Marek Żabicki - Odbiory mieszkań Ardantes Group

Marek Żabicki - Odbiory mieszkań Ardantes Group Odbiory techniczne mieszkań, domów i lokali z rynku pierwotnego i wtórnego. Termowizja. Pomiary e Czas odbioru to 2-4 godziny, a może dłużej!

Fachowe odbiory mieszkań - doradztwo techniczne przy odbiorze mieszkania:
- w stanie deweloperskim
- wykończonego pod klucz
- z rynku wtórnego

Najwyższy poziom usług! W godzinę nikt dokładnie nie sprawdzi mieszkania. Uprzedź dewelopera, żeby zarezerwował sobie dużo czasu, bo mieszkanie sprawdzimy bardzo dokładnie! Odbiory przeprowadzane są wraz z właścicielem mieszkania. W trakcie odbioru sprawdz

amy, czy wykończenie mieszkania (lokalu) jest wykonane zgodnie ze standardami wykończenia (z Umowy) oraz zgodnie z Polskimi Normami i późniejsze użytkowanie nie będzie generowało nieprzewidzianych kosztów w celu usunięcia usterek. Dysponujemy specjalistycznym sprzętem pomiarowym m.in:
• odległościomierz laserowy
• elektroniczna poziomnica i kątomierz
• anemometr
• kamera termowizyjna
• kamera endoskopowa (inspekcyjna)
• szczelinomierz klinowy
• wilgotnościomierz budowlany
• precyzyjna poziomnica 2m
• precyzyjna kątownica 100x50

W trakcie odbioru spisujemy protokół z zauważonymi usterkami. Zakres usługi (w zależności od obiektu i możliwości).
• Sprawdzenie pionów ścian
• Sprawdzenie kątów pomiędzy ścianami
• Sprawdzenie krzywizny ścian
• Sprawdzenie jakości tynków
• Sprawdzenie instalacji wodnej i kanalizacyjnej
• Sprawdzenie wentylacji
• Sprawdzenie drzwi, okien, balkonów, parapetów itd.
• Sprawdzenie podłogi i posadzki
• Sprawdzenie grzejników
• Termowizyjne sprawdzenie izolacji cieplnej
• Pomiar wyłącznika różnicowo-prądowego

Szczegółowy zakres usługi ustalany jest z Kupującym. Doradztwo przy zakupie mieszkań na rynku wtórnym:

Korzystając z usługi, otrzymujesz odpowiedzi na pytania:
• czy powierzchnia mieszkania jest zgodna z powierzchnią deklarowaną przez sprzedającego?
• czy wymiary pomieszczeń są zgodne z wymiarami podanymi w projekcie?
• czy ściany pomieszczeń są postawione pionowo (zgodnie z normami)?
• czy ściany stoją pod kątami prostymi względem siebie, a jeśli nie, to jaki jest rzeczywisty kąt pomiędzy nimi?
• czy trzeba się liczyć z koniecznością wymiany instalacji wody użytkowej?
• czy trzeba się liczyć z koniecznością wymiany instalacji c.o.?
• czy instalacja elektryczna spełnia podstawowe normy i nie trzeba jej wymieniać?
• czy instalacja elektryczna jest bezpieczna w użytkowaniu?
• czy tynki są odpowiedniej jakości?
• czy wentylacja pracuje prawidłowo?
• czy widoczny stan użytych materiałów wykończeniowych (podłogi, terakota/glazura, drzwi, stolarka okienna, biały montaż, meble kuchenne) wskazuje na konieczność ich wymiany?
• czy widoczny stan zabudowanego sprzętu AGD wskazuje na konieczność wymiany?
• czy widoczne efekty prac wykończeniowych mieszkania wskazują na solidność i trwałość ich wykonania?
• czy stan liczników wody użytkowej i c.o. wskazuje na konieczność ich wymiany?
• czy kanały wentylacyjne są drożne (w zakresie możliwego dostępu z mieszkania)?
• czy kanalizacja jest drożna (w zakresie możliwego dostępu z mieszkania)?

Odbierałem osiedle Przy Ryżowej od Dom Development„… jest dobrze, ale zawsze mogłoby być trochę lepiej …”Osiedle Przy Ry...
24/06/2025

Odbierałem osiedle Przy Ryżowej od Dom Development

„… jest dobrze, ale zawsze mogłoby być trochę lepiej …”

Osiedle Przy Ryżowej to stosunkowo niewielkie (150 mieszkań) osiedle budowane (jak sama nazwa wskazuje przy ulicy Ryżowej) w Warszawie przez jednego z najlepszych ogólnopolskich deweloperów, jakim jest Dom Development. Generalnym wykonawcą jest Dom Construction, czyli spółka córka Dom Development.

Osiedle robi dobre pierwsze wrażenie. Teren jest uporządkowany, mieszkania są posprzątane, a okna umyte. Profesjonalizm. Wszystkie mieszkania są wyposażone w obowiązkowe od grudnia autonomiczne czujki dymu. Niestety nie jest tak wszędzie. Są deweloperzy, którzy nie stosują się do obowiązującego prawa.

W czasie odbiorów mieszkań przedstawiciele Dom Development są bardzo pozytywnie nastawieni do nabywców mieszkań, co zresztą od wielu lat jest standardem u tego dewelopera. Jednym słowem od strony przygotowania do odbiorów jak i podejścia do nabywców mieszkań deweloperowi nie można nie tylko niczego zarzucić deweloperowi, a wręcz trzeba go głośno pochwalić. Szkoda, że takie podejście do klientów nie wszędzie jest standardem.

