Dr. Fári Ildikó • Falakon túl

11/08/2026

15% SZJA ingatlaneladás után? De minek a 15%-a?

Egy helyen a legfontosabb szabályok és egy konkrét számítási példa.

A válasz nem egyszerűen az eladási ártól függ. Számít a szerzés időpontja és értéke, az elszámolható költségek, és az is, milyen ráfordítások történtek az ingatlanon.

A részleteken akár jelentős összegek is múlhatnak.

A NAV Ingatlanértékesítés kalkulátora itt érhető el:
https://nav.gov.hu/ugyfeliranytu/kalkulatorok/ing_kalk

28/07/2026

A Balaton közelsége egészen más ritmust ad a mindennapoknak. A LelleWave Residence a korszerű építészetet, a nyugodt környezetet és a vízpart közelségét ötvözi. Egy projekt, amelyet hosszú távra terveztek.

22/07/2026

Valóban megállt az ingatlanpiac?

Az elmúlt hetekben ez volt az egyik leggyakoribb kérdés, amit az ügyfeleimtől kaptam.

A rövid válaszom: nem. Inkább kivár.

Sokan figyelik, hogyan alakulnak a hitelkamatok, lesznek-e további kamatcsökkentések, és hogy ez milyen hatással lehet az ingatlanpiacra.

Nem véletlenül.

A Magyar Nemzeti Bank tegnapi kamatdöntésével újabb 25 bázisponttal csökkentette az alapkamatot, amely így 5,75%-ra mérséklődött.

Ennél is fontosabb, hogy a jegybank szerint – amennyiben az infláció és a pénzpiaci folyamatok ezt lehetővé teszik – a következő hónapokban további kamatcsökkentések sem kizártak.

Mit jelent ez a lakáspiac szempontjából?

A jó hír, hogy a lakásh*telek kamatai már most is kedvezőbbek, mint másfél évvel ezelőtt.

Míg 2025 elején a piaci lakásh*telek jellemzően 6,8–7,8% közötti kamattal voltak elérhetők, addig ma a legkedvezőbb ajánlatok már 5,7–6,2% körül mozognak.

Ez első ránézésre talán nem tűnik jelentős különbségnek, pedig egy 50 millió forintos, 20 évre felvett hitelnél akár 30–35 ezer forinttal alacsonyabb havi törlesztőt is jelenthet.

Ha a kamatcsökkentési ciklus folytatódik, és ezt a bankok is követik, várhatóan:

🏡 több vevő jelenhet meg a piacon

📈 erősödhet a kereslet

⏳ rövidülhet az értékesítési idő

💰 fokozatosan emelkedhet a jó adottságú, reálisan árazott ingatlanok értéke

📍 Szegeden ráadásul egy kicsit speciális a helyzet.

A kamatkörnyezet jelentős változása előtt még egy olyan tényező is érkezik, amely minden évben élénkíti a piacot: a felsőoktatási felvételi ponthatárok kihirdetése és az egyetemisták lakáskeresése.

A nyár második felében hagyományosan megnő a kereslet az albérletek és a befektetésre is alkalmas lakások iránt.

Különösen keresettek ilyenkor a belvárosi vagy az egyetemekhez közeli ingatlanok, a jó tömegközlekedési kapcsolatokkal rendelkező lakások, valamint a két- vagy többszobás elrendezésű lakások, amelyeket több egyetemista is kényelmesen meg tud osztani.

Ha ehhez egy kedvezőbb hitelkörnyezet is társulni fog, akkor az előttünk álló hónapokban Szegeden az országos átlagnál élénkebb piaci mozgásra is számíthatunk.

Persze ez nem jelenti azt, hogy minden ingatlan gyorsan és magas áron értékesíthető lesz. Továbbra is azok lesznek előnyben, amelyek jó elhelyezkedésűek, megfelelő állapotúak és reálisan árazottak.

Az én tapasztalatom alapján tehát a piac nem állt meg. Átalakul.

A vevők tudatosabban döntenek, többet számolnak, és egyre inkább figyelik a gazdasági környezet alakulását. Ebben a helyzetben azok az ingatlanok kerülhetnek előnybe, amelyek jó adottságúak, megfelelően előkészítettek és reálisan árazottak.

