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C&R Surveyors 英國驗樓日記

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C&R Surveyors 英國驗樓日記

我曾在英國檢驗超過1000個物業並撰寫了詳細的驗樓報告，擁有豐富的驗樓經驗。我很樂意與大家分享一些實用的驗樓知識。如果您有任何關於驗樓的問題，或是需要更多相關資訊，歡迎隨時與我聯繫。讓我們一起探討和分享實用的驗樓資訊。

MRICS Chartered Building Surveyor、Chartered Builder 及 Chartered Engineer，於英國完成超過1,500次物業檢驗，專為 Epsom、Kingston、New Malden、Sutton 及周邊地區提供專業驗樓服務，全程可使用廣東話溝通。我樂意與大家分享實用的驗樓知識及買樓注意事項。

08/09/2026

🏠 買樓見到呢3樣嘢同時出現，就要醒目少少啦！👀

首先，咩係 London Clay？
簡單講，佢係 London 同周邊地區好常見嘅黏土。你可以想像佢好似一大嚿海綿，即Scrub daddy 咁。

💧 水分多 → 會膨脹
☀️ 乾燥 → 會收縮
所以，如果你間屋同時中咗以下 3樣嘢：
1️⃣ 地底係 London Clay
2️⃣ 屋附近有棵大樹 🌳，樹根不停吸走泥土水分
3️⃣ 再遇上 Heatwave + 長時間冇雨 ☀️

咁就真係.....💥
Clay 越嚟越乾 → 泥土收縮 → 地基可能產生 movement → 牆身就有機會開始出現裂痕。

今次呢個 case 就幾有意思：
📅 1月份驗樓：冇裂痕
🔥 經歷夏季 Heatwave + 長時間乾燥
📅 幾個月後再睇：勁多裂痕出現咗！好驚

幸好今次主要係表面裂痕，未見明顯結構問題。
所以見到裂痕唔一定代表 subsidence，最重要係了解條裂痕背後點解會出現。 🔍🏠

如果想知道邊一種土壤比較安全。歡迎喺留言度俾個😵‍💫頭暈嘅Emoji我，或者留言Scrub daddy，我會講你知。

希望大家喜歡呢個分享！

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#英國驗樓日記， #英國驗樓師，， #外牆裂痕，

01/08/2026

免費，往往先係最貴

好多人睇樓，都會俾全新裝修吸引住。
「全屋翻新。」「一買即住。」「唔使裝修，慳返十幾二十萬。」但真係咁著數？
今次呢間屋，外牆新做咗批盪（Pebble Dash），外表確實靚仔。入到屋內，牆身亦重新批盪、油漆，望落乾淨企理。

如果只係睇表面，我相信大部分買家都會放心。

可惜，儀器唔會講大話。

我喺客廳低位近防水層、窗台下，同埋煙囪低位置量度，發現多處濕度異常偏高，部分位置更開始出現批蕩起泡。
有人可能會解釋：新批蕩未乾啫。
但值得思考嘅係……
最近兩個月天氣炎熱乾燥，大家都仲搶緊冷氣，批蕩仲未乾？定還是有其他原因？