Ściany w odbieranych mieszkaniach są dobrze spionowane. Kąty proste pomiędzy ścianami nie budzą najmniejszych zastrzeżeń, a jeżeli już gdzieś jest minimalna ponadnormatywna odchyłka, to w miejscu, które nie ma wpływu na aranżację mieszkania. Farba dobrze przylega do tynku. Nie powinno być problemów z malowaniem ścian.

Wylewka betonowa (szlichta, jastrych) jest dobrej jakości – sprężystość betonu jest normatywna. Tylko w jednym miejscu znalazłem ponadnormatywną odchyłkę od poziomu. Usterka została naprawiona jeszcze w trakcie odbioru.

Sufity są dobrze spoziomowane – nie zlokalizowałem ugięć stropu, które utrudniałyby montaż np. szafek kuchennych.

Drzwi do mieszkań firmy Jakra o odporności na włamanie w klasie RC3 są prawidłowo zamontowane. Ościeżnice są ustawione prawidłowo, skrzydła drzwi dobrze do nich przylegają po zamknięciu i nie występują przedmuchy powietrza.

Stolarka okienna jest zamontowana prawidłowo – ościeżnice są ustawione pionowe, a skrzydła dobrze do nich dopasowane.

Do nawiewników/nawietrzaków nie miałem żadnych zastrzeżeń. Wszystkie były sprawne. Jedynie tylko jeden nawietrzak ścienny był nieprawidłowo zamocowany.

W sprawdzanych mieszkaniach nie było żadnych usterek w instalacji elektrycznej. Wszystkie obwody były wykonane prawidłowo zgodnie z obowiązującymi przepisami. Podobnie instalacje teletechniczne były wykonane prawidłowo, a do każdego gniazda antenowego w mieszkaniach był doprowadzony sygnał cyfrowej telewizji naziemnej DVBT.

Instalacje wody użytkowej są wykonane w systemie TECE, który wizualnie jest bardzo podobny do znacznie bardziej popularnego Kan Therm Push. Obydwa systemy są porównywalne, ale trzeba pamiętać przy wszelkich przeróbkach instalacji, żeby nie stosować rur „kanowskich” do systemu TECE. Rury w obydwu systemach są bardzo podobne, ale mają różne tolerancje wymiarowe. Na pierwszy rzut oka rura Kan pasuje do TECE, ale takie połączenie może się skończyć rozszczelnieniem instalacji i zalaniem mieszkania zarówno własnego jak i sąsiadów.

Balkony, które są zamocowane na termicznych łącznikach tzw. isokorbach, są bardzo ładnie wykonane. Nie miałem żadnych zastrzeżeń co do jakości wykonania.

Czy zatem były jakieś minusy? Niestety tak, ale nie było ich wiele.
W większości mieszkań w kilku miejscach na ścianach zlokalizowałem odspojony tynk. Deweloper jest jednak dobrze przygotowany na takie sytuacje. Pracownicy dewelopera jeszcze w czasie odbioru rozpoczynają prace naprawcze i skuwają tynk nieprzylegający do podkładu. Jak to wygląda można zobaczyć na zamieszczonych fotografiach.

Niektóre parapety zewnętrzne potrafią mieć odwrotne nachylenie, czyli występuje na nich przeciwspadek uniemożliwiający pełny odpływ wody opadowej. Zdecydowane niedopatrzenie montażysty. Deweloper nie uchyla się od usunięcia usterki, ale trzeba ją znaleźć

Mieszkania oferowane przez Dom Development nie są pozbawione drobnych wad wykonawczych. Głównie są to wady estetyczne. Nie stwierdziłem żadnej wady związanej z nieprawidłową konstrukcją budynku.

Jako system kontroli dostępu zostało zastosowane rozwiązanie Came BPT. System jest prawny i działa poprawnie, ale warto wiedzieć, że nie zabezpiecza on przed wejściem złodziei i sprytnych domokrążców na klatki schodowe. Tajemnicą poliszynela jest metoda otwarcia drzwi wejściowych zabezpieczonych tym systemem.

Reasumując trzeba uczciwie powiedzieć, że Przy Ryżowej nie jest źle, wręcz jest dobrze, ale zawsze mogłoby być trochę lepiej. Lubię odbiory w Dom Development.

mgr inż. Marek Żabicki
tel. 603 769 359






Odbierałem osiedle Łopuszańska 47 od SGI.Łopuszańska 47 to nowa inwestycja Szczecińskiej Grupy Inwestycyjnej (SGI) budow...
26/03/2025

Odbierałem osiedle Łopuszańska 47 od SGI.
Łopuszańska 47 to nowa inwestycja Szczecińskiej Grupy Inwestycyjnej (SGI) budowana w Warszawie przy zbiegu ulic Przedpole i łopuszańskiej. Osiedle jest ładnie wykonane i robi dobre pierwsze wrażenie. Mieszkania są całkiem dobrze przygotowane do odbiorów pod kątem estetyki – pomieszczenia są posprzątane, a okna są dobrze umyte.

Nie można mieć zastrzeżeń do spionowania ścian oraz do spoziomowania sufitów, zaś kąty proste pomiędzy ścianami są bliskie ideału. Jakość tynku mogłaby być nieco lepsza, ale jest akceptowalna oprócz tego co opisuję poniżej. Okna i drzwi wejściowe są zamontowane prawidłowo, a na szybach nie znalazłem wielkich rys czy uszkodzeń takich jak pęknięcia, czy odpryski. Drobne samoczynne dylatacje na szlichcie też nie stanowią wielkiego problemu, ale trzeba było je zgłosić. Spoziomowanie szlichty jest ogólnie dość dobre, ale nie brakuje zadoleń i wzniesień takich, że całkowita różnica poziomu przekracza 12mm.

