Panbud Mateusz Boncal

06/09/2026

🚨 PRZEKRĘT #2: Kierownik w pakiecie z wykonawcą* 👷‍♂️

Wykonawca ma swojego kierownika — brzmi wygodnie.
Inwestor nie musi nikogo szukać, wykonawca jest bezproblemowy i samowystarczalny. Wszyscy zadowoleni. 😊
Budowa rusza. 🏗️

⏳ Czas mija, a zgłoszenia rozpoczęcia robót nadal nie ma. Wpisu w dzienniku budowy również brak. ❌

Na pytanie słyszysz:

👉 „Przecież nikt tego nie sprawdza”
👉 „Jeszcze zdążymy, na razie działamy.”
👉 „Proszę się nie martwić, ja wiem, co robię.”
👉 „Kierownik na pewno już to zrobił.”

🚩 I tutaj powinna zapalić się czerwona lampka. 🚨

📝 Wpisy do dziennika budowy należą do obowiązków kierownika. Z kolei zgłoszenie rozpoczęcia robót jest obowiązkiem inwestora, choć w praktyce składa je w jego imieniu powołany kierownik.

Jeśli formalność nie zostanie dopełniona, odpowiedzialność pozostaje po stronie inwestora. ❗

A najgorsze?

Dopiero wtedy inwestor zaczyna sprawdzać, czy jego „kierownik” w ogóle istnieje i ma odpowiednie uprawnienia. 📋🔍

I nagle z wygodnej budowy 🏡 robi się problem do rozwiązania na wczoraj. ⏰

💡 Zanim pozwolisz wykonawcy rozpocząć budowę, sprawdź kierownika i dopilnuj formalności.

*Nie dotyczy profesjonalnych wykonawców działających ze swoimi kierownikami budowy

01/09/2026

Doskonałe streszczenie dla Inwestora.
Najlepszym rozwiązaniem każdego sporu jest porozumienie, z poszanowaniem obu Stron umowy.

