Francesco Donini - Amministratore 051, Il condominio senza segreti

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Francesco Donini - Amministratore 051, Il condominio senza segreti Pagina di un amministratore di condominio di Bologna: tante informazioni che qualsiasi condomino dovr

Se il tuo rubinetto non ha pressione o la doccia al quinto piano è inutilizzabile, il problema non è solo il guasto. È a...
14/09/2026

Se il tuo rubinetto non ha pressione o la doccia al quinto piano è inutilizzabile, il problema non è solo il guasto. È anche la manutenzione che manca.

La manutenzione dell'autoclave condominiale non va trascurata: controlli periodici su pompe, valvole, pressostati, vasi di espansione e quadri elettrici aiutano a prevenire guasti e disservizi. Ogni intervento dovrebbe essere documentato e archiviato: in caso di incidente o contenzioso, la documentazione tecnica è essenziale per dimostrare la corretta gestione dell'impianto.

A Bologna questo ha un peso specifico in più. Molti edifici del semicentro e delle zone di espansione anni Settanta hanno impianti idrici che non sono mai stati sostituiti integralmente. Un guasto improvviso ad agosto — con le ditte di manutenzione chiuse — può bloccare uno stabile intero per giorni. Noi di Amministratore051 - Studio Donini lo abbiamo visto accadere: l'emergenza non arriva mai quando è comodo gestirla, arriva quando non c'è nessun contratto di manutenzione attivo e nessun tecnico reperibile.

La domanda da fare al tuo amministratore è semplice: quando è stato eseguito l'ultimo controllo sull'autoclave e dov'è la relativa documentazione?

Se non sai come verificarlo o cosa chiedere, abbiamo scritto un articolo che spiega nel dettaglio gli obblighi di manutenzione, i controlli consigliati e cosa deve contenere la documentazione tecnica. Lo trovi sul nostro blog.

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"Non uso l'autoclave, non pago." È una delle convinzioni più costose che un condomino di piano basso possa avere.L'orien...
10/09/2026

"Non uso l'autoclave, non pago." È una delle convinzioni più costose che un condomino di piano basso possa avere.

L'orientamento giurisprudenziale è consolidato: quando l'autoclave è parte dell'impianto idrico comune e serve l’edificio nel suo complesso, è un impianto condominiale unitario. La sua funzione non si misura in quanti litri d'acqua consumi al terzo piano o al primo — preserva la pressione, la funzionalità e il valore dell'intero edificio. Questo significa che tutti i condòmini contribuiscono alla sua manutenzione in base ai millesimi di proprietà, ex art. 1123 c.c., salvo diversa previsione del titolo, del regolamento contrattuale o il caso di impianto destinato solo ad alcuni condòmini. Chi si oppone al riparto rischia un contenzioso che, sulla base della giurisprudenza vigente, potrebbe perdere.

Ma c'è un rischio ancora più sottovalutato, che riguarda chiunque abiti nell'edificio.

Se il guasto all'impianto è causato da un intervento non autorizzato di un singolo condòmino sulla propria installazione privata collegata all'impianto comune, il criterio ordinario di riparto ex art. 1123 c.c. non copre il danno causato dal singolo. Il costo può ricadere interamente sul responsabile. Previa documentazione tecnica che ne accerti la causa, una perizia può attribuire a una sola persona una spesa di migliaia di euro. Un intervento fai-da-te su un raccordo, una valvola, un allaccio privato — pensato per risparmiare qualcosa — può trasformarsi nella spesa più cara dell'anno.

A questo si aggiunge un problema gestionale che si manifesta puntualmente ogni estate a Bologna, quando aumentano i consumi, l’impianto lavora sotto stress e i guasti si moltiplicano.

Un amministratore senza una rete di fornitori tecnici pre-selezionati e senza un protocollo di emergenza strutturato costringe il condominio ad affidarsi al primo tecnico disponibile in agosto: senza preventivo scritto, senza verifica della congruità del prezzo, senza una corretta gestione documentale dell’urgenza ai sensi dell'art. 1135 c.c. Il risultato è un intervento pagato a condizioni di mercato emergenziale, con poche tutele per l'assemblea e poca tracciabilità per eventuali contestazioni successive.