Tak jak napisałem na wstępie na pierwszy rzut oka wszystko jest w jak najlepszym porządku. Niestety, ale po dokładniejszym przyjrzeniu się mieszkaniom byłem zmuszony do zweryfikowania mojej opinii. Dlaczego? Dlatego, że oprócz pewnej ilości mało znaczących wad znalazłem również kilka dość istotnych. Oto moje obserwacje.

1. Pęknięcie sufitu (rysa) na całej długości mieszkania
2. Liczne dziwne dziurki na suficie wynikające z występowania tzw. marglu, czyli z niedokładnego wymieszania tynku gipsowego. Wiele z tych dziurek zostało powierzchniowo zatartych, ale występują tam charakterystyczne kropki lub nierówności. Wystarczy lekko dotknąć np. ołówkiem w takim miejscu i robi się dziurka, z której sypie się gips.
3. Odspojony tynk na suficie! Tu nie ma przebacz. Odspojony tynk trzeba skuć i położyć na nowo, bo istnieje ryzyko spadnięcia tynku na podłogę.
4. Odspojone tynki na ścianach
5. Nieprawidłowe połączenia przewodów teletechnicznych do gniazd RJ-45
6. Nieprawidłowo spoziomowana szlichta z zadoleniami do 9mm.
7. Podejścia wody zamontowane nieprostopadle do ściany
8. Brak jednej fazy na przewodach do płyty indukcyjnej!
9. Niepodłączone niektóre gniazda elektryczne!
10. Błędnie podłączone obwody oświetlenia.
11. Nieprawidłowe opisy zabezpieczeń w tablicy mieszkaniowej (tablicy elektrycznej)
12. Brak czujników dymu, które są wymagane we wszystkich mieszkaniach w budynkach, które uzyskały pozwolenie na użytkowanie po 23 grudnia 2024 roku.
13. Brudne parapety wewnętrzne
14. Brak połowy tzw. zamka palacza tzn. brak uchwytu na skrzydle drzwi balkonowych (zatrzask na ościeżnicy był)
15. Uszkodzona powłoka malarska grzejnika
16. Drobne rysy na szybach

Podsumowanie.
Nie mam żadnych zastrzeżeń odnośnie konstrukcji budynków, jednak mieszkania wymagają dokładnego sprawdzenia w czasie odbioru zwłaszcza pod kątem odspojeń tynku na sufitach i jakości wykonania instalacji elektrycznej. Oczywiście ze strony dewelopera nie było uwag co do zgłaszanych przeze mnie usterek oprócz tego, że czujniki dymu nie są wymagane, bo wniosek o pozwolenie na użytkowanie został złożony przed wejściem w życie nowelizacji rozporządzenia o ochronie przeciwpożarowej budynków. Jednak przepis jest przepisem. Wszedł on w życie 23 grudnia 2024 i kto nie zdążył z uzyskaniem pozwolenia przed tym terminem powinien teraz doposażyć wszystkie mieszkania za własne pieniądze, a nie za pieniądze kupujących.

Zastanawia mnie tylko w jaki sposób był sporządzany protokół z pomiarów elektrycznych, które się wykonuje na gniazdach elektrycznych i wypustach oświetlenia. Jak to możliwe, że nie zostały wykryte niepodłączone gniazda, wypusty elektryczne i inne błędy? Odpowiedź zdaje się być oczywista. Nie będzie tu mojego komentarza.

Ostateczna opinia? Mam bardzo mieszane uczucia.

mgr inż. Marek Żabicki

Odbierałem osiedle Jutrzenki 92 od Robyga. Ostatnio miałem możliwość sprawdzenia dwóch mieszkań przekazywanych kupującym...
21/11/2024

Odbierałem osiedle Jutrzenki 92 od Robyga.

Ostatnio miałem możliwość sprawdzenia dwóch mieszkań przekazywanych kupującym przez dewelopera Robyg przy ul. Jutrzenki 92 w Warszawie.

Zacznę od tego, że mimo że budynki nie mają jeszcze pozwolenia na użytkowanie, to Robyg umożliwia odbiór zakupionych tam mieszkań. Podobnie zresztą dzieje się na osiedlu Mój Ursus przy Habicha oraz przy Herbu Oksza, gdzie już od blisko miesiąca również są dokonywane przeglądy techniczne z możliwością odbioru kluczy. Pozwolę sobie tylko na komentarz, że odbieranie mieszkania przed uzyskaniem PNU przez dewelopera łączy się z pewnym ryzykiem, bo co byłoby, gdyby z jakichś powodów otrzymanie pozwolenia bardzo opóźniałoby się. Tu trzeba dodać, że żeby otrzymać klucze trzeba podpisać protokół z następującym oświadczeniem: „Odbierający przyjmuje do wiadomości, że na dzień podpisania protokołu odbioru technicznego lokalu budynek nie posiada jeszcze decyzji pozwolenia na użytkowanie. Odbierający nie będzie wnosił z tego tytułu teraz ani w przyszłości żadnych roszczeń w tym finansowych od …”.

Tyle o sprawach formalnych. A jak wyglądają mieszkania? Są usterki? Niestety, ale tak, choć większość z nich nie jest zanadto problematyczna, ale są też perełki ;)

W obydwu mieszkaniach nie wszystkie korki podejść wody były poprawnie zakręcone. Po odkręceniu zaworów w szafkach obok drzwi wejściowych po chwili pociekła woda w kuchni. Na szczęście zawory zawsze zakręcam po kilkunastu sekundach, więc do zalania nie doszło – jedynie szlichta została lekko zmoczona. Uważam jednak, że nad kwestią niedokręconych korków nie można przejść do porządku dziennego. Skoro w każdym z odbieranych przeze mnie mieszkań wystąpił ten sam problem, to jest wielce prawdopodobne, że w innych mieszkaniach też może być tak samo. Istnieje spore ryzyko zalania mieszkań sąsiadów i proponuję dokładnie sprawdzać instalację wodną w trakcie odbioru.