21/07/2026

A Balaton ingatlanpiaca továbbra is az egyik legkeresettebb Magyarországon, különösen az új építésű beruházások iránt élénk az érdeklődés.

Egy új beruházás értékét azonban nem kizárólag az elhelyezkedése határozza meg. A korszerű műszaki tartalom, az átgondolt fizetési konstrukció, a megbízható tulajdonosi háttér és a várható értékállóság legalább ilyen fontos szempontok a döntés során.

A LelleWave Residence egy olyan balatonlellei fejlesztés, ahol nem kell kompromisszumot kötni a legfontosabb szempontok terén.

📍 A Köztársaság utca és a Hullám utca sarkán épülő lakópark mindössze 250 méterre található a szabadstrandtól, mégis csendes környezetet kínál. A projektben összesen 74 apartman épül, korszerű műszaki megoldásokkal, lifttel, medencével, szaunával, jacuzzival és parkosított belső kerttel.

A jelenlegi értékesítési szakaszban a lakások 6% árkedvezménnyel vásárolhatók meg, a fizetési ütemezés pedig kedvező: 20% a szerződéskötéskor, a fennmaradó 80% pedig csak az átadáskor esedékes.

A beruházásban többféle méretű és elrendezésű apartman érhető el, így saját használatra és befektetési célra egyaránt kínál lehetőségeket.

Amennyiben szeretné megismerni a teljes kínálatot és a beruházás részletes információit, várom megkeresését.

10/07/2026

Van néhány tanács, amit valószínűleg nem egy ingatlanostól várnál.

• Még ne add el.
• Most ne vedd meg.
• Ne ragaszkodj mindenáron az első
elképzelésedhez.

Furcsán hangzik?

Pedig vannak élethelyzetek, amikor nem a gyors döntés visz előre.
Hanem az, ha egy pillanatra megállunk.
Ha nem csak az ingatlant nézzük.
Hanem azt is, hogy mi szolgálja legjobban a jelenlegi élethelyzetünket. És azt, ahová el szeretnénk jutni.

Lehet, hogy egy családi ház helyett most egy lakás a jobb első lépés.
Lehet, hogy most még nem az eladás a legjobb döntés.
Lehet, hogy nem nagyobb otthonra van szükség. Hanem egy jobban átgondolt következő lépésre.

Lehet, hogy a jó megoldás nem ott van, ahol eddig kerested.

Néha csak hátrébb kell lépni.

30/06/2026

Vannak lakások, ahová belépve egyszerűen megáll egy pillanatra az ember.

A tér miatt.

A fények miatt.

A kilátás miatt.

A hangulat miatt.

Ez a Stefánia elején található felújított polgári lakás pontosan ilyen.

A közel 45 m²-es, egybenyitott nappali, étkező és konyha nemcsak tágas, hanem a Tiszára és a Móra Ferenc Múzeumra nyíló panorámával együtt igazán különleges hangulatot teremt.

Ehhez társul egy csendes udvari hálószoba, egy sokféleképpen hasznosítható további helyiség, egy egyedi kialakítású, modern fürdőszoba, valamint egy közel 20 m²-es, a lakással együtt kizárólagosan használható belső udvari terasz, ami igazán ritka lehetőség a belvárosban.

Főbb jellemzők:
✔️ 82 m² alapterület
✔️ közel 45 m²-es nappali–étkező–konyha
✔️ felújított polgári lakás
✔️ Tisza- és múzeumi panoráma
✔️ egyedi kialakítású, modern fürdőszoba
✔️ közel 20 m²-es, kizárólagosan használható belső udvari terasz
✔️ csendes udvari hálószoba
✔️ sokoldalúan használható további helyiség
✔️ kiváló belvárosi elhelyezkedés

💰 Irányár: 87,9 millió Ft

Egy ilyen lakást igazán személyesen lehet megismerni. Ha szeretnéd megnézni, keress bizalommal!

🏡 Fotók és további részletek:

Kevés olyan ingatlan található Szeged belvárosában, ahol a nappaliból egyszerre nyílik kilátás a Tiszára, a Móra Ferenc Múzeumra és a Stefánia ikonikus környeze

28/06/2026

Mire érdemes költeni eladás előtt?