呢個就需要再配合外牆、防水細節、窗框接駁位，同埋整體建築狀況去判斷。呢間屋最大問題係舊既批蕩直批貼到地，就好似一道橋，水就咁入屋喇。

所以，我成日都同客人講一句：
「免費，往往係最貴。」

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#英國驗樓日記， #英國驗樓師，， #外牆裂痕，

27/07/2026

最危險嘅，從來唔係殘，而係靚。
如果淨係睇相……呢間屋真係好吸引。
白色外牆、新淨廚房、花園仲有一間獨立 Garden House。相信唔少人都會覺得：呢間屋仲有咩好驗？
但做驗樓咁耐，我反而最驚，就係呢類屋。
因為……真正嘅問題，往往都唔會寫喺表面。檢查之後，成件事開始唔對路。
原來後面個 Rear Extension，好大機會係屋主自行加建。
暫時見唔到 Planning Permission。亦冇相關 Building Regulations 完工紀錄。
再望真啲外牆。表面睇落又白又平滑，好似新做冇耐。
但細心觀察，已經發現唔少位置開始鬆脫，甚至有剝落跡象。有啲位置，用手輕輕一摸，已經感覺到牆身潮濕。
呢啲唔係單純油漆問題。反而更擔心嘅係，雨水可能早已經滲入批盪後面，長時間困喺牆身入面。
今日你見到嘅，可能只係開始。
我本來以為故事去到呢度就完……點知仲有「驚喜」。
花園嗰間原本應該係 Summer House。打開門之後，竟然有廚房、有洗手間，設備齊全，幾乎變成一間可以住人嘅小屋，睇落真係好吸引。
但如果冇取得相關批准，甚至已經改變咗建築物用途……
將來接手嘅，可能就係新業主。
最壞情況，唔係補交文件。
而係要還原，甚至拆除。
所以我成日都同客人講：買樓，唔好只係相信眼睛。
裝修可以好新。
油漆可以好靚。
相片可以影得好吸引。
但合法唔合法、安全唔安全、做工合唔合格，先至係真正值錢嘅答案。
因為最危險嘅，從來唔係殘，而係靚。

11/07/2026

英國都有水鄉生活

最近天氣真係熱到不得了，日日都要喺戶外工作，入閣樓，確實幾考體力。不過，做呢份工最大嘅樂趣，就係每日都會去到唔同嘅地方，見識到唔同類型嘅物業。

今日就去到一個好特別嘅地方，英國水鄉。🏡🚤
一過咗條私人橋，感覺就好似去咗另一個世界。每間屋幾乎都有自己嘅碼頭，推開後花園就可以上船，環境真係非常寫意。加上今日有微風，比起市區真係舒服得多，算係熱浪之下嘅一點「福利」。😄

不過，靚景還靚景，呢類物業好多時都會涉及護岸（river wall），私人橋樑，河道保養，保險，水浸風險，甚至按揭安排等問題。部分銀行對呢類物業嘅按揭要求會比較嚴格，而日後嘅維修責任同費用，亦都可能比一般住宅高。

所以，如果將來有機會買到呢類特色住宅，除咗鍾意個景之外，都記得要了解清楚業權、維修責任同相關風險。

今日同大家分享幾張工作時影低嘅相，希望大家都感受到呢個地方嘅魅力。😊

做 Surveyor 最開心嘅，除咗幫客人避開風險，仲可以因為工作，去到好多平時未必有機會踏足嘅地方。

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27/06/2026

沒有最差，只有更差。

六月都做咗唔少 Level 3 Building Survey，其中有兩個 new build 嘅項目，真係做得幾開心，亦都幾有啟發性。
一間係 2015 年落成，另一間就係 2019 年落成。
其實 2015 年嗰間整體狀況都唔錯，只係有啲正常 maintenance 問題。但反而 2019 年呢間，就真係令我有啲意外。

好多人都有一個印象，就係 new build 一定好、新、冇乜問題。但係，係咪真係咁呢？
今次我就用相片同大家分享一下。

首先，個 GRP flat roof 做工真係唔理想，大家睇到成個屋頂好似一個小水塘咁，有明顯積水（ponding）嘅情況。長遠嚟講，對防水層絕對唔係一件好事。

再望落去，露台底已經見到有明顯嘅 water staining，反映露台或者防水層有可能已經開始出現滲水問題。

另外，外牆嘅 render 做工亦都相當一般，表面完成度唔理想。

最令我覺得接受唔到嘅，就係外牆個 flue。要將條Gutter剪開去遷就個 flue 嘅位置。呢個做法真係唔應該喺一個 relatively 新嘅 new build 出現。

去到 utility room，就見到安裝咗一套 Panasonic heat pump 配合 Viessmann hybrid boiler，望落去非常先進。不過，可惜嘅係，當時控制面板已經顯示 fault code，系統未能正常運作。

所以，我成日都同客人講，樓齡新 ≠ 冇問題。

希望大家喜歡呢個分享！

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#英國驗樓日記， #英國驗樓師，， #外牆裂痕，

08/06/2026

驗樓唔係製造問題，而係將原本存在嘅問題揭露出嚟。

近年AI發展一日千里，好多人都問：將來AI會唔會取代Surveyor？我嘅答案係：至少現階段，仲有一樣好重要嘅嘢，AI未必做到。就係經驗同判斷。

最近驗樓時遇到一個幾典型嘅例子。現場見到浴室牆身有一大幅重新批灰及油漆修補痕跡，手工唔算理想，明顯曾經維修過。而更有趣嘅係，正正喺浴室下面嗰層房間，相同位置嘅天花亦有一大片類似嘅修補痕跡。