Ściany w mieszkaniach były pionowe, a istotne kąty proste były zachowane. W jednym z mieszkań znalazłem na ścianach kilka odspojeń tynku od podkładu. W mieszkaniach ściany są pomalowane białą farbą i trzeba przyznać, że przed malowaniem zostały dość ładnie poszpachlowane, więc można się pokusić, by nie robić gładzi, co pozwoli na zaoszczędzenie znacznej sumy.

Niestety, ale stolarka okienna firmy Tradycja pozostawiała sporo do życzenia. Nie dość, że klamki okien i drzwi zawsze bardzo ciężko pracują (w porównaniu z tym, co dostarczają inni producenci), to w jednym z mieszkań ościeżnica drzwi biernych balkonu była odchylona od pionu o 15mm, co powodowało, że te drzwi samoczynnie zamykały się z całkiem niezłym rozpędem. Podobna sytuacja była również w przypadku jednego okna biernego w sypialni, choć tu odchyłka od pionu miała 7mm. Na domiar złego w jednych drzwiach balkonowych był uszkodzony mechanizm blokady błędnego położenia klamki, zaś w oknie w salonie nie było zamocowanego dolnego zaczepu skrzydła okna biernego. No i jeszcze jedna szyba miała sporą wadę fabryczną od strony wewnętrznej.

Drzwi wejściowe firmy Jakra były poprawnie zamontowane. Niestety, ale Robyg podobnie jak na innych inwestycjach nie wyposaża drzwi w progi wejściowe tłumacząc to faktem, że drzwi mają fabryczną listwę opadającą, która opuszcza się po zamknięciu klamki. Nie miałbym nic przeciwko temu, gdyby płytki w częściach wspólnych na korytarzu były położone równo i były równo docięte wzdłuż otworu drzwi. Niestety, ale w jednym z mieszkań płytki z korytarza nie były prawidłowo ułożone, a z jednej strony drzwi wchodziły na około 5mm do mieszkania, co powoduje, że założenie własnego progu wejściowego maskującego uszkodzenia krawędzi płytek nie dałoby oczekiwanego efektu.

Instalacja elektryczna była w 100% sprawna – wszędzie był podłączony przewód ochronny, a różnicówki wyrzucały przy prądzie 21mA i czasie 30ms. Niestety, ale instalacja elektryczna nie spełnia wymagania paragrafu 188 ust. 2 Warunków Technicznych – obwód elektryczny gniazda w holu wspólny z obwodem gniazda łazienki. Z podobną sytuacją spotykałem się na dawniejszych etapach inwestycji Mój Ursus, ale teraz tam jest już wszystko prawidłowo. Wygląda na to, że na Jutrzenki 92 nikt nie skorygował tego błędu projektowego.

W jednym z mieszkań w skrzynce teletechnicznej na skrętkach nie było zamontowanych wtyczek RJ-45. Również w jednym z mieszkań nie było sygnału telewizji naziemnej w gnieździe TV.

I jeszcze ciekawostka. W obydwu mieszkaniach grzejnik w salonie był całkowicie zimny mimo odkręconych zaworów. Kamera termowizyjna nie wykryła żadnego ciepła. Czyżby oba były aż tak bardzo zapowietrzone?

Reasumując muszę stwierdzić, że spodziewałem się lepszego wykonania mieszkań. Fakt, że nie ma jeszcze pozwolenia na użytkowanie - oficjalnie budowa nadal trwa, więc mieszkania nie muszą być jeszcze zrobione na tip-top. Jednak wadliwie wstawiona stolarka okienna i niedokręcone korki na rurkach wodnych nie powinny mieć miejsca. Pod żadnym pozorem.

mgr inż. Marek Żabicki
21.11.2024

Odbierałem Rytm Kabaty od Echo Residential by Archicom.„Przekazywane mieszkania po prostu nie są przygotowane do odbioró...
21/04/2024

Odbierałem Rytm Kabaty od Echo Residential by Archicom.

„Przekazywane mieszkania po prostu nie są przygotowane do odbiorów”.

Rytm Kabaty to bardzo interesująca inwestycja usytuowana w miejscu dawnego hipermarketu Tesco na Ursynowie. Jest ona budowana przez dawne Echo Investment, a konkretnie przez Archicom, który w ramach połączenia biznesu przejął mieszkaniowe inwestycje deweloperskie od Echo Investment. W efekcie powstała firma z logiem o treści „Echo Residential by Archicom”. Pierwszą jej inwestycją w Warszawie jest osiedle Rytm Kabaty, ale już niedługo pojawi się Modern Mokotów i Stacja Wola.

Budowa Rytm Kabaty nie posiadała Generalnego Wykonawcy. Echo realizowało budowę na zasadzie tzw. pakietowania. Wielu deweloperów stosuje tę zasadę. I tak przykładowo można wspomnieć, że za konstrukcję była odpowiedzialna firma Fabet, co

Osiedle Rytm jest nieogrodzonym osiedlem otwartym. Ciekawostką jest konstrukcja głównego budynku, który został osadzony w powietrzu na filarach. Trzeba przyznać, że jest to bardzo nietypowa konstrukcja, która nie zamknęła przestrzeni i pozwoliła mieszkańcom okolicznych osiedli na szybki dostęp do stacji metra Kabaty.