Sai chi paga davvero quando l'autoclave si rompe in agosto? La risposta dipende da dettagli che quasi nessuno conosce.

Noi di Amministratore051 - Studio Donini li conosciamo. Leggi l'approfondimento completo sul nostro blog.

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L'ordinanza del Comune di Bologna sulla disinfestazione dalle zanzare non è una raccomandazione di buona educazione esti...
07/09/2026

L'ordinanza del Comune di Bologna sulla disinfestazione dalle zanzare non è una raccomandazione di buona educazione estiva. È un obbligo normativo, rinnovato ogni anno, con scadenze precise e sanzioni reali in caso di inadempienza.

Il punto che nessuno chiarisce abbastanza: la responsabilità è divisa, ma non condivisa nel senso in cui molti credono.

Noi di Amministratore051 - Studio Donini gestiamo i trattamenti larvicidi su tombini, caditoie e pozzetti delle parti comuni nel periodo aprile-ottobre — perché questo ci compete e perché i verbali di ogni intervento sono l'unica prova documentale valida in caso di ispezione ASL. Una ditta chiamata a luglio, senza tracciabilità degli interventi precedenti, non tutela nessuno.

Ma il condominio più virtuoso può trovarsi in difficoltà per colpa di un sottovaso sul terrazzo. Il ristagno d'acqua nelle proprietà esclusive — balconi, terrazzi, giardini privati — è responsabilità del singolo proprietario, non dell'amministratore. Se l'ASL interviene su segnalazione e trova un focolaio in una proprietà esclusiva, risponde il proprietario. Gli interventi sulle parti comuni non coprono quella responsabilità, e non possono farlo.

Abbiamo scritto un articolo sul blog per spiegare con precisione cosa deve fare l'amministratore, cosa spetta a ogni condòmino, e perché aspettare luglio è sempre la scelta sbagliata. Se vuoi capire come funziona davvero prima che arrivi l'estate, trovi tutto lì.

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Quando un condòmino mi segnala rumori notturni persistenti, la prima cosa che gli chiedo è: hai documentato tutto per is...
03/09/2026

Quando un condòmino mi segnala rumori notturni persistenti, la prima cosa che gli chiedo è: hai documentato tutto per iscritto?

Non un messaggio vocale su WhatsApp. Un'email o una PEC con data, orario, tipo di disturbo, durata e — se ci sono — i testimoni. Quella documentazione è la base su cui si costruisce tutto il resto.

Ecco cosa succede dal momento in cui la segnalazione arriva a noi di Amministratore051 - Studio Donini.

Entro 48 ore rispondiamo. Non “ne parliamo in assemblea”: verifichiamo i fatti, contattiamo il condòmino segnalato e apriamo un confronto diretto. Questo passaggio, da solo, risolve la maggior parte delle situazioni — perché chi disturba spesso non sa di farlo, e basta un richiamo diretto e documentato.

Se il disturbo è accertato e continua, partiamo con la diffida formale scritta, con richiamo esplicito al regolamento condominiale e alle fasce orarie stabilite. Da qui in poi il percorso può prevedere assemblea straordinaria e sanzioni pecuniarie, nei limiti previsti dal regolamento e dalla legge. Nei casi più gravi, se ricorrono i presupposti, supportiamo il condòmino nel percorso di segnalazione alle autorità competenti.

Il punto in cui si vince o si perde la situazione, però, non è la diffida. È molto prima.

Nei condomìni dove lavoriamo, l'Assemblea Zen — il momento in cui le regole vengono scritte e condivise insieme: fasce di silenzio, procedure di segnalazione, scale di sanzione — è ciò che fa sì che la diffida non serva mai. Le norme funzionano quando tutti le hanno viste nascere, non quando le trovano già scritte e firmate da qualcun altro.

