05/05/2019
[PROJEKT DOMU TYPOWEGO/GOTOWEGO/KATALOGOWEGO)] a [PROJEKT DOMU INDYWIDUALNEGO]
Uwaga - długa treść :)
Bardzo często na grupach pojawiają się pytania kolejnych przyszłych inwestorów - jaki projekt wybrać? Zapłacić mniej i kupić projekt gotowy czy iść do architekta po projekt indywidualny? W którym będzie się lepiej mieszkało? Jaki projekt jest lepszy? Czym oba się różnią od siebie? Jak wyglądają koszty?
Postanowiłem zebrać całą swoją wiedzę zawodową, przeczytać kilka artykułów by uzupełnić braki i spisać jeden post porównujący te dwa jakże odległe od siebie rodzaje projektów. Oczywiście w wypowiedzi będę posiłkował się cytatami z innych stron, źródła opiszę.
Dla ułatwienia wszelkich wyliczeń kosztów przyjmijmy projekt domu parterowego 120m2 pow. użytkowej wraz z garażem dla schematu rodziny 2+2. Wszelkie ceny będę podawać brutto.
W tekście tym chciałbym skupić się na kilku aspektach w odniesieniu do projektów gotowych i indywidualnych:
1. Bryła budynku.
2. Tradycja w architekturze.
3. Funkcjonalność i ergonomia projektów.
4. Strona techniczna budynków.
5. Dokumentacja techniczna.
6. Cena.
7. Zasadność stosowania projektu.
Na wstępie, niezależnie od projektu, koszty jakie ponosi inwestor:
-Mapa do celów projektowych (zależy od lokalizacji) – 700-1.400zł,
-Badania geotechniczne gruntu – 300zł/odwiert, przeważnie niezbędne są 2-3 odwierty.
Zaczynamy!
[PROJEKT GOTOWY]
„Projekt przeznaczony do wielokrotnego zastosowania, to tzw. projekt gotowy, który po przystosowaniu do warunków konkretnej inwestycji, może stanowić projekt architektoniczno-budowlany, w rozumieniu art. 34 ust. 3 pkt 2 Prawa budowlanego, będący częścią projektu budowlanego zatwierdzanego w decyzji o pozwoleniu na budowę.”
Źródło: https://www.prawo.pl
Ponadto „Projekty typowe tworzone są dla niezidentyfikowanego, anonimowego klienta. Nie są dostosowywane do żadnej konkretnej działki i zawierają jedynie najbardziej powszechne rozwiązania architektoniczne. Projekt taki powstaje szybko, bowiem nie musi spełnić zindywidualizowanych potrzeb zamawiającego i najczęściej przewidziany jest do „wielokrotnego użytku", czyli realizacji nieokreślonej liczby obiektów na jego podstawie.”
Źródło: http://sztuka-architektury.pl
Rynek projektów gotowych w Polsce znacznie przewyższa rynek architektury indywidualnej – jest to stosunek około 95% do 5% na korzyść projektów katalogowych. Dostęp do nich jest wszędzie – w księgarniach jest niezliczona ilość pism z koncepcjami domów, w Internecie kilkadziesiąt stron z projektami gotowymi i z pewnością to nie wyczerpuje możliwości wyszukania takich projektów.
1. Bryły budynków w projektach gotowych są uniwersalne, są zaprojektowane tak by względnie pasowały na każdą działkę. Często są poprawne i stonowane, zdarzają się też wybitnie dobrze zaprojektowane, gdzie cała bryła trzyma proporcje. We wszystkich przypadkach zmiana czegokolwiek może prowadzić do katastrofy wizualnej poprzez: zmianę kąta dachu, zmianę położenia okien, wysokości ścian (np. ścianki kolankowej), wydłużenia/poszerzenia budynku. Projekt jest elementem skończonym niezależnie czy wykonywał go amator, profesjonalista czy też biuro zajmujące się tworzeniem projektów typowych. Zmiana czegokolwiek może zaburzyć proporcje i ogólny odbiór wizualny budynku.
Niestety bardzo często czytam na forach o dokonanym przez inwestora wyborze projektu i liście zmian, najczęściej wszystkich powyższych, jakie udało mi się wymienić. Bardzo często pada pytanie, czy do podanego projektu można zaprojektować piwnicę pod całym budynkiem, a przecież jest to zmiana tak poważna, że konieczne jest niemal zaprojektowanie połowy budynku od podstaw (nowe fundamenty, strop nad piwnicą, przerysować wszystkie przekroje, zmienić opis techniczny etc.).