Mieszkania w Rytm Kabaty nie należą do tanich. Można wręcz powiedzieć, że były bardzo kosztowne. Czy zatem jakość ich wykonania jest godna ich ceny?

Odbiory mieszkań rozpoczęły się w ostatnim tygodniu przez Bożym Narodzeniem 2023 i trwają jeszcze do dzisiaj, czyli do drugiej połowy kwietnia 2024. W tym czasie miałem możliwość przyjrzeniu się wielu mieszkaniom przekazywanym nabywcom. Niestety, ale początki odbiorów nie wróżyły niczego dobrego.

Ściany w mieszkaniach były normatywnie pionowe i w większości przypadków kąty proste były zachowane. Zdarzały się jednak odchyłki ponadnormatywne. W niektórych mieszkaniach narożniki metalowe ścian były uszkodzone. Zdarzały się mieszkania z wyraźnymi wykwitami pleśni.

Tynk. Zdarzały się odspojenia tynku od podłoża, ale tylko na nadprożach okien. Na sufitach nigdzie nie stwierdziłem odspojenia.

Szlichta była przyzwoitej jakości choć gdzieniegdzie różnice poziomu w narożnikach dochodziły nawet do 10mm. Sprężystość betonu nie mniejsza niż 12MPa, czyli taka jak być powinna.

Stolarka okienna. Bardzo dużo usterek. Niepoprawnie zamontowane uszczelki szyb, uszkodzenia mechaniczne skrzydeł i ościeżnic na porządku dziennym. Wielokrotnie zauważyłem nieprawidłowe spasowanie listew przyszybowych. Zdarzały się uszkodzone mechanizmy blokady błędnego położenia klamki. Można odnieść było wrażenie, że przed odbiorami nie było żadnej regulacji okien i drzwi balkonowych – niektóre z nich nie chciały się otwierać albo nie dało się zamknąć do końca. No i rysy na szybach. Też się zdarzały.
Parapety wewnętrzne były bez uszkodzeń. W wielu mieszkaniach brakowało osłonek zawiasów okien.

Balkony. Porażka. Niedokończone prace na porządku dziennym. Brak osłon, uszkodzone obróbki blacharskie, uszkodzone elementy wykończeniowe. Brak słów. Można zobaczyć na fotografiach.

Drzwi wejściowe Dierre o klasie RC4 odporności na włamanie. Niestety, ale wiele drzwi charakteryzowało się przedmuchami powietrza pomiędzy skrzydłami a ościeżnicami. Zdarzały się odchyłki ościeżnic od pionu. Deweloper nie wyposażył drzwi w progi systemowe lub drewniane. Zgodnie z zaleceniem należy stosować próg opadający znajdujący się wewnątrz skrzydeł drzwi. Można stosować takie rozwiązanie, ale wymusza ono ułożenia posadzki w mieszkaniu równo z płytkami na korytarzu, a w tym przypadku z ramką wycieraczki. Niestety, ale ramki nie były układane poziomo, co wymusza ułożenie posadzki bez poziomu lub demontaż kratki i jej spoziomowanie. Portale drzwiowe były wielokrotnie uszkodzone.

Parapety zewnętrzne. Niestety, ale w niektórych mieszkaniach parapety charakteryzowały się przeciwspadkiem w stronę okna, czyli nie było zapewnione spływanie wody. Dziwne, że nikt tego wcześniej nie sprawdził.

Instalacja elektryczna. W odbieranych mieszkaniach nie było prądu elektrycznego. Można jedynie stwierdzić, że w mieszkaniu wykonano wszystkie wymagane przepisami obwody elektryczne i zabezpieczenia oraz że osprzęt był wszędzie zainstalowany. Szkoda, że deweloper w swoim projekcie przewidział tylko jeden wyłącznik różnicowo-prądowy. Przy tak wysokiej cenie mieszkań, ta oszczędność (choć jest dopuszczalna może) dziwić.

Instalacje wodno-kanalizacyjne w większości przypadków wykonane były bez zastrzeżeń. Deweloper zastosował rozwiązanie rur i złączek firmy TECE. Nie mam żadnych zastrzeżeń do tego rozwiązania. Niestety, ale jest ono dość kosztowne i wszelkie przeróbki instalacji nie będą tanie. Kilka razy stwierdziłem, że podtynkowe podejścia wody do baterii wannowych i prysznicowych w łazienkach. Słabo.

Wentylacja. W każdym pomieszczeniu wymagającym wentylacji były zainstalowane kratki. Niestety, ale we wszystkich mieszkaniach były one nieprawidłowo ustawione. Wydajność wentylacji spadała do kilku metrów sześciennych na godzinę, a powinna ona wynosić 30-50m3/h w zależności od pomieszczenia. Było to związane z nieustawieniem kratek wentylacyjnych tak, by zapewnić minimalny wymagany poziom przepływu. Widać to na fotografiach pokazujących, że szczelina wentylacyjna ma zaledwie 2-3mm. Przedstawiciele dewelopera tłumaczyli to, że kratki są higrosterowalne i się otworzą gdy będzie wilgoć. To prawda, ale kratki mają zapewniać wymianę powietrza bez wilgoci, a w przypadku jej wystąpienia mają zwiększyć przepływ usuwanego powietrza ponad wartość minimalną wymaganą przepisami. Zastanawia mnie, co może być tego przyczyną. Czyżby na dachu zostały zamontowane zbyt mało wydajne wentylatory? Nie wiem, ale chyba coś jest na rzeczy.

Garaż. Wszystkie wymiary miejsc postojowych i dróg dojazdowych zgodne z przepisami. Dziwić może jednak wykonanie poziomej rury kanalizacyjnej bez żadnego zabezpieczenia na wysokości zderzaków samochodowych. Strach pomyśleć, co się stanie, gdy komuś omsknie się noga na pedale hamulca. Będzie śmierdzący problem. Bardzo śmierdzący.