Se vuoi sapere esattamente cosa scrivere nella segnalazione e cosa hai il diritto di aspettarti come risposta, l'articolo sul nostro blog ti guida passo dopo passo.

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Quando vendi il tuo appartamento in una bifamiliare o trifamiliare bolognese, il nuovo acquirente può chiedere rendicont...
03/09/2026

Quando vendi il tuo appartamento in una bifamiliare o trifamiliare bolognese, il nuovo acquirente può chiedere rendiconti, verbali di assemblea e documentazione delle spese sulle parti comuni — e se quei documenti non esistono, la compravendita può rallentare, creare contestazioni o incidere sul valore dell’immobile.

La Corte di Cassazione è chiara: al condominio minimo si applicano le norme del condominio ordinario, artt. 1117-1139 c.c., per quanto compatibili. Il fatto che l’amministratore non sia obbligatorio fino a otto condòmini, art. 1129 c.c., non esonera dal rispettare le regole sostanziali. Un accordo verbale tra vicini non è una vera delibera documentata: è difficile da provare, non offre le stesse tutele e può diventare un problema quando entra un nuovo proprietario.

C’è un rischio in più che quasi nessuno considera: senza Codice Fiscale del condominio, la gestione delle parti comuni diventa molto più esposta. Fatture, pagamenti, conto dedicato, ripartizione delle spese e bonus fiscali possono diventare complicati da gestire correttamente. E in caso di controllo, eventuali irregolarità possono ricadere direttamente sui proprietari coinvolti.

Hai un piccolo condominio a Bologna e gestite tutto tra voi? Ecco il rischio che nessuno ti ha detto — leggi sul blog di Amministratore051.

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Chi installa un condizionatore a Bologna e pensa che la responsabilità sia sempre del tecnico, si sbaglia. Se la condens...
31/08/2026

Chi installa un condizionatore a Bologna e pensa che la responsabilità sia sempre del tecnico, si sbaglia. Se la condensa del tuo impianto danneggia l'appartamento del vicino o le parti comuni, puoi essere chiamato a rispondere tu, salvo eventuale responsabilità del tecnico per errori di installazione. Il nesso causale è centrale per stabilirlo.

Il paradosso che vediamo ripetersi è sempre lo stesso: si risparmia trecento euro sull'installazione e si finisce a coprire tremila euro di intonaci rovinati, più le spese legali, più un'assemblea che non si dimentica facilmente.

A Bologna la questione si complica. Nel centro storico e nelle zone sotto tutela della Soprintendenza, posizionare male un'unità esterna non è solo una violazione del regolamento condominiale — può richiedere autorizzazioni comunali specifiche che la maggior parte dei tecnici non conosce e non gestisce. Noi di Amministratore051 - Studio Donini queste situazioni le abbiamo seguite decine di volte, e l'errore quasi sempre sta a monte: nessuno ha verificato nulla prima di chiamare il tecnico.

Se stai valutando l'installazione, o hai già un impianto e non sei sicuro di come sia stato fatto, sull'articolo del nostro blog trovi cosa controllare prima di procedere e cosa chiedere al tuo amministratore.

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Gli affitti brevi in condominio non sono un problema. L'assenza di regole scritte, sì.A Bologna, dove il mercato degli a...
27/08/2026

Gli affitti brevi in condominio non sono un problema. L'assenza di regole scritte, sì.

A Bologna, dove il mercato degli affitti brevi è tra i più attivi della regione, capita spesso che il conflitto tra chi affitta su piattaforme online e chi abita stabilmente l'edificio esploda non per malafede, ma perché nessuno ha mai messo nero su bianco cosa è consentito e come bisogna comportarsi. Noi di Amministratore051 - Studio Donini lavoriamo esattamente su questo: trasformare la tensione latente in un protocollo condiviso e approvato dall'assemblea.

Il metodo che seguiamo ha tre passaggi precisi.