Ha valaki eladás előtt felújításon gondolkodik, gyakran ugyanazok az ötletek merülnek fel.

- Új konyha.

- Új laminált padló.

- Falak áthelyezése.

- Teljes fürdőszoba-felújítás.

Pedig ezek nem mindig térülnek meg.

Sőt, előfordulhat, hogy milliókat költünk egy felújításra, miközben a vevő egészen más szempontok alapján dönt.

Mielőtt bármilyen munkába belevágnánk, érdemes egy lépéssel hátrébb lépni.

Nem csak azt kell mérlegelni, hogy mennyibe kerül egy felújítás.

Hanem azt is, hogy rendelkezésre állnak-e a szükséges erőforrások.

És itt nem csak a pénzre gondolok.

Van rá idő?

Még az ingatlanban élünk, vagy már üres?

Mennyire sürgős az értékesítés?

Egy több millió forintos felújítás hónapokat is igénybe vehet. Nem biztos, hogy minden élethelyzetben ez a legjobb döntés.

Eszembe jutott egy korábbi lakásbemutatás.

A vevő nem a nappalit nézte meg először.

Nem a fürdőszobát.

Hanem kinyitotta a sütőt. Majd azt mondta:

„Ha valakinek ennyire tiszta a sütője, akkor biztosan gondos gazdája volt a lakásnak.”

Végül ezt a lakást választotta.

Mi az tehát, amivel érdemes foglalkozni?

Ha egy dolgot mindenképpen ki kellene emelnem, akkor ez lenne:

Ne azt javítsuk meg, ami nekünk zavaró. Hanem azt, ami a vevőben bizonytalanságot kelthet.

Egy beázás.

Egy csöpögő csap.

Egy lógó konnektor.

Egy nehezen záródó ablak.

Vagy egyszerűen egy elhanyagolt, rendezetlen környezet.

Lehet, hogy ezek kijavítása önmagában nem emeli milliókkal az ingatlan értékét. Viszont jelentősen csökkentheti a vevő bizonytalanságát – és ezzel együtt az alku esélyét is.

Persze vannak olyan felújítások, amelyek valóban jelentős értéknövekedést hozhatnak.

Egy teljesen felújítandó ingatlannál egy jól megtervezett korszerűsítés akár egy teljesen más piaci kategóriába emelheti az ingatlant.

Egy jó állapotú lakásnál viszont egy több millió forintos designer konyha már nem feltétlenül jelenik meg ugyanekkora értéknövekedésként az eladási árban.

Lehet, hogy a következő tulajdonosnak egészen más lesz az ízlése.

Éppen ezért eladás előtt szerintem nem az a legfontosabb kérdés, hogy mit szeretnénk még felújítani.

Hanem az, hogy mit fog a következő tulajdonos valóban értékelni és megfizetni.

23/06/2026

Nem mindig 4%

Lakásvásárláskor a legtöbben a vételárra, az önerőre és a hitelre koncentrálnak. Pedig van egy költség, amelyről sokan csak utólag értesülnek.

A vagyonszerzési illeték.

Mennyi a fizetendő illeték mértéke?

Lakóingatlan vásárlása esetén alapesetben a vételár 4%-a.
Például:
🏡 50 millió Ft-os ingatlan → 2 millió Ft illeték
🏡 60 millió Ft-os ingatlan → 2,4 millió Ft illeték
🏡 80 millió Ft-os ingatlan → 3,2 millió Ft illeték

De nem mindig a teljes vételár után kell fizetni.

CSOK Plusz / Falusi CSOK esetén

A jelenlegi szabályok szerint CSOK Plusz vagy Falusi CSOK igénybevételével vásárolt lakóingatlan esetén a vásárlás illetékmentes. Vagyis ebben az esetben nem a 4%-os illetéket kell megfizetni, hanem akár teljes illetékmentesség is járhat. Fontos viszont, hogy a feltételeket mindig előre kell ellenőrizni, mert a jogosultság és az értékhatárok számítanak.

Ha a vásárlást megelőző 3 éven belül vagy azt követő 1 éven belül eladsz egy másik lakást, akkor az illeték alapja főszabály szerint csak az értékkülönbözet.
Nézzünk egy példát:
🏡 Eladott lakás: 50 millió Ft
🏡 Vásárolt lakás: 65 millió Ft
Az illeték alapja ilyenkor: 65 millió Ft – 50 millió Ft = 15 millió Ft
A fizetendő illeték: 600 000 Ft a 2,6 millió Ft helyett.