Kilka dni temu (2 poł. kwietnia) miałem możliwość zapoznać się z jeszcze jednym mieszkaniem. Niestety, ale niewiele się zmieniło. Okna i drzwi balkonowe nie domykają się, uszczelki okien są nierówno ułożone, kratki wentylacyjne nie są niewyregulowane na minimalną wymianę powietrza, brakuje osłonek zawiasów stolarki okiennej i trochę innych drobiazgów.

Reasumując muszę z przykrością stwierdzić, że znając jakość wykonania mieszkań firmowanych dawniej przez Echo Investment spodziewałem się znacznie wyższej jakości wykonania. W tym przypadku nieco się zawiodłem. Przekazywane nabywcom mieszkania po prostu nie są przygotowane do odbiorów. Szkoda, bo budynek prezentuje się okazale, zaś niedoróbki psują bardzo dobre wrażenie, które mogłoby być robione na nabywcach mieszkań. Tak. Mogłoby, a nie robi.

W budynku zostało jeszcze 13 nieodebranych mieszkań. Może będę miał jeszcze możliwość uzupełnienia tej relacji.

mgr inż. Marek Żabicki

Odbierałem Ursus Centralny od Ronsona na trzech etapach.„… jakość mieszkań z drugiego etapu (Karmar) była nieporównywaln...
29/08/2022

Odbierałem Ursus Centralny od Ronsona na trzech etapach.

„… jakość mieszkań z drugiego etapu (Karmar) była nieporównywalnie lepsza od mieszkań z pierwszego etapu (Denya).”

Ursus Centralny to osiedle budowane przez dewelopera Ronson w okolicach ulic Gierdziejowskiego i Taylora w Warszawie. Jest to wieloetapowe przedsięwzięcie, które będzie budowane przez kilka lat. Jak na razie zostały oddane do użytkowania trzy pierwsze etapy. Generalne wykonawstwo pierwszego etapu zostało powierzona firmie Denya Cebus Poland (odbiory od kwietnia 2021), drugiego firmie Karmar (odbiory grudzień 2021), a trzeciego ponownie Denya (odbiory sierpień 2022). Natomiast generalnym wykonawcą na czwartym etapie jest znowu Karmar (odbiory przewidziane na koniec 2022 roku).

W odbiorach mieszkań na każdym z pierwszych trzech etapów na osiedlu Ursus Centralny uczestniczyłem już wielokrotnie. Mogę wręcz powiedzieć, że dość dobrze poznałem mieszkania oddawane przez Ronsona. Dlatego postanowiłem zrobić małe podsumowanie i podzielić się swoimi wrażeniami i przemyśleniami. Zacznę od tego, że jakość wykonania i zastosowane materiały znacznie różnią się na każdym z etapów. To co jest niezmienne, to wyłączona wentylacja w trakcie odbioru, co mocno ogranicza możliwość sprawdzenia szczelności stolarki okiennej za pomocą kamery termowizyjnej lub anemometru termicznego. Również na balkonach są położone płytki gresowe, które wyglądem przywołują wspomnienia z ubiegłego wieku. Bądź co bądź, ale to Ursus, a nie Wersal. Być może tak właśnie ma być.

Etap I.
No cóż. Słabo. Po prostu słabo. Po pierwsze mieszkania przekazywane nabywcom nie były posprzątane, a po drugie było w nich mnóstwo usterek. Mniejszych i większych. Były to jedne z najgorszych mieszkań jakie miałem okazję odbierać w ciągu ostatnich kilku lat. Usterki były na każdym kroku. Ściany nie trzymały normatywnych odchyłek od pionu, a kąty proste pomiędzy ścianami również pozostawiały wiele do życzenia. Jakość tynku w niczym nie przypominała tego, do czego przyzwyczaił mnie Ronson na innych swoich inwestycjach. Jeżeli chodzi o posadzki betonowe, to w wielu mieszkaniach się kruszyły i dawały się ścierać gołymi palcami. Z drugiej strony posadzki bardzo często nie trzymały poziomu – zazwyczaj w narożach pomieszczeń były spore zaniżenia. Wiadomo, że czasami tak się zdarza i dlatego nie trzeba robić z tego tragedii. Natomiast jeśli naprawa jest wykonana poprzez wypełnienie zaniżeń czymś (jakiś „gipsoklej”?), co można było zeskrobać butem o miękkiej podeszwie, to już lekka przesada. A tak się zdarzało. Bywały mieszkania, do których nabywcy byli zapraszani na odbiór po naprawie usterek, mimo że usterki nie były usunięte. Odnosiłem wrażenie, że nikt nie kontrolował prac podwykonawców zarówno na etapie budowy, jak i na etapie usuwania usterek. Zdarzało się, że nawet przedstawiciele Ronsona nie kryli swojego niezadowolenia z jakości napraw wad zgłoszonych przez nabywców w trakcie pierwszego odbioru.
Inne usterki, które znajdowałem w mieszkaniach to przeciwspadki na parapetach zewnętrznych, nawiewniki nieustawione w jednej linii, rysy na szybach, uszkodzone grzejniki, ….
Tak jak na wszystkich osiedlach Ronsona w czasie odbiorów nie było podłączonej energii elektrycznej. Z tego powodu w kilku mieszkaniach sprawdzałem instalacje elektryczne w terminie późniejszym. Niestety, ale w czterech mieszkaniach na cztery, w których sprawdzałem elektrykę były ewidentne usterki. W jednym z mieszkań było zwarcie na jednym obwodzie, w drugim zaś tzw. różnicówka wyrzucała sama z siebie. Znalazłem również niepodłączone gniazdo, niepodłączony wypust oświetlenia, niepodłączony przewód ochronny oraz błędnie opisane zabezpieczenia w tablicy mieszkaniowej. To wszystko pozwala mi na domniemanie, że w mieszkaniach przed odbiorami nie było wykonanych pomiarów elektrycznych. Aż trudno mi w to uwierzyć, ale nie znajduję innego wytłumaczenia. Jak wyglądały mieszkania na odbiorach można zobaczyć na załączonych fotografiach z opisem „Ursus Centralny – Etap 1”