Bardzo istotną kwestią są również kierunki świata. Domy typowe, jak już zostało wspomniane, są uniwersalne i pasują (lub też nie) na każdą działkę. Wielu inwestorów nie zwraca na to uwagi kończąc z salonem wychodzącym na północną część działki.
2. Spora część z projektów katalogowych nawiązuje do tradycji lokalnej architektury dzięki czemu bez większego wysiłku na mazurach znajdziemy dom góralski z ostrym kątem dachu spadowego i liczną sztukaterią, która w projekcie niekoniecznie prawidłowo odwzorowuje proporcje detali tradycyjnej architektury góralskiej. Lata 2015-2019 obrodziły również w nowoczesne projekty domów przede wszystkim w wiodącym trendzie nowoczesnej stodoły. Ponad to nadal królują pastelowe kolory oraz imitacje materiałów zastosowanych na elewacji.
3. Omówmy kwestie funkcjonalności i proponowanych układów pomieszczeń. Na potrzeby artykułu zakupiłem 2 katalogi z projektami gotowymi domów jednorodzinnych. Przeglądając analizując ich funkcjonalność najczęściej się doszukałem:
• wejście naprzeciwko wc/łazienki/schowka – wejście powinno zapraszać do domu czyli np. wychodzić na salon, ładny korytarz lub być zakończone ciekawym widokiem za oknem,
• toaleta pod schodami – małe, ciasne i niewygodne pomieszczenie na przestrzeń łazienkową. Szkoda budować nowy dom i mieć toaletę rodem z bloku z wielkiej płyty z lat 70,
• łazienki bez okien,
• schemat garaż->kotłownia->kuchnia/salon – parkujecie w garażu, wyjmujecie zakupy i przechodzicie przez kotłownię wnosząc zakupy do kuchni, przechodzimy ze strefy pełnej spalin i niezbyt czystej wprost do kuchni, gdzie przygotowujemy posiłki – warto przejście z garażu do części mieszkalnej dobrze rozplanować,
• strefa nocna pomieszana ze strefą dzienną – są projekty, gdzie do sypialni rodziców wchodzi się wprost z salonu, lub łazienkę dla całej rodziny do której wchodzi się z przedsionka,
• projektowanie kosztownych wykuszy, najczęściej wielokątnych tylko po to, by postawić tam stół; ani to ładne ani funkcjonalne,
• wiatrołap wielkości pozwalającej na ruchy dla jednej osoby – a przecież jesteśmy w domu jednorodzinnym; warto w przedsionku mieć więcej miejsca by swobodnie mogły ubrać się 2 osoby, mieć miejsce na odwieszenie kurtek i odłożenie butów,
• garaż wystający z bryły budynku – nie jest to najważniejsze pomieszczenie w budynku, nie jest to ładne ani atrakcyjne, chyba, że kierujemy się jakimś konkretnym nurtem architektonicznym, który wymusza rozrzeźbienie bryły,
• brak przewidzianych miejsc na piony kanalizacyjne - kończy się to wykonaniem zabudów z gk,
• w projektach z wentylacją mechaniczną bardzo często brak jest przewidzianego miejsca na poprowadzenie rur i jedynym rozwiązaniem jest ich montaż pod stropem i zabudowa gk (bardzo często zmniejsza to wysokość pomieszczeń),
• w przypadku domów z poddaszem użytkowym bardzo często jest zaprojektowana zbyt niska ścianka kolankowa przez co pokoje stają się mniej użytkowe.
Oczywiście jest bardzo dużo projektów, które funkcję mają bardzo atrakcyjną i przemyślaną i wielu architektów, zwłaszcza starszej daty, wykonujących projekty indywidualne mogło by się z projektów gotowych uczyć układania pomieszczeń w nowoczesnym stylu. Zdarzają się perełki warte przeanalizowania dla architekta czynnego zawodowo.
