27/10/2020
Assemblee di condominio
Alla luce del perdurante e più volte rinnovato stato d’emergenza, dei susseguitisi provvedimenti emergenziali ed in particolare degli ultimi DPCM del 13 ottobre e del 24 ottobre 2020 che hanno previsto:
· Che è fortemente raccomandato svolgere le riunioni private in modalità a distanza (art. 1 comma 9, ultimo inciso lettera o)
· È fortemente raccomandato a tutte le persone fisiche di non spostarsi, con mezzi di trasporto pubblici o privati, salvo che per esigenze lavorative, di studio, per motivi di salute, per situazioni di necessità o per svolgere attività o usufruire di servizi non sospesi (art. 1 comma 4)
· E’ fatto obbligo di mantenere una distanza interpersonale di almeno un metro (art. 1 comma 2).
· Con riguardo alle abitazioni private e fortemente raccomandato di non ricevere persone diverse dai conviventi (art. 1, comma 9 lettera n)
Considerato che, una forte raccomandazione pur non avendo valore di precetto in assoluto è di certo un avvertimento di pericolo, soprattutto per chi ha la responsabilità di organizzare un evento.
Può dedursi che, per le Assemblee di Condominio (assimilate alle riunioni private da una circolare del ministero dell’interno in data 20 ottobre 2020) per potersi tenere in presenza:
· deve essere verificata l’impossibilità di tenerle con modalità da remoto.
· debbono essere strettamente necessarie.
· Attuabili con tutte le misure di sicurezza.
La legge 126 del 13 ottobre 2020 nel convertire in legge il c.d. “DL di Agosto” accoglie e tramuta in legge alcuni emendamenti, normando la possibilità per l’assemblea di condominio di tenersi con modalità di videoconferenza andando a modificare il testo dell’articolo 66 delle disposizioni di attuazione al codice civile, disponendo che, la convocazione dell’assemblea deve contenere l’indicazione “se prevista in modalità di videoconferenza, della piattaforma sulla quale si terrà la riunione e l’ora della stessa”
E’ stato poi introdotto, dalle medesima legge, un quinto comma dell’articolo 66 che dispone: “Anche ove non espressamente previsto dal regolamento condominiale, previo consenso di tutti i condomini, la partecipazione all’assemblea può avvenire in modalità di videoconferenza. In tal caso il verbale, redatto dal segretario e sottoscritto dal presidente è trasmesso all’amministratore e a tutti i condomini con le medesime formalità previste per la convocazione”.
Orbene, dalla lettura di tali nuovi disposti è chiaro che, ove sia stata disciplinata l’assemblea on line nell’ambito del regolamento di condominio l’Amministratore potrà procedere con l’avvertenza di indicare la piattaforma elettronica sulla quale la medesima si terrà. L’inciso suddetto lascia sottendere la convinzione dell’attuale Legislatore circa la possibilità di prevedere collegamenti da remoto per le assemblee di condominio anche già da prima dell’introduzione di tale norma, nell’assenza di uno specifico divieto e nell’ambito dell’autonomia regolamentare dell’assemblea di Condominio.
Ove non prevista l’assemblea da remoto nell’ambito del regolamento di Condominio occorrerà acquisire un preventivo consenso all’assemblea on line, che nel caso, per espressa previsione, dovrà essere di tutti i condomini. Tale disposizione, nel prevedere un preventivo assenso di tutti i condomini, trova una sua giustificazione nel fatto che in assenza di una specifica preventiva valutazione e ricomprensione nell’ambito del regolamento di condominio occorrerà verificare il consenso dei condomini ad una assemblea in videoconferenza, in quanto, la stessa potrà necessariamente svolgersi solo attraverso l’utilizzo di strumentazioni che non sempre sono nella disponibilità di tutti i condomini e di infrastrutture che permettano il collegamento di tutti i partecipanti al Condominio. Tali erano infatti le eccezioni avanzate da alcune associazioni della proprietà e dei condomini rispetto alla previsione normativa delle assemblee on line di Condominio.
Nel caso, sarà pertanto necessario che, l’Amministratore prima di convocare l’assemblea on line acquisisca il preventivo consenso di tutti i condomini semmai utilizzando un modulo di raccolta del consenso da inviare e farsi restituire. La norma in effetti non prevede una specifica modalità di espressione del consenso che pertanto potrebbe essere anche in forma verbale, consiglio però l’acquisizione per iscritto, anche per evidenti ragioni di una più immediata prova, soprattutto per prevenire eventuali contestazioni. Tra l’altro con il suddetto modulo potrà anche acquisirsi un indirizzo e-mail al quale inviare i codici di partecipazione alla riunione (facendo semmai fede a quella recente giurisprudenza in materia di convocazione assembleare che la ammette via posta elettronica se preventivamente autorizzata dal condomino richiedente – Corte d’Appello di Brescia 3 gennaio 2019).
Ciò detto, verificata l’indisponibilità dei condomini ad essere convocati per mezzo di assemblee a distanza, permarrà come estrema ratio, nel caso di necessità la possibilità di ricorrere ad assemblee in presenza nel più che mai rigoroso rispetto del distanziamento interpersonale di almeno un metro, mantenimento delle mascherine per tutta la durata dell’assemblea, sanificazione dell’ambiente e attestazione della mancanza delle condizioni che impediscono la circolazione delle persone ( quarantena, febbre, sintomi, contatti con persone infette ecc. ). Naturalmente le assemblee non potranno essere tenute nelle abitazioni private.
