20/10/2025
Felhívás a Villamosberendezések felülvizsgálatával kapcsolatos ügyvédi tájékoztatási kötelezettségről
A Magyar Ügyvédi Kamara 17-es szám alatti Hírlevelében már figyelemfelhívást tettünk közzé a villamosberendezések felülvizsgálatáról szóló rendeletről (Az összekötő és felhasználási berendezésekről, valamint a potenciálisan robbanásveszélyes közegben működő villamosberendezésekről és védelmi rendszerekről szóló 40/2017. (XII.4.) NGM rendelet), az ott írtakra vonatkozó ügyvédi tájékoztatási kötelezettség fontosságáról.
Az időközi jogszabályváltozásra, valamint a Magyar Ügyvédi Kamarába érkezett megkeresésekre tekintettel attól függetlenül szükségesnek látszik a korábbi figyelemfelhívás megerősítése, illetve megismétlése, hogy a rendelet által érintett szerződéseknek továbbra sem érvényességi kelléke a rendeletben előírt felülvizsgálat elvégzése.
Az okiratszerkesztő ügyvéd által nyújtandó tájékoztatásnak azonban részét kell képezze az általa szerkesztett szerződésből adódható rendeleti követelmény ismertetése, mert tényállástól függően annak hiánya felvetheti az ügyvéd fegyelmi vagy/és kártérítési felelősségét is. Kiemelhetőek ebből a szempontból a rendelet 1. mellékletét képező Villamos Műszaki Biztonsági Szabályzat 1.6, 1.13.2. és 1.13.3.pontjaiban írt előírások, melyek szerint:
1.6. A villamos berendezésnek az e rendeletben meghatározott műszaki biztonsági követelményeknek megfelelő állapotát ellenőrizni kell
e) bérbeadáskor és tulajdonosváltáskor az 1. pont 1.13.2. alpont f) alpontjában meghatározott esetekben.
1.13.2. A használatbavételt követően a villamos biztonsági felülvizsgálat elvégzéséről az üzemeltető a következők szerint gondoskodik:
(...)
e) legalább 6 évenként villamos biztonsági felülvizsgálat végzése a lakóépületek villamos berendezésén az 1.13.3. alpontban meghatározott kivétellel;
f) a lakóépületekben lévő lakások villamos berendezésén villamos biztonsági felülvizsgálat végzése bérbeadáskor és tulajdonosváltáskor, amennyiben a bérbeadás, illetve a tulajdonosváltás időpontjához képest 6 évnél nem régebben elvégzett felülvizsgálatot igazoló ellenőrzési dokumentum (minősítő irat) nem áll rendelkezésre;
g) legalább 6 évenként villamos biztonsági felülvizsgálat végzése az a)–f) pontban fel nem sorolt esetekben az 1.13.3. alpontban meghatározott kivétellel.
1.13.3. Lakóépületekben lévő, bérleménynek nem minősülő lakások villamos berendezésén az időszakos villamos biztonsági felülvizsgálat elhagyható, ha a következő két feltétel együttesen teljesül:
a) fázisonként 32 A-nél nem nagyobb névleges áramerősségű túláramvédelem van, és
b) 30 mA-nél nem nagyobb érzékenységű áram-védőkapcsolóval védettek a felhasználói berendezések.
A jogszabály 1.13. pontjának rendszerében az időszakos (legalább 6 évenkénti) felülvizsgálati kötelezettséget az 1.13.2. e) és g) pontjai írják elő, míg a fenti 1.13.3. pont kizárólag ezen időszakos kötelezettség alóli mentességi feltételeket rögzíti. Ezzel szemben az 1.13.2. f) pont szerinti eset – bérbeadás vagy tulajdonosváltás – eseti jellegű kötelezettség, amelyre az 1.13.3. pontban meghatározott mentesség nem vonatkozik. A rendelet e körben „kell” fordulattal fogalmaz, vagyis – ha a bérbeadás/tulajdonosváltás időpontjához képest 6 évnél nem régebbi minősítő irat nem áll rendelkezésre – a villamos biztonsági felülvizsgálat elvégzése kötelező.
A jogszabály tehát ugyan továbbra sem írja elő a tulajdonjog átruházásáról szóló szerződés, vagy bérleti szerződés érvényességének előfeltételeként, vagy jogszabályi kötelező tartalmaként a felülvizsgálat elvégzését, azonban egy esetleges panasz esetén az ügyvédet terhelő tájékoztatási kötelezettség megsértéseként merülhet fel, hogy az okiratszerkesztő ügyvéd részéről indokolt lett volna vonatkozó, a tulajdonváltással, illetve bérbeadással összefüggő jogszabályi kötelezettségre a felek figyelmét felhívni – mivel az Üttv 1. § (3) bekezdése szerint az ügyvédi tevékenység gyakorlójának az ügyvédi tevékenységet lelkiismeretesen, a legjobb tudása szerint, a jogszabályok megtartásával kell gyakorolnia. A felhívás elmaradása nemcsak az ügyvéd fegyelmi felelősségét, de kártérítési felelősségét is megalapozhatja. E körben különösen irányadó az a megkülönböztetés, hogy az 1.13.3. pont szerinti mentesség nem érinti az 1.13.2. f) pontban rögzített – bérbeadáshoz és tulajdonosváltáshoz kapcsolódó – eseti felülvizsgálati kötelezettséget, csak az időszakos e) és g) pontok szerinti kötelezettség alól adhat felmentést a feltételek fennállása esetén.
Erre tekintettel javasolható, hogy tárgyi szerződések szerkesztésekor valamennyi szerződő fél külön nyilatkozzon írásban a tárgyi rendelet szerinti felülvizsgálati előírásokra vonatkozó ügyvédi tájékoztatás megértéséről és tudomásul vételéről, feltéve, hogy a tájékoztatás nem kerül be magába a tulajdonjog átruházásáról szóló szerződésbe, illetve a bérleti szerződésbe.