Il primo è verificare il tipo di regolamento esistente. Un regolamento contrattuale — quello allegato ai rogiti — può vietare gli affitti brevi, ma modificarlo richiede l'unanimità dei condomini. Un regolamento assembleare, invece, può essere integrato con una delibera approvata a maggioranza qualificata. Confondere i due significa rischiare delibere impugnabili. Qualche mese fa, in un edificio di zona Bolognina, abbiamo evitato proprio questo: l'assemblea stava per votare un divieto che avrebbe richiesto l'unanimità, ignara che il proprio regolamento fosse di natura contrattuale. Ci siamo fermati, abbiamo chiarito il quadro giuridico, e abbiamo spostato il focus su quello che era effettivamente deliberabile.

Il secondo passaggio è capire cosa l'assemblea può decidere a maggioranza e cosa no. Non è possibile vietare tout court la locazione breve con una delibera ordinaria se il regolamento contrattuale non lo prevede già. È invece possibile — e spesso risolutivo — regolamentare le modalità: introdurre obblighi di comunicazione preventiva all'amministratore, richiedere che ogni proprietario fornisca un recapito reperibile durante il soggiorno degli ospiti, deliberare che gli ospiti ricevano all'ingresso un'informativa scritta sulle regole dell'edificio, dall'uso degli spazi comuni agli orari di silenzio.

Il terzo passaggio è la costruzione di quel protocollo operativo. Non un documento simbolico: uno strumento reale, con nomi, numeri e procedure. Chi affitta sa cosa deve fare prima, durante e dopo il soggiorno. Chi abita stabilmente sa a chi rivolgersi se qualcosa non funziona. L'amministratore ha la documentazione per intervenire, se necessario.

Lo strumento con cui tutto questo prende forma è l'assemblea. Non un'assemblea improvvisata, ma quella che noi chiamiamo Assemblea Zen: ordine del giorno inviato con anticipo sufficiente perché tutti possano prepararsi, tempi di parola definiti, discussione orientata alle soluzioni e non alle lamentele. In un edificio del centro storico, abbiamo gestito un'assemblea su questo tema con undici condomini, posizioni molto distanti e zero urla. Si è chiusa con una delibera condivisa e un protocollo firmato da tutti. Non è un caso eccezionale: è il risultato di una preparazione metodica.

Se vuoi capire esattamente cosa può deliberare la tua assemblea in materia di affitti brevi — e cosa invece richiederebbe l'unanimità — abbiamo scritto un articolo dettagliato sul nostro blog.

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Se il tuo vicino di casa a Bologna ti tiene sveglio la notte, non sei obbligato a bussare alla sua porta.Il diritto al r...
24/08/2026

Se il tuo vicino di casa a Bologna ti tiene sveglio la notte, non sei obbligato a bussare alla sua porta.

Il diritto al riposo è tutelato su tre livelli che si sovrappongono: l'art. 844 del Codice Civile sulla normale tollerabilità delle immissioni, l'art. 659 del Codice Penale — che prevede l'arresto fino a tre mesi o l'ammenda — e il Regolamento di Polizia Urbana del Comune di Bologna, che fissa orari precisi e sanzioni amministrative dirette.

La cosa che la maggior parte dei condòmini non sa: per far scattare la rilevanza penale non serve che tutto il condominio si lamenti. Il rumore deve però essere idoneo a disturbare una pluralità indeterminata di persone. Per tutelarti, anche se il disturbo riguarda soprattutto te, la documentazione giusta fa la differenza.

Ma c'è un rischio che vale più di qualsiasi rumore notturno: l'amministratore che non risponde alla tua segnalazione. Noi di Amministratore051 - Studio Donini lo diciamo chiaramente perché abbiamo gestito decine di questi casi a Bologna — il silenzio di chi dovrebbe agire è quasi sempre il segnale che qualcosa nel condominio non funziona a un livello più profondo.

Se vuoi capire cosa puoi fare concretamente già da domani mattina, l'articolo completo è sul nostro blog.

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