Etap II.
Mając bardzo negatywne wspomnienia z odbiorów mieszkań z pierwszego etapu, nie nastawiałem się na dobrą jakość mieszkań na drugim etapie. Ku mojemu zaskoczeniu usterek w mieszkaniach było bardzo mało. Było ich niewspółmiernie mało w stosunku do pierwszego etapu. Ściany były pionowe, a jakość tynku nie budziła większych zastrzeżeń. Podobnie posadzki betonowe były dobrze spoziomowane i były dobrej jakości. Pomiary wykonywane młotkiem Schmidta wykazywały normatywną wymaganą ściśliwość tj. co najmniej 12MPa.
Mówiąc krótko, jakość mieszkań z drugiego etapu (Karmar) była nieporównywalnie lepsza od mieszkań z pierwszego etapu (Denya).
W odbiorach mieszkań aktywnie uczestniczyli młodzi inżynierowie z Karmara, którzy mieli wiedzę o oddawanych budynkach. Nie mogę pominąć tego faktu, gdyż mieszkania były dobrze przygotowane do odbiorów, a gdy znajdowałem jakąś usterkę, to miałem z kim merytorycznie porozmawiać na jej temat. Tu muszę dodać, że wszystkie usterki były (w miarę możliwości) usuwane w trakcie prowadzonego odbioru. Tak też współpraca z inżynierami, a zwłaszcza inżynierkami Karmara była bardzo dobra. Mam nadzieję, że na odbiorach mieszkań z czwartego etapu Karmar będzie reprezentowany równie przez równie kompetentnych inżynierów.
Fotografie z drugiego etapu są oznaczone „Ursus Centralny – Etap 2”

Etap III.
No i znowu Denya Cebus Poland. Tym razem koszmar pierwszego etapu nie został powtórzony. Widać, że prace były wykonywane pod nadzorem. Nigdzie nie widać niekontrolowanej samowolki. Nie oznacza to, że nie ma usterek. Są, ale w zdecydowanie mniejszej ilości, a i ranga tych usterek jest stosunkowo znikoma, choć zdarzają się ściany ponadnormatywnie odchylone od pionu, braki kątów prostych między ścianami oraz nierówności posadzki betonowej. Jakość betonu na posadzkach jest przyzwoita, a ściśliwość betonu normatywna. Jakość tynku jest akceptowalna, choć zdarzają się uszkodzone metalowe narożniki. W jednym z mieszkań narożniki metalowe wnęki na szafę w przedpokoju były ustawione nieprawidłowo i powodowały zwężenie otworu na szafę o 10mm. Jednakże jakość wykonania mieszkań jest zdecydowanie lepsza niż jakość mieszkań z pierwszego etapu. Jakość mieszkań trzyma średni poziom mieszkań oferowanych na warszawskim rynku.
Fotografie z trzeciego etapu są oznaczone „Ursus Centralny – Etap 3”

mgr inż. Marek Żabicki

Odbierałem Zakątek Cybisa od Profbudu.… deweloperowi nie zależy na wypychaniu za wszelką cenę mieszkań z usterkami…Zakąt...
14/04/2022

Odbierałem Zakątek Cybisa od Profbudu.

… deweloperowi nie zależy na wypychaniu za wszelką cenę mieszkań z usterkami…

Zakątek Cybisa to osiedle z historią, które początkowo budował deweloper Włodarzewska S.A. Budowa została rozpoczęta w 2013 roku na podstawie pozwolenia na budowę wydanego w 2011 roku. Budowa miała zakończyć się w roku 2015. Deweloper zdążył wybudować mniej niż połowę osiedla, po czym wstrzymał prace, a dwa lata później ogłosił upadłość. W roku 2020 opuszczoną budowę przejął deweloper Profbud. W marcu 2022 Profbud rozpoczął pierwsze odbiory techniczne na Zakątku Cybisa.

Pierwsze wrażenia po przeprowadzonych odbiorach są całkiem pozytywne. Od strony estetyki niczego Profbudowi nie można zarzucić oprócz tego, że teren wokół budynków jest jeszcze nieuprzątnięty.

Ciekawostką jest to, że w przekazywanych mieszkaniach Profbud (idąc chyba tropem Dom Development) zaczął umieszczać w mieszkaniach zawieszki przypominające klientom o tym, co powinni robić w trakcie wykończenia mieszkań. I tak możemy znaleźć cenne porady żeby zabezpieczyć stolarkę okienna, nie usuwać pianki dylatacyjnej zamontowanej pomiędzy posadzką a ścianami, wyłączyć wentylatory na czas remontu, czy też żeby nie odłączać wideodomofonów. Do szczęścia brakuje chyba tylko informacji o tymczasowych korkach zaślepiających podejścia wody w kuchniach i łazienkach.