⚠️ WYKONAWCA WZIĄŁ ZALICZKĘ I PRZECIĄGA TERMIN. CO ZROBIĆ? Wszystkie legalne warianty krok po kroku.
Typowa sytuacja: umówiony termin minął, zaliczka wypłacona, na budowie pustki, telefon milczy. Inwestor traci nerwy i… popełnia najczęstszy błąd — po prostu wprowadza nową ekipę. To prosta droga do przegranej w sądzie.
Poniżej wszystkie ścieżki wyjścia z umowy i odzyskania pieniędzy.
🔹 KROK 0 — ZABEZPIECZ DOWODY (zanim cokolwiek zrobisz)
▪️ Inwentaryzacja robót — protokół + obmiar + zdjęcia z datą
▪️ Wpisy w dzienniku budowy
▪️ Cała korespondencja na piśmie (list polecony za potwierdzeniem odbioru na adres z umowy) — SMS i Messenger to dowód pomocniczy, nie główny
▪️ Faktury, potwierdzenia przelewów, umowa i aneksy
▪️ Ewentualnie opinia rzeczoznawcy o wartości i jakości robót wykonanych
Bez tego nie udowodnisz, za co zapłaciłeś i czego nie dostałeś.
🔹 WARIANT 1 — Odstąpienie „za opóźnienie" (art. 635 k.c.) — najsilniejsze narzędzie inwestora
Jeżeli wykonawca opóźnia się z rozpoczęciem lub wykończeniem robót tak dalece, że nie jest prawdopodobne ukończenie w umówionym terminie — możesz odstąpić od umowy nawet przed upływem terminu i bez wyznaczania terminu dodatkowego.
✅ Nie musisz udowadniać winy wykonawcy
✅ Działa również przy umowie o roboty budowlane (art. 656 k.c.)
❗ Warunek: w umowie musi być określony termin
🔹 WARIANT 2 — Wykonawca robi źle lub niezgodnie z umową (art. 636 k.c.)
Roboty idą, ale wadliwie albo w sposób sprzeczny z umową:
1️⃣ Wezwij pisemnie do zmiany sposobu wykonania
2️⃣ Wyznacz odpowiedni termin (realny — 7–14 dni)
3️⃣ Po bezskutecznym upływie: odstępujesz albo powierzasz poprawę/dokończenie innej firmie na koszt i ryzyko wykonawcy (wykonawstwo zastępcze)
🔹 WARIANT 3 — Zwłoka po terminie (art. 491 k.c.) — ścieżka uniwersalna
Gdy termin minął i chcesz mieć „pancerne" odstąpienie:
1️⃣ Wezwanie do wykonania z wyznaczeniem dodatkowego terminu
2️⃣ Z zagrożeniem odstąpienia — ten zapis MUSI być w piśmie
3️⃣ Po upływie — oświadczenie o odstąpieniu na piśmie
To najczęstszy błąd: odstąpienie bez wcześniejszego wezwania z zagrożeniem = nieskuteczne odstąpienie.
🔹 WARIANT 4 — Odstąpienie bez dodatkowego terminu (art. 492 k.c.)
Bez wezwania możesz odstąpić, gdy:
▪️ umowa przewiduje umowne prawo odstąpienia na wypadek zwłoki (tzw. lex commissoria), albo
▪️ świadczenie miało być spełnione w terminie ściśle określonym i traci dla Ciebie znaczenie (np. dach przed zimą)
🔹 WARIANT 5 — Umowne prawo odstąpienia (art. 395 k.c.)
Jeśli w umowie zapisano prawo odstąpienia — sprawdź, czy wskazano termin, do którego można z niego skorzystać. Bez terminu zapis jest nieważny.
🔹 WARIANT 6 — Odstąpienie „w każdym czasie" (art. 644 k.c.)
Inwestor może odstąpić dopóki dzieło nie jest ukończone — ale musi zapłacić całe umówione wynagrodzenie (pomniejszone o to, co wykonawca zaoszczędził). Droga opcja, ale bezsporna, gdy nie masz mocnych dowodów na zwłokę.
🔹 WARIANT 7 — Rozwiązanie za porozumieniem stron
Najszybsze i najtańsze. Protokół inwentaryzacyjny + rozliczenie zaliczki + zrzeczenie się roszczeń. Warto rozważyć, gdy wykonawca współpracuje.
🔹 WARIANT 8 — Wypadek nagły (art. 480 § 3 k.c.)
Grozi szkoda (np. otwarty dach, zalewane stropy)? Możesz zlecić roboty zabezpieczające innej firmie bez zgody sądu, na koszt wykonawcy. Zawiadom go jednak niezwłocznie.
💰 ODZYSKANIE ZALICZKI — co przysługuje
Po odstąpieniu strony zwracają sobie świadczenia (art. 494 k.c.):
▪️ Zwrot zaliczki — w części niepokrytej wartością wykonanych robót
▪️ Odsetki ustawowe za opóźnienie
▪️ Kara umowna — jeśli była zastrzeżona na wypadek odstąpienia/zwłoki
▪️ Odszkodowanie (art. 471 k.c.) — różnica w cenie nowego wykonawcy, koszty najmu, przestoju, ekspertyz
📌 Zaliczka ≠ zadatek! Zadatek (art. 394 k.c.) możesz zatrzymać w podwójnej wysokości. Zaliczka podlega zwrotowi w całości.
⚖️ ŚCIEŻKA DOCHODZENIA ROSZCZEŃ
1️⃣ Wezwanie do zapłaty — pisemne, z terminem i kwotą
2️⃣ Mediacja / zawezwanie do próby ugodowej — przerywa bieg przedawnienia
3️⃣ Pozew — sąd właściwy wg umowy lub siedziby dłużnika; przy roszczeniach bezspornych EPU (e-sąd w Lublinie)
4️⃣ Nakaz zapłaty → klauzula → komornik
5️⃣ Zawiadomienie do prokuratury (art. 286 k.k.) — TYLKO jeśli wykonawca od początku nie zamierzał wykonać robót (brał zaliczki od wielu osób, podał fałszywe dane, zniknął). Zwykłe niewykonanie umowy to sprawa cywilna, nie karna.
⏳ Przedawnienie: roszczenia z umowy o dzieło — 2 lata, z umowy o roboty budowlane — 3 lata (działalność gospodarcza).
❗ 5 BŁĘDÓW, KTÓRE NISZCZĄ SPRAWĘ
Wprowadzenie nowej ekipy bez odstąpienia i inwentaryzacji
Odstąpienie ustnie lub SMS-em (przy umowie pisemnej — art. 77 k.c.)
Brak zagrożenia odstąpieniem w wezwaniu
Wyznaczenie nierealnego terminu (2 dni na dokończenie stanu surowego)
Dalsze płatności „żeby go zmotywować"
💬 A Ty — miałeś taką sytuację na swojej budowie? Napisz w komentarzu, jak ją rozwiązałeś.
📌 Zapisz ten post — przyda się, zanim podpiszesz kolejną umowę.
Materiał ma charakter edukacyjny i nie stanowi porady prawnej. Każdy przypadek wymaga oceny konkretnej umowy.