4. Od strony technicznej projekty gotowe domów jednorodzinnych muszą spełnić najgorsze możliwe warunki tj. są zaprojektowane tak, by bez adaptacji pasowały na warunki górskie, tereny górnicze czy krajobrazy pomorskie. Przekroje elementów konstrukcyjnych takich jak fundamenty czy więźba dachowa często są przewartościowane, w przypadku kiedy podczas adaptacji nie dokona się korekty inwestor zapłaci znacznie więcej niż powinien w przypadku domu zaprojektowanego do warunków, w jakich zlokalizowana jest jego działka.
5. Niewiele osób zaprzeczy jeśli napiszę, że większość źródeł, w których prezentowane są projekty gotowe uderza w odbiorcę przepychem, licznymi „detalami” architektonicznymi, pięknymi wizualizacjami (na studiach mówili nam, że jeśli projekt jest nie najlepszej jakości, można go „przypudrować” zielenią na wizualizacji dzięki czemu całość będzie przyjemna dla oka), które skrywają całą ogromną ilość mankamentów i błędów. Ponadto na stronach www czy w katalogach czasem trudno znaleźć dokładne rzuty czy przekroje lub jakiekolwiek bardziej profesjonalne rysunki prezentowanego budynku. To z kolei wpływa negatywnie na pojmowanie idei projektu budowlanego przez przyszłych inwestorów.
Od stron technicznej i formalnej, kupujemy projekt typowy i zanim cokolwiek zrobimy, trzeba go zaadaptować i wprowadzić kilka zmian. Adaptacja wykonuję się przede wszystkim ze względu na obowiązujące prawo a także ze względu na następujące punkty:
• projekt nie pasuje do Warunków Zabudowy (WZ) lub miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (MPZP),
• projekt nie pasuje do warunków geotechnicznych (najczęściej trzeba zmienić po prostu fundamenty albo je przeprojektować),
• inwestorowi nie pasuje kilka rzeczy i trzeba zmienić nieco układ ścian. Mniejszy problem jest przy ściankach działowych (to można skorygować nawet na etapie budowy) ale jeśli chodzi o ściany konstrukcyjne zmieniają się fundamenty, konstrukcja, więźba dachowa etc.
A co jeśli chodzi o rysunki?
• schematyczne i niedowymiarowane rzuty,
• maksymalnie 2 przekroje, na których bardzo często brakuje kot wysokościowych i wymiarów ogólnych,
• 4 elewacje, na których odnośnikami zasugerowane jest użycie materiałów ale decyduje inwestor (kupujemy projekt domu czy składniki na niedzielną zupę?),
• Niski poziom detali na wszelkich rysunkach, najczęściej rysowanych w skali 1:100 (oczywiście wielu architektów również rysuje w takiej skali, moim zdaniem 1:50 jest skalą optymalną, na której można pokazać każdy możliwy detal projektowy, warstwy w układzie ścian, stropodachów czy dachach i wszystko precyzyjnie opisać).
• Projekty branżowe, zwłaszcza projekt instalacji elektrycznej, potraktowane są minimalistycznie. Bardzo często instalacja elektryczne ogranicza się do kilku gniazd wtykowych na pomieszczenie, jednego punktu świetlnego na środku pomieszczenia oraz podstawowego układu łączników. Niestety, to nie lata 90, aktualnie ilość sprzętu elektrycznego jaki każdy z nas posiada wymaga nowoczesnego podejścia do projektowania instalacji.
• Brak instalacji dla systemów domu inteligentnego, monitoringu, nagłośnienia etc.
6. Podsumowanie finansowe:
• Projekt gotowy, zależnie od firmy sprzedającej projekt cena waha się od 3.500-4.500zł. Uśrednijmy 4.000zł.
• Adaptacja, zależnie od lokalizacji w kraju i ilości zmian od 1.500zł do 4.000zł (w cenie adaptacji może być zawarty projekt WLZ tj. wewnętrznej linii zasilającej, sieci wodociągowej, kanalizacji lub szamba lub oczyszczalni – jeśli adaptacja tego nie uwzględnia należy doliczyć około 1.500zł). Uśrednijmy 2.500zł.
• Do tego należy doliczyć koszty podane na początku.
Suma: 8.800zł (cena uśredniona).