Niestety, ale w niektórych mieszkaniach na ścianach pod sufitami zostały wykonane klapy rewizyjne do wentylacji. W jednym z mieszkań były nawet 4 takie klapy: w łazience, WC, korytarzu i pokoju. Umiejscowienie klap rewizyjnych w miejscach, gdzie standardowo robi się zabudowę meblową lub układa płytki ścienne jest rozwiązaniem bardzo kontrowersyjnym. Podejrzewam, że wykonanie tych rewizji było przewidziane jeszcze na etapie projektu pierwotnego wykonywanego przez Włodarzewska SA. Szkoda. A co z tym zrobić? Myślę, że warto przeprowadzić rzeczową rozmowę z deweloperem 😉

Ściany w odbieranych mieszkaniach były dość dobrze wypionowane. Katy proste pomiędzy ścianami nie budziły najmniejszych zastrzeżeń. Nigdzie nie było odspojonych tynków, zarówno na ścianach jak i na sufitach, które były dobrze spoziomowane.

Posadzka betonowa (szlichta) była bardzo dobrej jakości – sprężystość betonu była na pewno normatywna. Nigdzie nie było problemu z brakiem poziomu.

Niestety, ale drzwi wejściowe do mieszkań firmy Gerda mają odporność na włamanie w klasie drugiej (RC2). Mogłyby być o lepszej odporności, ale zważywszy, że standard wykończenia deklarowany przez dewelopera nie precyzował klasy odporności, to pod tym kątem do zamontowanych drzwi nie można mieć zastrzeżeń. Ościeżnice były ustawione pionowo, zaś pomiędzy skrzydłami i ościeżnicami nie było szczelin, a tym samym przedmuchów powietrza.

Stolarka okienna była zamontowana prawidłowo – ościeżnice były pionowe, a skrzydła dobrze dopasowane. Nie było żadnych przedmuchów powietrza.

Niestety, ale w niektórych mieszkaniach było wyłączone centralne ogrzewanie oraz wentylacja, co praktycznie uniemożliwiało sprawdzanie stolarki okiennej i drzwiowej za pomocą kamery termowizyjnej. W takiej sytuacji perfekcyjnie sprawdza się posiadany przeze mnie anemometr dedykowany do sprawdzania przepływu powietrza w różnego rodzaju szczelinach i otworach. Tam gdzie ogrzewanie było włączone, kamera termowizyjna potwierdziła szczelność okien.

Do nawiewników/nawietrzaków nie miałem żadnych zastrzeżeń.

Na szybach nie znalazłem rys. W jednym oknie był mały pęcherzyk powietrza, ale niestety dla kupującego był on całkowicie normatywny.

Niestety, ale jakość montażu stolarki pozostawiała wiele do życzenia. Potrafiłem znaleźć okna i drzwi balkonowe z uszkodzeniami mechanicznymi takimi jak pęknięcie ramy albo uszkodzenia profili lub brak niektórych elementów. Okna i drzwi balkonowe nie zostały wyposażone w mechanizmy blokady błędnego położenia klamki. Moim zdaniem warto pomyśleć, aby we własnym zakresie doposażyć okna w te mechanizmy.

W sprawdzanych mieszkaniach nie było usterek w instalacji elektrycznej. Wszystkie obwody były wykonane prawidłowo zgodnie z obowiązującymi przepisami.

Instalacje teletechniczne były również wykonane prawidłowo.

Do balkonów nie można mieć zastrzeżeń. Niestety, ale szczelina pomiędzy balustradą a płytą balkonu ma szerokość 12cm, co oznacza, że jest zgodna z przepisami, ale przez takie szczeliny lubią spadać wszelkie toczące się przedmioty takie jak puszki i butelki lub zabawki dziecięce. Moim zdaniem warto pomyśleć o zrobieniu jakiegoś zabezpieczenia we własnym zakresie, aby nie mieć ewentualnych problemów z sąsiadami mającymi ogródki na parterze.

Parapety zewnętrzne są dobrej jakości i ładnie zamontowane, ale niestety potrafią mieć odwrotne nachylenie, czyli przeciwspadek dla odpływającej wody. Zdecydowanie tego typu usterki muszą być poprawione przez dewelopera.

Mieszkania oferowane przez Profbud są przygotowane przyzwoicie, ale nie są pozbawione wad wykonawczych. Mimo staranności ze strony dewelopera występują bardzo nieliczne acz czasami dość istotne usterki. Moim zdaniem mieszkania wymagają solidnego przeglądu technicznego.

Mieszkania można było sprawdzać bez presji czasowej narzucanej ze strony dewelopera. To duży plus dla Profbudu. Nikt ze strony dewelopera, czy generalnego wykonawcy (Malbudu) nie przeszkadzał, a wręcz nawet z ich strony była oferowana pomoc. Jak widać deweloperowi nie zależy na wypychaniu za wszelką cenę mieszkań z usterkami. Lubię takie podejście. Lubię takie odbiory.

mgr inż. Marek Żabicki

Adres

Warsaw
02-796

Godziny Otwarcia

Poniedziałek 08:00 - 21:00
Wtorek 08:00 - 21:00
Środa 08:00 - 21:00
Czwartek 08:00 - 21:00
Piątek 08:00 - 21:00
Sobota 09:00 - 15:00
Niedziela 09:00 - 15:00

Telefon

+48603769359

Strona Internetowa

Ostrzeżenia

Bądź na bieżąco i daj nam wysłać e-mail, gdy Marek Żabicki - Odbiory mieszkań Ardantes Group umieści wiadomości i promocje. Twój adres e-mail nie zostanie wykorzystany do żadnego innego celu i możesz zrezygnować z subskrypcji w dowolnym momencie.

Skontaktuj Się Z Firmę

Wyślij wiadomość do Marek Żabicki - Odbiory mieszkań Ardantes Group:

Skróty

Udostępnij

Kategoria