23/08/2026

Przekręty na „kierownika budowy” ⚠️

Ostatnio coraz częściej spotykam się z sytuacjami, gdzie wykorzystywana jest ufność inwestora.

Ku przestrodze będę się z Wami tym dzielił.
Jeśli komuś zapali się lampka „Chwila… moja sytuacja wygląda podobnie” 💡 i zacznie działać zawczasu, uznam to za swój sukces.

🚨 Przekręt 1

👤 Kierownik na cudze dane

To nie jest historia, która trwa tydzień czy miesiąc.
Trwa nawet kilka lat. ⏳
Ktoś podaje się za kierownika budowy, za swoje usługi otrzymuje zapłatę 💰 i wszystko wygląda fajnie.
Dokumenty są podbite pieczątką z uprawnieniami oraz podpisane. 📄✍️

Często problem pojawia się dopiero przy zakończeniu budowy.
Przychodzi moment zgłoszenia zakończenia budowy 🏠 i okazuje się, że -

-ten, który podpisywał, nie jest tym, za którego się podpisywał. -

Posiadał cudze dane i pieczątkę. ⚠️
Kierownik, którego dane są na dokumentacji, nic nie wie o budowie, więc nie weźmie na siebie odpowiedzialności.
Inwestor zostaje z dużym problemem. ❌
W dodatku ten, który podpisywał, zazwyczaj rozpływa się w powietrzu.

🔍 Weryfikujcie swoich kierowników. Prawdziwy kierownik nie będzie miał z tym problemu.

💡 Dlatego ja przy każdej ofercie, którą wysyłam potencjalnemu klientowi, załączam linka do mojej wizytówki z PIIB.
👉 https://wizytowka.piib.org.pl/dos002620
Taką wizytówkę można wygenerować wyłącznie po zalogowaniu się na portal izby i zawiera m.in. moje dane oraz zdjęcie.
Dzięki temu inwestor może łatwo sprawdzić, z kim faktycznie ma do czynienia i czy osoba przedstawiająca się jako kierownik budowy jest tą samą osobą, której dane widnieją na dokumentach.

A Wy weryfikujecie Waszych kierowników? 👀

22/08/2026

Relacja kierownik budowy - wykonawcy. Po drugie zrozumienie 🤝
Doskonale rozumiem, dlaczego część wykonawców nie przepada za kierownikami budowy.
W końcu moją rolą jest kontrolować, pilnować, wskazywać błędy i wymagać zgodności z projektem. 📋📐 A umówmy się — mało kto lubi to słyszeć. 😉
Dlatego bardzo cenię ekipy, które podchodzą do współpracy z otwartością. 🔓 Takie, które chcą wykonać pracę nie tylko zgodnie ze swoim doświadczeniem i własną wizją, ale również z uwzględnieniem oczekiwań inwestora i moich uwag. 📝 Podziwiam tych, którzy potrafią przyjąć konstruktywną krytykę. 💬 To oznaka ogromnej pewności siebie.💪
Z drugiej strony rozumiem też ekipy, które początkowo widzą we mnie wyłącznie źródło problemów. Bo kierownik budowy często kojarzy się z osobą, która:
▪️ wymaga zgodności z projektem, nawet gdy „dałoby się szybciej” 📐⏳
▪️ zwraca uwagę na błędy i niedoróbki 🔍⚠️
▪️ wstrzymuje roboty wykonane niezgodnie 🛑🏗️
▪️ pilnuje dokumentacji 📋
▪️ ogranicza samowolę i improwizację 🚫
▪️ kontroluje jakość materiałów i wykonania 🧱✅
▪️ przekazuje uwagi inwestora 🗣️
▪️ egzekwuje poprawki 🔄
▪️ nie pozwala ukrywać fuszerek przed odbiorem 👀❌
▪️ wymaga przestrzegania przepisów 🏛️
▪️ potrafi odrzucić źle wykonaną pracę, nawet jeśli ktoś poświęcił na nią dużo czasu 🚧❗
Nic dziwnego, że jestem postrzegany bardziej jako kontroler 🧐 niż partner. 👥
Tylko że moja rola nie polega wyłącznie na szukaniu problemów. 🔎
Moja rola polega na tym, żeby pomagać je rozwiązywać, zanim staną się kosztowne zarówno dla inwestora jak i wykonawcy. 💡💰
Staram się rozumieć negatywne podejście i pracować tak żeby ekipy, które na początku podchodziły do mnie z dystansem, z biegiem czasu zmieniły zdanie. 🤝 Kierownik budowy nie jest po to, żeby utrudniać pracę. 🏗️✅

