Immo mit Herz

Ich bin Anke – unabhängige Immobilienfinanziererin aus München 🏡
Ein Immobilienkauf ist die größte Finanzentscheidung deines Lebens.

Die meisten gehen sie an, ohne sie wirklich zu verstehen. Genau das möchte ich ändern! 🩵 bleib gerne hier 🫶

06/09/2026

Der Notartermin ist der Moment, in dem viele meiner Kunden plötzlich ganz still werden. 🔑

Da sitzen fünf Leute am Tisch, es wird schnell vorgelesen und irgendwie traut sich keiner zu sagen, dass er gerade nur die Hälfte versteht.
Das musst du aber. Der Notar ist zur Neutralität verpflichtet und muss dir vorlesen und erklären, bis du es verstanden hast. Das ist kein Entgegenkommen, das ist seine AUFGABE. Und niemand im Raum wird ungeduldig, weil du nachfragst. Alle dort haben das schon hundertmal erlebt.
Die beiden wichtigsten Fragen sind übrigens die letzten beiden. Dein Geld darf erst fließen, wenn die Vormerkung für dich eingetragen ist. Und wenn auf dem Objekt noch eine alte Grundschuld liegt, muss geregelt sein, wie die wegkommt. Beides steht im Entwurf, den du mindestens zwei Wochen vorher bekommst.
Du unterschreibst dort den größten Vertrag deines Lebens. Da darfst du langsam sein 🫶

Ich erkläre hier jede Woche die Dinge, die dir vor dem Kauf keiner sagt. Folg mir, dann hast du sie parat, wenn du sie brauchst.

🩵 Deine Anke von AGF Finanz

▪️ IMMOBILIE ▪️ MÜNCHEN ▪️ BAUFINANZIERUNG ▪️ EIGENHEIM ▪️ IMMOBILIENFINANZIERUNG

05/09/2026

Fast niemand fragt beim Kaufvertrag nach der Küche. Dabei entscheidet sie mit, wie viel Steuer du zahlst. 🔑

Grunderwerbsteuer fällt auf Grund und Boden an, nicht auf bewegliche Sachen. Eine Einbauküche, eine Sauna, Möbel, Markisen. Das alles kaufst du zwar mit, es ist aber kein Grundstück.

Wird das im Kaufvertrag SAUBER getrennt ausgewiesen, sinkt die Bemessungsgrundlage. Bei einer Küche für 20.000 Euro sind das 700 Euro weniger Grunderwerbsteuer.

Und jetzt der Haken, den kaum jemand auf dem Schirm hat. Die Bank rechnet dieses Inventar nicht in ihre Bewertung. Für sie sinkt der Wert der Immobilie um genau diesen Betrag. Heißt: Du sparst Steuer, brauchst dafür aber an anderer Stelle mehr eigenes Geld. Bei viel Eigenkapital ist das ein klarer Gewinn. Bei wenig kann es dir die Finanzierung schwerer machen.

Der angesetzte Wert muss außerdem echt sein und realistisch bleiben. Das gehört in die Hände von Notar oder Steuerberater ‼️ nicht in einen Instagram-Tipp. 🩵

Warum die Bank da so streng ist und ab wann es sich für dich wirklich lohnt, zeige ich dir nächste Woche. 💪

Speicher dir das, dann hast du es parat, wenn du den Kaufvertrag liest & Folgen nicht vergessen 🫶

🩵 Deine Anke von AGF Finanz

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02/09/2026

Fast niemand weiß, warum die Bank ausgerechnet diesen Teil nicht mitfinanziert. 🔑

Ganz einfach erklärt: Eine Bank leiht dir Geld gegen eine Sicherheit. Diese Sicherheit ist die Immobilie selbst. Zahlst du irgendwann nicht mehr, kann sie das Haus verwerten und kommt so an ihr Geld zurück. 🏠