一般情況下，呢啲位置都會令人聯想到過往曾經發生滲漏。於是我哋進行濕度測試。
結果？
全部正常，濕度正常，冇水痕，冇即時滲漏。如果單靠儀器數據，可能好多人已經會覺得冇問題。

但經驗話畀我知，事情未必咁簡單。因為正常人唔會無緣無故將浴室牆身同樓下天花同時大面積修補，於是繼續測試。我哋持續放水超過十五分鐘，甚至將浴缸注滿一缸水進行壓力測試。

結果終於出現。
樓下天花開始滲水，問題成功被重現。

買家當場就清楚知道問題所在，亦可以評估維修成本同風險。其實Surveyor嘅工作唔單止係發現問題，更加重要嘅係將多年累積落嚟嘅經驗，整理成一本屬於買家嘅「說明書」。
講你知：
點樣避免問題；
問題出現時點樣處理；
以及呢個問題將來可能帶來咩風險。

當然，工作仲未完。之後我哋仲要向業主同地產代理解釋，點解驗樓之前冇事，驗樓之後反而出現明顯滲漏。
事實上，過去一星期，我哋花咗唔少時間同業主及代理溝通。因為由佢哋角度睇，問題好似係驗樓後先出現。

但由專業角度睇，其實只係透過測試將原本隱藏嘅缺陷重現出嚟。

我哋嘅工作價值，就係喺你簽約之前，盡量將呢啲隱藏喺牆後面、天花上面、甚至文件裡面嘅問題，搵出嚟。

12/05/2026

防水變入水，真係俾維修嗰個玩死。

有時驗樓真係好似考古咁，今日呢個物業，外牆見到啲水痕，一開始以為入水，點知查完 Google Map，先發現原來係翻新過。

結果呢，佢用咗磚密封劑(brick sealers)，搞到啲牆唔透氣，最後就變成周圍入水。

如果你見到外牆好似搽咗奶白色嘅嘢，尤其係舊物業，真係要小心。我哋試過幾次，呢啲唔適當嘅維修，會令舊牆透唔到氣，水無法透過自然蒸發排走，水困喺墻最終最係入水。層樓成£200萬嫁。陰公。

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02/05/2026

裝修一間屋，罰你30萬鎊？

慘，入唔到籍？好多人都會覺得：裝修下啫，應該冇乜問題啦？改裝後變刑事罪㗎！

大家最近都忙於 ILR 入籍，但原來買樓有機會影響你入籍。我們今日要檢查的物業是一個 Grade II* listed building。簡單講，Grade I 是最高級別，Grade II 是普遍的保護建築，而 Grade II* 就是介乎中間，比 Grade II 更加重要。

今次這個物業做了不少改動，包括原本傳統火爐變成了 gas fire式既火爐，廁所和廚房全部改成現代化。有些窗由單層玻璃（single glazed）改為雙層玻璃（double glazed），原有間隔改左，部分門亦有更換，Cast iron gutter改uPVC。這些改動都必須有相關的 consent。如果沒有，就屬於刑事，絕對會影響你入籍。

由於律師未必親身去過現場，所以他們可能不了解改動的範圍。在這方面，就要依賴Surveyor 的報告，不過今次律師好叻，已經提醒買家已經有文件證實原業主違規。

即使你是新買家，雖然未必即時影響，但日後賣樓會有很多繁複的手續。另外，我地都找到一宗倫敦的報道，大家可以參考一下。

Owner who 'ripped out layers of history' from listed house must pay £300,000 | Wales | The Guardian https://share.google/XDVGtUE1f7AygHOzF

#英國驗樓日記， #英國驗樓師，， #外牆裂痕，

17/04/2026

Badger！！！

當時我在公司見到腦細𥄫住個屏幕超過20分鐘，完全無打過任何字。我就心諗，咩問題咁棘手呢？趁佢去洗手間嘅時候，我決定睇下發生緊咩事。

原來圍欄下已經俾佢掘咗個大窿。

#英國驗樓日記， #英國驗樓師，， #外牆裂痕，

26/03/2026

驗樓有陣時會遇著一啲遺產盤，今日呢間真係嚇死我。🤯

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