie amendați cu câte 1.000 de lei/parcare greșită. Nu ne împiedică nimeni să stabilim aceste sancțiuni. Ceea ce ne lipsește este forța de a le impune, condiția esențială pentru a-l face pe cel care nu a respectat regula să se supună sancțiunii respective.

↪️Statul are posibilitatea să și oblige persoana fizică sau juridică amendată să plătească amenda, pe când omul de rând nu poate să-l oblige pe alt om de rând să-i plătească amenda.

🏢În asociația de proprietari, locatarul care ar comite vreuna dintre faptele de care au fost agățate niște amenzi nu poate fi obligat să le și plătească.

‼️ Singurele sume pe care o asociație le poate strânge de la asociați și alți locatari din bloc sunt strict cele prevăzute de lege, iar printre ele nu se numără amenzile.

↪️Cu riscul repetării: și dacă toată lumea din asociația ar vota pentru instituirea unor astfel de amenzi, cel sancționat a doua zi tot nu ar putea fi constrâns să le plătească, deoarece asociația nu are forța de constrângere a statului.

‼️⚖️Dacă amenda ar ajunge să se regăsească pe avizier, în dreptul întreținerii, proprietarul amendat poate să conteste oricând acea sumă, care nu se încadrează, în mod evident, în niciuna dintre tipurile de cheltuieli ce trebuie plătite lunar, conform Legii asociațiilor de proprietari.