Und jetzt schau dir an, wofür die Kaufnebenkosten draufgehen: Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuchamt und Makler. Nichts davon kann die Bank später weiterverkaufen. Dahinter steht kein Gegenwert. Genau deshalb musst du diesen Teil aus eigenem Geld tragen. 🔴

In Bayern sind das rund 9,07 Prozent vom Kaufpreis:
✅ Grunderwerbsteuer 3,5 Prozent
✅ Notar und Grundbuch rund 2 Prozent
✅ Maklerprovision 3,57 Prozent

Und jetzt die gute Nachricht, die kaum jemand kennt. Du brauchst dieses Geld nicht alles am Tag des Notartermins. Es kommt nach der Beurkundung in Etappen:
✅ zuerst die Rechnung vom Makler
✅ dann die Rechnung vom Notar
✅ und wenn die Grundschuld eingetragen ist, kommt der Bescheid vom Finanzamt

Trotzdem gilt: Die Summe muss vorhanden sein, bevor du unterschreibst. Sonst wird es genau da eng, wo es keiner brauchen kann.

Deshalb scheitert ein Kauf selten am Gehalt und sehr oft an genau dieser Zahl. Wer das früh weiß, sucht in der passenden Preisklasse und verliebt sich nicht in Wohnungen, die rechnerisch nie gepasst haben.

Ich rechne dir das ehrlich durch, bevor du dich verliebst. 🩵

Speicher dir die Zahlen für deine Preisklasse. 🔑 und speichern nicht vergessen 🫶

🩵 Deine Anke von AGF Finanz

31/08/2026

Die meisten meiner Kunden glauben, ihnen fehlt das Geld. Fast immer fehlt nur der klare Plan. 🩵

Ein echter Fahrplan ist mehr als nur die Frage, ob du dir die Rate heute leisten kannst. Ein paar Dinge, die selten mitgedacht werden:

✅ Erst der Rahmen, dann die Suche. Wer zuerst besichtigt und danach rechnet, verliebt sich oft in etwas, das gar nicht passt
✅ Was passiert nach der Zinsbindung. In 10 oder 15 Jahren sieht der Markt anders aus, ein guter Fahrplan denkt die Anschlussfinanzierung von Anfang an mit
✅ Platz für Veränderung. Elternzeit, Jobwechsel, ein zweites Kind, all das verändert deine Rate, nicht nur den Kaufpreis
✅ Der richtige Ansprechpartner zur richtigen Zeit, damit du nicht erst dann fragst, wenn schon etwas schiefgelaufen ist

Ohne Plan wartest du auf den perfekten Moment. Den gibt es nicht. Mit Plan weißt du dagegen genau, was geht, was noch fehlt und was dein nächster Schritt ist.

Speicher dir das unbedingt ab, wenn du in den nächsten Jahren eine Immobilie kaufen willst. 🔑

Du musst das nicht allein durchschauen, dafür bin ich ja da.

🩵 Deine Anke von AGF Finanz

29/08/2026

Fast niemand weiß genau, was eine Grundschuld eigentlich ist. 🔑

Ganz einfach erklärt: Wenn dir die Bank Geld für deine Immobilie leiht, will sie eine Sicherheit dafür. Diese Sicherheit ist die Grundschuld. Sie wird ins Grundbuch eingetragen und bedeutet nichts anderes als: Zahlst du irgendwann nicht mehr, darf die Bank die Immobilie verwerten. 🏠

Und jetzt der Teil, den viele durcheinanderbringen: Die Grundschuld ist nicht dein Kredit. Dein Kredit schrumpft mit jeder Rate, die du zahlst. Die Grundschuld bleibt die ganze Zeit in voller Höhe im Grundbuch stehen. Das sind zwei verschiedene Dinge.