19/06/2026

Relacja kierownik budowy — wykonawcy. Niezbędna stanowczość.
Dobra współpraca na budowie nie polega ani na ciągłym czepianiu się, ani na bezmyślnym przytakiwaniu.

Kiedy obie strony podchodzą do pracy profesjonalnie, pojawia się wzajemny szacunek, konkretna komunikacja i możliwość normalnej rozmowy — nawet kiedy poglądy są podzielone.
Często mam szczęście trafiać właśnie na takie ekipy.
Takie, gdzie różnica zdań nie oznacza wojny, tylko wymianę doświadczenia.
Gdzie czasem przy żywej dyskusji szukamy po prostu najlepszego rozwiązania. 🧠⚒️
Gdzie po zakończonej inwestycji dalej zostaje kontakt, wzajemny szacunek i wymiana doświadczeń — również tych bardziej „szalonych” historii z budowy 🙈🙊

Ale jest też ten drugi świat.⚠️
Ten mniej idealny.

I tam regularnie pojawiają się teksty typu:
🔸 „Ja tak pracuję od 20 lat i nic się nie stało.”
🔸 „Pan kierownik tam nie sprawdza.”
🔸 „Na innych budowach nikt się tego nie czepiał.”
🔸 „Kiedyś robiło się inaczej i wszystko stoi.”
🔸 „Po co to tak dokładnie sprawdzać?”
🔸 „Za dużo teorii, za mało praktyki.”
🔸 „My wiemy lepiej, bo robimy to całe życie.”
🔸 „Papier wszystko przyjmie.”
🔸 „Inwestor i tak tego nie zobaczy.”
🔸 „Nie ma czasu robić tego książkowo.”

Wtedy zaczyna się prawdziwa próba stanowczości.

Bo mimo różnych charakterów, doświadczeń i podejścia — finalnie wszyscy gramy do jednej bramki.
Klient chce mieć dobrze wykonaną inwestycję, a naszym zadaniem jest znaleźć rozwiązanie 🤝

I paradoksalnie… największą satysfakcję mam wtedy, kiedy po jakimś czasie, właśnie ci najwięksi sceptycy przychodzą z pytaniem:
„A jak Pan by to zrobił?”
„Co by Pan proponował?”
„Bo tam nie ma kogo zapytać.”

Wtedy człowiek myśli sobie:
„Czyli coś tam jednak umiem 😉”

19/05/2026

No i proszę 😎 ale fajnie! 🎉
Doczekałem się pierwszego „prawie hejtera”.
To chyba znak, że profil zaczyna trafiać szerzej niż tylko do znajomych 😅
Postaram się pokazywać budowę taką jaka jest:
✔️ z błędami
✔️ z problemami
✔️ i niewygodnymi tematami

Dlatego też a propos w następnym poście pogadamy o tym, dlaczego niektórzy wykonawcy nie przepadają za kierownikami budowy 👀

Bo Twój dom to moja odpowiedzialność.

31/03/2026

❄️Zima to trudny czas dla budynków, zwłaszcza tych w trakcie budowy.
Planujesz kontynuować prace budowlane lub wykończeniowe po zimie? 🚧Zatrzymaj się na chwilę i sprawdź stan swojego budynku.

Najważniejsza zasada: Nie zakrywaj wilgoci.