Mi a helyzet az örökölt lakással?
Ha az örökölt ingatlant értékesíted, majd helyette másik lakást vásárolsz, az eladott örökölt lakás értéke is figyelembe vehető a cserét pótló vétel szabályainál. Vagyis ebben az esetben is előfordulhat, hogy az illetéket nem a teljes vételár, hanem csak az értékkülönbözet után kell megfizetni.

És az öröklési illeték?
Egyenes ági rokonok (szülő, gyermek, nagyszülő, unoka), házastárs és testvér esetén az öröklés illetékmentes.

A 4% tehát jó kiindulópont, de korántsem érvényes minden élethelyzetben.

22/06/2026

Mit kap a vevő ezzel a lakással?

Egy plusz szobát?

Három klímát?

Egy lodzsát?

Természetesen ezeket is.

De valójában ennél többet.

Egy olyan otthont, ahol nem kell azon gondolkodni, hogy hová kerüljön az íróasztal, melyik gyerek kivel osztozzon a szobán, vagy hogyan alakítsunk ki még egy külön teret.

72 m²-en nappali és 3 külön bejáratú szoba várja új lakóit.

A panelprogramban felújított társasház, a szigetelt beázásmentes tető, a felújított elektromos hálózat és a három klíma pedig olyan adottságok, amelyek a hétköznapokban érezhetőek igazán.

És van még valami.

A ház körüli gondozott környezet, a közösségi kert, a kemence és a grillezési lehetőség olyan plusz, amivel ritkán találkozunk egy városi panellakás esetében.

Néha nem az a kérdés, hogy mit kínál egy lakás.

Hanem az, hogy mit ad hozzá a mindennapokhoz.

📍 Szeged-Rókus
🏡 72 m² | nappali + 3 külön bejáratú szoba | zárószinten
💰 61,9 M Ft

🔗 További információk és képek:

Szeged-Rókus városrészben, a Nyitra utcában kínálok megvételre egy 72 m2-es, nappali + 3 külön nyíló szobás, jó elrendezésű panellakást. Ez a világos, napfénye

19/06/2026

Zárószint kizárva?

Az ingatlankeresés során az egyik leggyakoribb kizáró ok a zárószinti elhelyezkedés.

Sokan a hátrányok között említik, hogy magasan van, sokat kell lépcsőzni, nyáron meleg lehet, vagy éppen a tető állapota miatt aggódnak.

Ezek valódi szempontok, amelyeket érdemes mérlegelni.

De vajon mindig akkora hátrányt jelentenek, mint amekkorának elsőre tűnnek?

A lépcsőzés szinte mindig előkerül, amikor zárószinti lakásról beszélünk.

Érdekes módon ugyanaz az ember, aki hétvégén gond nélkül sétál végig a Tisza-parton vagy kirándul fel egy kilátóhoz, hétköznap már sokszor leküzdhetetlen akadálynak érzi a negyedik emeletet.

Természetesen vannak élethelyzetek, amikor ez valódi hátrány lehet. Kisgyermekkel, babakocsival vagy idősebb korban egészen más szempontok válnak fontossá.

Ugyanakkor a mérleg másik oldalára is érdemes ránézni.

A zárószinti lakások gyakran világosabbak, csendesebbek, nincs felső szomszéd, és sokszor a kilátásuk is jobb, mint az épület többi lakásáé.

Ha zárószinti lakást nézünk, nem az emelet száma az első kérdés.
Sokkal fontosabb például:
•milyen állapotban van a tető,
•van-e megfelelő homlokzati és födémszigetelés,
•rendelkezik-e az ingatlan klímával,
•történt-e az épületen energetikai korszerűsítés.

Ezek sokkal többet elárulnak a várható komfortérzetről és fenntartási költségekről, mint önmagában az, hogy a lakás a legfelső szinten található.

Az ingatlanpiacon ritkán léteznek minden helyzetre igaz szabályok.

Sokszor éppen az a lakás bizonyul a legjobb választásnak, amelyet elsőre kizártunk volna.