7. Zasadność stosowania projektów gotowych jest w kilku przypadkach. Najważniejszy z nich to sytuacja, kiedy w projekcie wszystko pasuje bez zmian, projekt jest dopasowany do warunków lokalnych (WZ/MPZP) oraz usytuowanie na działce będzie poprawne z kierunkami świata. Pozostaje wtedy adaptacja niskim kosztem, gdzie projekt zostanie uzupełniony o projekt zagospodarowania terenu oraz zmianę adresu w tabelkach na rysunkach oraz w opisie technicznym.
Niestety w większości przypadków stosowania projektów gotowych pojawiają się zmiany i adaptacje. Wykonywane są one czerwonym pisakiem na gotowym projekcie, dorysowywane są nowe elementy, niepotrzebne przekreślane, wymiary zmieniane. Prowadzi to do przekształcenia projektu w brudnopis, który podczas budowy może zostać źle odczytany lub wprowadzić wykonawcę w błąd, który prowadzić będzie do realizacji niezgodnie z projektem.
[PROJEKT INDYWIDUALNY]
Projekt indywidualny to projekt odpowiadający wszelkim założeniom i wymaganiom inwestora i jego wizji odnośnie swojego przyszłego domu oraz spełniający zapisy określone w WZ/MPZP będących prawem lokalnym, dostosowany do zastanych walorów działki, elementów krajobrazu oraz pozwalający zachować pełną swobodę w kreowaniu architektury. Dobrze wykonany może stać się ikoną lokalnej architektury. Najistotniejszym elementem, towarzyszącym tworzeniu projektu indywidualnego jest brak ograniczeń poza wyobraźnią architekta i wizjom inwestora.
1. Bryła budynku projektu indywidualnego stworzona może być dowolnie. Można trzymać się tradycyjnego wyglądu domu z dachem płaski czy też dwuspadowym, budynek może być w planie prostokąta, dwóch połączonych prostokątów lub też kompletnie łamać wszelkie schematy i wprowadzić nowość i świeżość do tworzenia przestrzeni mieszkalnej. Jedyne, co architekt podczas tworzenia bryły musi uwzględnić to zapisy WZ/MPZP oraz przepisy prawa budowlanego i wszelkich pokrewnych.
Bryła to przede wszystkim użyte materiały do wzniesienia budynku. Te zaś będą już na początku współpracy omówione. Architekt razem z inwestorem wybiorą najlepszą dla realizacji danego budynku technologię, dobrane zostaną materiały na ściany, strony i więźbę dachową. Przecież dom może powstać nie tylko z drewna, ceramiki czy gazobetonów. Więźba dachowa to nie tylko tradycyjna więźba dachowa, można ją również stworzyć z drewna klejonego jeśli tylko będzie ona spójna z wizją architektoniczną.
Ponadto na wczesnym etapie tworzenia koncepcji budynku posiłkować się można setkami przykładów realizacji domów z całego świata, nie tylko tymi zaprezentowanymi w katalogu jak w przypadku projektów gotowych. Ciekawe pomysły mogą powstać zarówno dla działki z płaskim terenem jak również dla przestrzeni ze spadkiem terenu.
2. Projekt indywidualny pozwala na wiele ruchów i zabiegów twórczych. Podczas prac koncepcyjnych i projektowych można trzymać się sztywno wytyczonych stylów i detali tradycji lokalnej lub stosować interpretacje i odwzorowanie w nowoczesnym stylu. Bardzo popularne w tym temacie są wszelkie rewitalizacje lub nawet przekształcanie całych obiektów, ich części lub ruin. No bo co stoi na przeszkodzie by kupić stary ceglane budynek lub nawet ruinę i zaadaptować zastaną tkankę obiektu do nowego wyrazu architektonicznego?
3. Funkcjonalność przy projektowaniu domu pod wymiar jest niczym nieograniczona. Architekt jest w stanie przełożyć na kartkę papieru każdy możliwy układ pomieszczeń. Każdy cm będzie zaprojektowany i przemyślany. Nie będzie straty miejsca na nieprzemyślane rozwiązania funkcjonalne. Projektant pozna wymagania inwestora, jego preferencje, schemat rodziny etc. Poza standardowymi pomieszczeniami można przecież zaprojektować specjalny pokój do gier; salon łazienkowy z wanną wolnostojącą, prysznicem i sauną; część mieszkalną połączoną z biurem. Przy tworzeniu układu budynku nie ogranicza nic
4. Projektując budynek od podstaw bez problemu można dopasować go do zastanych warunków na działce. Właściwie zaprojektowane zostaną fundamenty, więźba dachowa i wszystkie inne pozostałe elementy konstrukcyjne. Może się zdarzyć, że grunt będzie słabo nośny – wtedy niezbędna będzie konsultacja z konstruktorem, który zasugeruje konkretne rozwiązanie dla danego problemu.