Deshalb passiert Folgendes, wenn der Kredit irgendwann abbezahlt ist: Der erste Reflex ist fast immer, die Grundschuld sofort löschen zu lassen. Verständlich, es fühlt sich nach Freiheit an. Nur kostet das Geld und es nimmt dir eine Tür. 🔴

✅ die Löschung bei Notar und Grundbuchamt kostet rund 0,2 Prozent der Grundschuldsumme
✅ bei 300.000 € Grundschuld sind das schnell 600 €
✅ lässt du sie stehen, gehört sie ab da praktisch dir und liegt still im Grundbuch
✅ brauchst du später wieder Geld bei derselben Bank, reicht eine neue Vereinbarung, ganz ohne Notar
✅ bei einer anderen Bank wird sie übertragen, das ist günstiger als neu bestellen und du selbst musst dafür nicht zum Notar

Ehrlich dazu gehört auch: Nicht jede Bank macht diese Übertragung mit. Und wenn du verkaufen willst, möchte der Käufer ein sauberes Grundbuch, dann wird sowieso gelöscht.

Es gibt also keine Regel. Es gibt eine Frage: Bleibst du wohnen oder willst du raus? 🫶

Genau solche Fragen gehe ich mit dir in Ruhe durch, bevor du irgendwo unterschreibst. 🩵

Speicher dir das für den Tag, an dem deine letzte Rate durch ist. 🔑

🩵 Deine Anke von AGF Finanz

27/08/2026

Das ist der Teil der Finanzierung, über den vorher niemand spricht, und der vielen am unangenehmsten ist. 🤨

Denn ja, bei einer Finanzierung legst du deine Finanzen komplett offen. Nicht jede Bank verlangt Kontoauszüge, manche wollen drei Monate sehen, manche zwölf. Wenn sie es verlangen, sehen sie eben alles.

Was dabei wirklich zum Problem wird, ist überschaubar:

🔺 Deine Ausgaben sind dauerhaft höher als deine Einnahmen
🔺 Rücklastschriften und geplatzte Abbuchungen
🔺 Laufende Kredite und Ratenkäufe, die du vergessen hast zu erwähnen

Ein Onlinekauf, ein Restaurantbesuch oder dein Abo interessiert keinen Menschen. Es geht nicht um deinen Lebensstil, es geht darum, ob die Rate dauerhaft trägt.

Und genau deshalb schaue ich vorher drauf, nicht die Bank. Wenn etwas auffällt, klären wir das gemeinsam, bevor irgendein Antrag rausgeht. Das ist der Unterschied zwischen vorbereitet und überrascht.

Speicher dir das, wenn du in den nächsten Monaten finanzieren willst.

🩵 Deine Anke von AGF Finanz

▪️ IMMOBILIE ▪️ MÜNCHEN ▪️ BAUFINANZIERUNG ▪️ EIGENHEIM ▪️ IMMOBILIENFINANZIERUNG

24/08/2026

Ich bin die Letzte, die dir pauschal sagt, du musst in München sofort kaufen.‼️

Miete hat absolut ihre Berechtigung. In einer Übergangsphase oder wenn du Flexibilität brauchst oder du wirklich wenig Geld zu Verfügung hast oder eine super günstige Miete zahlst , ist sie goldrichtig.

Was mich aber stört, ist dieser eine Satz, den alle nachplappern, ohne ihn je durchzurechnen.
Rechne es einmal selbst. 1.600 Euro Kaltmiete im Monat sind über zwanzig Jahre rund 384.000 Euro, die auf einem fremden Konto landen.

Und da ist keine einzige Mieterhöhung eingerechnet.
Beim Kaufen wäre ein guter Teil davon dein eigenes Vermögen geworden.

Ich will dir die Miete nicht madig machen, ich will nur, dass du deine eigene Zahl kennst, bevor du sie brav weiterzahlst.
Als unabhängige Immobilienfinanziererin in München setze ich mich mit dir hin und rechne genau das aus, ehrlich, ohne dich zu drängen.