💦Wilgoć, deszcz, śnieg i niskie temperatury robią swoje. Po kilku miesiącach wiele obiektów jest zawilgoconych – to naturalne, ale nie można tego lekceważyć.

Zbyt szybkie działanie może przynieść więcej szkód niż pożytku:
👉 materiały wykończeniowe mogą się odspajać a także niszczyć
👉 zamknięcie wilgoci w ścianach = ryzyko pleśni i grzybów
👉 zamknięcie wilgoci elewacją sprawi, że problem „wyjdzie” od środka

Co należy zrobić?
🟥 Zdiagnozuj źródło problemu
🟧 Sprawdź odwodnienia i ich szczelność
🟨 Oceń stan izolacji po zimie
🟩 Dokładnie sprawdź poziom wilgotności przegród zewnętrznych
🟦 Zapewnij odpowiednią wentylację pomieszczeń
🟪 Osusz zawilgocone miejsca (naturalnie lub mechanicznie)
⬜ Dopiero po osiągnięciu odpowiednich warunków przejdź do kolejnych etapów prac

💡Pamiętaj – dobre przygotowanie to podstawa. Lepiej poświęcić więcej czasu na osuszanie, niż później walczyć z kosztownymi problemami.

Trzymam kciuki za wilgoć pod kontrolą 🌞

08/03/2026

Ten element trzyma cały dach… czyli co sprawdzam na odbiorze konstrukcji dachu (np.: wiązarów dachowych)

Na zdjęciu widać mocowanie wiązara dachowego, które prawie “wisi w powietrzu” dlatego że,
– jest zamocowane tylko na jednej kotwie
– a do tego źle dokręconej

Niby drobiazg.?
Ale właśnie te “drobiazgi” trzymają cały dach budynku..

Czasami właśnie po to jestem na odbiorze, żeby się przyczepić 🙂

Najpierw wyjaśnijmy czym jest wiązar.
To drewniany szkielet dachu złożony z kilku połączonych belek, najczęściej w kształcie trójkąta. Takie „trójkąty” montuje się jeden obok drugiego, są kotwione do konstrukcji nośnej budynku i to właśnie one przenoszą ciężar całego pokrycia.

Kiedy przyjeżdżam na odbiór takiej konstrukcji, zawsze zaczynam od projektu, według którego została wykonana.
Potem sprawdzam najważniejsze rzeczy:
✔ rozstaw wiązarów
✔ kąt nachylenia dachu
✔ złącza i mocowania
✔ płaszczyznę dachu
✔ wymiar okapu
✔ miejsca na kominy i inne przejścia przez dach

Najwięcej uwagi zawsze poświęcam mocowaniom.

To właśnie one decydują, czy konstrukcja naprawdę jest bezpieczna.

A skoro już przeglądam konstrukcję dachu, często sprawdzam też inne kwestie jak np. klasę i wilgotność drewna czy rodzaj łączników.
Dlaczego?
Działam z ramienia klienta a często wielu klientów dopłaca za „lepsze” drewno.
I warto upewnić się, że faktycznie zostało użyte to, za co zapłacili.

Budowa domu to tysiące szczegółów.
I bardzo często to właśnie te najmniejsze decydują o bezpieczeństwie całej konstrukcji.

02/03/2026

Kupujesz lub chcesz zbudować własny dom?
Planujesz remont?
Starasz się o dofinansowanie?
A może potrzebujesz rzetelnej oceny technicznej budynku?

Nie ryzykuj kosztownych błędów.

Jako kierownik budowy z uprawnieniami konstrukcyjno-budowlanymi bez ograniczeń oferuję:
🔎 Rzetelne przeglądy techniczne przed zakupem nieruchomości
🛠️Weryfikację stanu technicznego budynków
👷‍♂️ Prowadzenie budów budynków jednorodzinnych i nadzór nad robotami budowlanymi
📋 Oświadczenia i dokumentację do programów takich jak Program Czyste Powietrze

Działam głównie na Dolnym Śląsku, ale także realizuję zlecenia w sąsiednich regionach.

Zanim podejmiesz decyzję wartą setki tysięcy złotych — sprawdź stan techniczny z profesjonalistą.

Twój dom. Moja odpowiedzialność.

📩 Napisz wiadomość i umów konsultację.