Ważnym punktem w procesie budowlanym może okazać się również konsultacja z architektem jeszcze przed zakupem działki. Doradzi on w tym czasie jakie są możliwości zabudowy, przeanalizuje zapisy WZ/MPZP (o warunki zabudowy można wystąpić nie będąc właścicielem działki), zasugeruje konkretne rozwiązania lub też przedstawi swoją wizję na zagospodarowanie działki.
5. Pełna dokumentacja techniczna projektu budowlanego indywidualnego powinna być bardzo szczegółowa, zawierać precyzyjne opisy, dokładne wymiary w każdym możliwym miejscu oraz wyjaśniać cały zamysł i ideę budynku. I w większości przypadków tak jest. Dobrze wykonany projekt będzie zawierał rysunki w skali 1:50, styl rysowania, dobór kreskowania, wypełnień i linii będzie pozwalał na bezproblemowe odczytanie układu warstw wszystkich przegród budynku, a jego uzupełnieniem będzie szczegółowy opis techniczny. Projekt będzie zawierał również przekroje we wszystkich problematycznych lub ciężkich do wyjaśnienia miejsc. Przeważnie dla niewielkich brył będzie to około 3-4 przekrojów, im bardziej skomplikowany budynek tym więcej rysunków wyjaśniających.
Ponadto układ oświetlenia, łączników, elektryki, systemów inteligentnego sterowania domem, nagłośnienia monitoringu i innych elementów elektrycznych i elektronicznych zostanie dopasowany już na etapie tworzenia dokumentacji do potrzeb klienta. Dokładne zaplanowanie takich elementów pozwoli na oszczędność finansów podczas budowy, nie będą konieczne poprawki czy korekty lub co gorsza, kucie tynków by przeprowadzić dodatkowe okablowanie. Bardzo często położenie takich elementów jest konsultowane z architektem, w nielicznych przypadkach to sam architekt planuje położenie gniazd wtykowych czy oświetlenia. Pomocne może się tu okazać prowadzenie przez architekta działalności na dwóch płaszczyznach – architektury budowlanej i wnętrzarskiej – to pozwoli na precyzyjne przemyślenie układu i ergonomii pomieszczeń oraz dopasowanie do nich punktów wyjścia dla punktów elektrycznych. Podobnie sprawa będzie wyglądać z instalacją wod-kan, gdzie architekt zaproponuje zastosowanie np. dużej podwójnej umywalki w łazience dla rodziców, czy też przewidzi potrzebę wykonania punktu przyłącza do wody w garażu wraz z kratką odpływową.
6. Cena.
Zależy od lokalizacji inwestycji, doświadczenia architekta, renomy i rozpoznawalności architekta. Wyceny projektów indywidualnych mogą być podawane za m2 powierzchni użytkowej lub całościowo od wykonanego projektu. Mogą zawierać ceny projektów branżowych lub projekty branżowe będą podawane oddzielnie. Dla mniejszych miejscowości cena może wahać się w zakresie 50-80zł/m2 pow. użytkowej, w większych miastach 70-140zł/m2 pow. użytkowej. Uśredniając przyjąć można 90zł/m2 powierzchni użytkowej:
• Projekt architektoniczno budowlany - 10.800zł,
• Projekt konstrukcji - 2.500-3.500zł,
• Projekt instalacji elektrycznej (wewnętrznej i WLZ tj. wewnętrznej linii zasilającej) - 1.200zł,
• Projekt instalacji wewnętrznej wod-kan wraz z szambem oraz c.o. – 1.000zł,
• Projekt przyłącza wody – 900zł,
• Projekt gazu (przyłącza lub gazu ze zbiornikiem) – 900zł,
• Projekt instalacji wentylacji mechanicznej – 1.000zł.
Suma: 19.300zł + 2.300 za koszty podane początkowe.