Und jetzt sag mir ehrlich, Team Miete oder Team Kaufen? Ich lese und beantworte jeden Kommentar.🫶

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23/08/2026

Wann ist der beste Moment, eine Immobilie zu kaufen? Gestern. Und wenn du das verpasst hast: heute. 🏡

Das ist kein Verkäuferspruch, das ist ehrliche Erfahrung aus 8 Jahren Immo Branche.

Ich hab Kunden begleitet, die vor Jahren gezögert haben, weil ihnen die Preise zu hoch waren oder die Zinsen nicht gepasst haben. Heute stehen sie an derselben Stelle, nur mit ein paar Jahren weniger Tilgung und einem höheren Preis vor sich.

Den perfekten Zeitpunkt gibt es nicht. Genauso wenig wie beim Kinderkriegen. 🩵

Was es stattdessen gibt: den Zeitpunkt, an dem deine Zahlen passen und du dir sicher genug fühlst, den Schritt zu gehen. Genau das schaue ich mir mit dir gemeinsam an, bevor du wartest, ohne zu wissen worauf.

Ich bin Anke, unabhängige Finanzierungsberaterin aus München. Folg mir, dann verpasst du nicht noch mehr Zeit mit Warten. 🏠

17/08/2026

Ich war jahrelang in einem System. Gebunden. Bestimmte Banken, bestimmte Produkte, Verkaufsziele im Hintergrund. Irgendwann habe ich gemerkt: Ich kann meinem Kunden vielleicht gar nicht das Beste geben. 🤷‍♀️

🚨 Im Februar habe ich dann eine Entscheidung getroffen! Dieses System zu verlassen.

Seit April bin ich vollständig unabhängig mit AGF FINANZ. Ich vergleiche über 400 Banken und Partner für dich. Keine Ziele, keine Bindung. Nur das, was wirklich zu DIR passt. Ohne Ziele & Druck.

Deswegen bin ich heute frei. Und es fühlt sich einfach so viel besser an. 😍

Was ist dein größtes Hindernis gerade auf dem Weg zur eigenen Immobilie? Schreib es in die Kommentare, ich antworte jedem.🫶

🩵 Deine Anke von AGF Finanz

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17/08/2026

Fast niemand weiß, dass die Bank dein Gehalt am Anfang nur überfliegt. 🔑

Sie sucht zuerst etwas ganz anderes und genau da entscheidet sich, ob du die Zusage bekommst oder eine Absage.

Denn dein Gehalt sagt der Bank noch nichts darüber, ob du die Rate wirklich tragen kannst! Sie rechnet nach, was bei dir am Monatsende übrig bleibt & ob die Rate da sicher & langfristig reinpasst. Deshalb können zwei Menschen mit exakt demselben Netto völlig unterschiedliche Antworten bekommen!

Das schaut sich die Bank zuerst an 🔴

✅ deine echte Haushaltsrechnung, also was nach allen Fixkosten übrig bleibt
✅ laufende Verpflichtungen wie Leasing, Ratenkäufe und Kredite (ja auch Paypal Raten!)
✅ deine Kontoauszüge, wie du mit Geld umgehst und ob der Dispo dauernd überzogen wird
✅ Art und Sicherheit deines Einkommens, also befristet, Probezeit oder selbstständig
✅ dein Eigenkapital und wie hoch du die Immobilie beleihst

Das Bittere daran ist, dass es dir vorher niemand sagt. Die Absage kommt, der echte Grund bleibt im Dunkeln und der Traum ist erstmal zerplatzt. 💔

Genau da setze ich an. Ich schaue mir deine echten Zahlen an, BEVOR die Bank es tut & räume die red flags 🚩 weg, solange noch Zeit dafür ist. Ich vergleiche über 500 Banken für dich, also nicht nur ein Angebot für dich, sondern du wählst aus den besten aus! 🏆

Hi! Ich bin Anke, unabhängige Immobilienfinanziererin aus München. Folg mir, dann verstehst du die Bank, bevor sie Nein sagt. 🏠🫶🩵

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