Skąd wyższa cena, w porównaniu do projektu gotowego, projektu indywidualnego:
• Do projektu szytego na miarę wynajmuje się architekta na 2-4 miesiące na czas trwania prac projektowych + czas na formalności urzędowe (bardzo często to architekt uzyskuje w imieniu klienta pozwolenie na budowę, klient dzięki temu nie traci czasu i swoich nerwów).
• Cały dom jest zaprojektowany pod inwestora, brane są pod uwagę wymagania względem bryły, funkcji, zakresu i możliwości budżetu.
• Możliwość ciągłych konsultacji również podczas budowy co pozwala na eliminacje wielu błędów.
• Projekt jest robiony pod warunki lokalne (MPZP lub z WZ) - przy projekcie indywidualnym architekt od razu uwzględnia wszystkie parametry i zapisy określone przepisami prawa lokalnego (nie jest potrzebna adaptacja, budynek jest już zaadaptowany do lokalnego prawa), ponadto dopasowane zostaną materiały możliwe do użycia na elewacji określone w przepisach.
• Forma bryły mogą być mocno indywidualne przez co stworzony projekt jest niepowtarzalny.
• Dobierane są materiały wykończeniowe elewacji w sposób pozwalający uzyskać spójność i podkreślić wyjątkowość bryły.
• Projekt na bieżąco jest konsultowany z konstruktorami – od etapów koncepcyjnych przez szczegółową bryłę aż do wykonywania projektu konstrukcyjnego wykonawczego.
• Możliwość dobrania do projektu nadzoru autorskiego – architekt będzie systematycznie przyjeżdżać na budowę i sprawdzać zgodność wykonania realizacji z projektem. W przypadku niezgodności, architekt w imieniu inwestora będzie występować do wykonawcy o usunięcie niezgodności. Oprócz nadzoru architektonicznego jest również nadzór ze strony konstruktorów. Ponadto inwestor w każdej chwili może skonsultować projekt podczas realizacji z architektem np. podczas dokonywania zmian nieistotnych.
7. Dlaczego warto zainwestować więcej finansów w projekt indywidualny? A może lepsze byłoby pytanie – dlaczego ludzie nie chcą więcej zainwestować w dobry projekt?
Wielu inwestorów uważa, że oszczędność na projekcie w zakresie kilku/kilkunastu tysięcy (na naszym przykładzie to różnica 12.800zł) to duża oszczędność. Większość z nich niestety również zapomina, że domy, które budujemy to wkład rzędu 300? 400? Czy może nawet 500 tys. zł? Ta różnica w finalnym rozrachunku to 2-3% wartości całej inwestycji. Warto tu brać pod uwagę fakt, że dom który budujemy to nie jest inwestycja na 5 lat czy 10. Bardzo często budynek będzie nam służył przez kilkadziesiąt lat o ile nie do końca życia. Dlaczego więc większość przyszłych, szczęśliwych lub nie, nabywców nowych domów chce oszczędzić na czymś tak ważnym jak projekt? Plan własnego domu? I to już na samym początku? Planujemy przecież wszystko począwszy od wyjścia do kina, przez plany na wakacje, plany roczne czy też plany i cele w swoim życiu. Dlaczego więc oszczędność na projekcie jest tak ważna zwłaszcza, że może ona przynieść wymierne korzyści finansowe podczas budowy i nie uszczuplić portfela inwestora w taki sposób, jak zrobi to budowa domu z projektu gotowego. Zaplanowanie inwestycji, rodzaju materiałów czy sposobu wykończenia to zadanie dla architekta, który wysłucha wszelkie wymagania klienta i zaplanuje jego dom. Skoro stać nas na dom warto zainwestować też w dobrego architekta.
Zapraszam do dyskusji, komentowania i udostępniania :)
Zapraszam również portale branżowe przeznaczone dla architektów i inwestorów prywatnych do udostępniania i podnoszenia świadomości architektonicznej :)
Architektura i Biznes
Basia Szmydt Blog
Budujemy Dom
infoArchitekta.pl
Kalkulatory Budowlane
Mazowiecka Okręgowa Izba Architektów RP
miesięcznik Architektura Murator
New-House
PolakBuduje.pl - Portal Budowlany i Ogrodniczy
Portal W-A.pl
RS_blog
u siebie w domu
Wybudujmy dom
Zawód:Architekt
